Baufinanzierung: Niedrige Zinsen jetzt sichern

Baufinanzierung: Niedrige Zinsen jetzt sichern

, aktualisiert 07. April 2017, 16:50 Uhr
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Forward-Darlehen kann man auch viele Jahre im voraus abschließen.

von Reiner ReichelQuelle:Handelsblatt Online

Forward-Darlehen sichern billiges Baugeld von heute für morgen. Experten raten jetzt zum Abschluss, weil die Hypothekenzinsen steigen. Diese Immobilienkredite sind besonders für Anschlussfinanzierungen geeignet.

Düsseldorf„Der kluge Mann baut vor“, lautet ein deutsches Sprichwort. Wer einen Kredit für Haus oder Wohnung braucht, sollte jetzt steigenden Zinsen vorbauen und sich die aktuell immer noch niedrigen Zinsen langfristig sichern. Baugeld wird zwar nicht schlagartig, aber doch allmählich teurer.

„Der leichte Anstieg beim Baugeld hat sich im März fortgesetzt“, sagt Mirjam Mohr, Vorstand Privatkunden beim Baufinanzierungsvermittler Interhyp. Kurzfristig, in den nächsten vier Wochen, sieht sie die Hypothekenzinsen noch auf dem aktuellen Niveau. Das heißt, dass Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung noch zu etwa zu 1,5 Prozent zu bekommen sind.

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Jochen Möbert, Analyst der Deutschen Bank, schreibt im „Baufinanzierungs-Monitor“ für das zweite Quartal 2017: „Wir erwarten in den kommenden Monaten leicht steigende Hypothekenzinsen.“ Für Ende 2017 sagt Möbert für Darlehen mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung im Schnitt 1,7 Prozent Zinsen voraus. Ein Jahr später rechnet er mit 1,8 Prozent. Von November 2016 bis heute ist der Durchschnittszins nach seinen Daten von 1,4 auf 1,6 Prozent geklettert.

Wer sich das aktuelle Zinsniveau sichern will, muss jetzt dennoch keinen Kredit aufnehmen, den er noch nicht braucht. „Die Zeit ist gut für Forward-Darlehen“, versichert Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung in Frankfurt. Wer ein Forward-Darlehen abschließt, sichert sich die aktuell niedrigen Zinsen gegen einen Zinsaufschlag. In den vergangenen Jahren lagen die Zinsaufschläge für Forward-Darlehen im Mittel bei 0,02 Prozent pro Monat. Forward-Darlehen sind insbesondere für die Immobilieneigentümer interessant, die in absehbarer Zeit eine Anschlussfinanzierung für Hypothekendarlehen benötigen, deren Zinsbindung ausläuft.

Dr. Klein, Baufinanzierungsvermittler wie Interhyp, verweist darauf, dass sich Forward-Darlehen mit einem Vorlauf bis zur Auszahlung in 66 Monaten abschließen lassen. Vorlaufzeiten bis zu fünf Jahre sieht Experte Herbst unproblematisch. Hartmut Schwarz, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen, geht der Zeitraum etwas zu weit: „Vier oder fünf Jahre Vorlaufzeit sind immer noch eine Zinswette, zumal die Aufschläge aktuell höher werden.“ Aber angesichts der zunehmenden Signale für einen Zinsanstieg plädiert auch er für Forward-Darlehen: „Wer in den nächsten 18 Monaten eine Anschlussfinanzierung sucht, kann jetzt optimal abschließen.“


So schnell wie möglich tilgen

Schwarz empfiehlt aufgrund der im historischen Vergleich immer noch sehr niedrigen Zinsen, es gar nicht erst zu einer weiteren Anschlussfinanzierung kommen zu lassen. „Eine Restschuld von circa 100.000 Euro würde ich in zehn bis 15 Jahren tilgen wollen“, sagt er. Das wäre dann ein sogenanntes Volltilgerdarlehen, das mit Zahlung der letzten Rate endgültig von den Bauschulden befreit. Bei höheren Summen rät er, sich die aktuellen Zinsen für mindestens 15 Jahre zu sichern.

Auf der Internet-Seite der FMH-Finanzberatung wurden am Donnerstag Forward-Darlehen mit drei Prozent Tilgung, 15 Jahren Zinsbindung und 24 Monaten Vorlaufzeit für weniger als zwei Prozent Effektivzins angeboten. Aus diesen Konditionen resultieren Monatsraten von etwas über 400 Euro. Und für den Fall, dass sich die wirtschaftliche Situation über die Darlehenslaufzeit wesentlich verbessert, lohnt es sich, die Möglichkeit zu Sondertilgungen zu vereinbaren.

Zahlen des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein belegen, dass bereits viele, die ihr Häuschen oder ihre Wohnung noch nicht abbezahlt haben, Forward-Darlehen nutzen. Im Februar sei fast jeder fünfte vermittelte Kredit ein Forward-Darlehen gewesen – so viel wie nie zuvor. Jüngere Zahlen liegen noch nicht vor.

Für die Erstfinanzierung sind Forward-Darlehen kaum einzusetzen. Wer weiß schon viele Monate in Voraus, wann er eine Wohnung oder ein Haus zu welchem Preis kauft? Aber: Neue Wohnungen wie auch Häuser werden heute vielfach vom Plan gekauft. Dann wird zunächst eine Anzahlung fällig, später folgen Abschlagszahlungen nach Baufortschritt. Bis die Immobilie komplett bezahlt ist, können Monate vergehen. Bauverzögerungen verschieben womöglich den Fertigstellungstermin und damit auch die Schlusszahlung.

Da Banken grundsätzlich nur von ausgezahltem Geld Zinsen kassieren dürfen, sind sie an einer schnellen Darlehnsauszahlung interessiert. Zumal sie die Baudarlehen refinanzieren und nicht Refinanzierungszinsen zahlen wollen, so lange sie selbst keine Zinseinnahmen haben. Deshalb verlangen sie Bereitstellungszinsen, wenn ein Kunde sein Darlehen nicht bis zu einem vereinbarten Termin vollständig abgerufen hat.

Die Konkurrenz unter den Baufinanzierern hat dazu geführt, dass die Fristen, ab denen Bereitstellungszinsen verlangt werden, im Lauf der Jahre immer länger geworden sind. Vereinzelt verzichten Banken inzwischen ein Jahr auf Bereitstellungszinsen. Solche Angebote sind auch für Immobilieneigentümer interessant, die innerhalb dieser Frist eine Anschlussfinanzierung benötigen. Sie müssen nur die Zinsen zwischen diesem und einem Forward-Darlehen vergleichen und das bessere Angebot wählen.


Ruhiger Schlaf durch lange Zinsbindungsfrist

Für die klassische Erstfinanzierung gilt bei dem immer noch extrem niedrigen Zinsniveau der seit Monaten gleiche Rat. Langfristige Zinsbindung eingehen, hohe Tilgungsraten vereinbaren. Finanzierungsberater Herbst empfiehlt Volltilgerdarlehen, alternativ Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahre. Diese langen Laufzeiten verursachen zwar jetzt höhere Zinskosten als die früher übliche lange Standardzinsbindung von zehn Jahren. Doch das kann sich auszahlen, wenn ab Ende der ersten Zinsbindung zu dann womöglich wesentlich höheren Zinsen keine oder nur eine geringe Restschuld abgetragen werden muss.

Am Donnerstag boten mehrere Institute über die Internet-Seite der FMH-Finanzberatung Darlehen über 250.000 Euro bei drei Prozent Tilgung und mit 15 Jahren Zinsbindung zu weniger als 1,8 Prozent Effektivzins. Die Monatsraten betragen bei diesen Angeboten weniger als 1.000 Euro. Für die langfristig riskanteren zehn Jahre Zinsbindung wird ein Hunderter weniger im Monat fällig, weil der Effektivzins einen halben Prozentpunkt niedriger ist. 20 Jahre Zinssicherheit kosteten am Donnerstag bei einem Effektivzins von etwas über zwei Prozent doch fast 1.050 Euro.

Der Trendindikator Baufinanzierung von Dr. Klein bestätigt, dass die Deutschen die Zeichen der Zeit erkannt haben. Im Februar wurde im Schnitt wieder ein Tilgungssatz von etwas mehr als drei Prozent vereinbart. Die Verträge wurden nach wie vor mit im Schnitt mehr als 13 Jahren Zinsbindung abgeschlossen und die Beleihungsausläufe blieben weiterhin unter 80 Prozent. Das bedeutet: Häuslebauer oder -käufer zahlten mehr als 20 Prozent des Hauswertes plus Kaufnebenkosten aus der eigenen Tasche. Beleihungsausläufe beziehen sich auf den Beleihungswert, der nicht dem Preis entsprechen muss, weil Banken unter Umständen zu ihrer Sicherheit Abschläge vom Kaufpreis vornehmen.

Dass Baugeld teurer wird, liegt an den gestiegenen Kapitalmarktzinsen. Wichtigster Indikator ist in Deutschland die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, die sich um 0,3 bis 0,4 Prozent bewegt. Das ist zwar noch immer eine geringe Rendite, aber eine wesentlich höhere als Mitte 2016. Damals betrug die Rendite der Zehnjährigen minus 0,189 Prozent und war so tief wie nie zuvor oder danach. „Die Märkte haben die höhere Inflation ebenso eingepreist wie den jüngsten Zinsschritt der amerikanischen Notenbank sowie den aktuellen Konjunkturoptimismus“, beschreibt Interhyp-Managerin Mohr die Gründe für den Renditeanstieg, der letztendlich auch Baugeld verteuert hat.

Für weiter steigende Kapitalmarkt und Baugeld-Zinsen macht Deutsche-Bank-Immobilienexperte Möbert die Europäische Zentralbank (EZB) verantwortlich. „Da die EZB mit dem Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik in den kommenden Monaten beginnen dürfte, könnten die Kapitalmarktzinsen weiter steigen“, analysiert er.

Quelle:  Handelsblatt Online
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