Eigentlich könnten Immobilienkäufer sich freuen, dank niedriger Zinsen haben sie Aussicht auf günstige Kredite. Allerdings ist die Beratung durch Banken und Kreditvermittler oft unzureichend. Das hat eine aktuelle Untersuchung der Stiftung Warentest ergeben, deren Ergebnisse am Dienstag in Berlin vorgestellt wurden. Oft wurden den Kunden zu hohe oder zu niedrige Kredite und Monatsraten oder undurchschaubare und damit schwer vergleichbare Angebote präsentiert.
Hinzu kommt, dass die Kredite zuletzt trotz Niedrigzinsen wieder teurer geworden sind. Berthold Noll, der für die Finanzierungsvermittler namens „Baugeldspezialisten“ im Rhein-Main-Gebiet Kunden betreut, kann das seinen Kunden nur schwer vermitteln. „Ausgerechnet die Zinssenkung war der Wendepunkt für die Finanzierungskonditionen.“ Steigen die Zinsen nur um 0,3 Prozentpunkte, führt das bei 100.000 Euro Kredit jährlich bereits zu Mehrkosten von 300 Euro.
Das Problem: Der Vergleichsmaßstab für die Hypothekenzinsen ist nicht der Tagesgeldzins, mit dem sich Banken das Geld bei der Europäischen Zentralbank (EZB) leihen. Stattdessen entscheidet über die Höhe des Finanzierungszinses die Rendite für zehnjährige Bundesanleihe. Deren Preis wird durch Angebot und Nachfrage an der Frankfurter Börse bestimmt. Anfang Mai lag die Rendite bei 0,98 Prozent und ist seitdem um knapp 46 Prozent auf aktuell 1,43 Prozent gestiegen. Mit der Rendite ging es auch bei den Finanzierungsangeboten der Banken nach oben.
Noch immer gibt es sehr günstige Finanzierungsmöglichkeiten, auf manche Tricks sollten Kreditnehmer aber nicht reinfallen. Die WirtschaftsWoche hat die wichtigsten Tipps von unabhängigen Finanzierungsexperten zusammengestellt.
Günther Rodius, Finanzierungsexperte des Vermittlerpools BCA aus Oberursel.
- Manche Banken scheuen wenig Aufwand, um ihre Konditionen besonders werbetauglich zu machen. Bei optimalen Finanzierungsvoraussetzungen ist es möglich, mit einer Eins vor dem Komma zu werben. Aber bei etwa 90 Prozent aller Finanzierungsanfragen entsprechen Faktoren wie die Bonität des Kunden oder die Qualität der Immobilie nicht diesen idealtypischen Kriterien, sodass letztendlich ein höherer Zins zum Tragen kommt.
- Es ist ratsam, einen unabhängigen Experten zu Rate zu ziehen, der den Kunden berät und Zinsfestschreibungszeit, Ratenhöhe und besondere Vereinbarungen wie ein Sondertilgungsrecht sowie Tilgungsveränderungen individuell anpasst.
- Schufa-Eintrag: Wer über einen Finanzierungsberater Angebote prüft, der gefährdet sein Schufa-Scoring nicht, also die Beurteilung der Bonität durch die Schufa. Denn jede eigene Finanzierungsanfrage würde ansonsten für Monate bei der Schufa gespeichert und könnte in dieser Zeit zum Beispiel bei einer Leasinganfrage zu einer Ablehnung führen.
Zinsen für die Zukunft sichern
- Kundenprofil: Welche Finanzierungslösung die passende ist, hängt vom Kunden und vom Objekt ab. Dabei prüfen die Banken die Bonität des Kunden, dazu gehört auch sein Zahlungsverhalten in der Vergangenheit, seine familiäre Situation, die Langfristigkeit und Sicherheit seines Arbeitsplatzes und vieles mehr. Bei der Immobilie entscheiden Lage, Zustand, Größe und Art des Objektes. Es ist ein Unterschied, ob ein freistehendes Einfamilienhaus als Neubau oder eine Reihenmittelhaus als Bestandsimmobilie finanziert werden soll. Beim Neubau wird die finanzierte Summe nach Baufortschritt ausgezahlt, den schauen sich die Banken genauso an, wie den Zustand des Altbaus. Entweder schicken sie einen Mitarbeiter zur Besichtigung, oder sie greifen auf Bilder und Gutachten zurück.
- Forward-Darlehen: Wer sich heute die günstigen Konditionen für drei bis fünf Jahre sichern möchte, um dann noch eine zehnjährige Anschlussfinanzierung auf die Beine zu stellen, muss darauf achten, dass ihm kein unechtes Forward-Darlehen offeriert wird. Bei dem beginnt nämlich die Laufzeit schon beim Abschluss. Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsfestschreibungslaufzeit auch tatsächlich erst mit der Auszahlung des neuen Darlehens.
Warum sollte ich einen Bausparvertrag abschließen?
Weil die späteren Darlehenszinsen bereits bei Abschluss des Bausparvertrages garantiert werden – selbst wenn das Darlehen erst in 20 Jahren oder später ausgezahlt werden sollte.
Weil Bausparverträge nicht nur bei Bau- oder Kaufvorhaben eingesetzt werden können, sondern auch bei Renovierungen und Modernisierungen.
Weil Bauspardarlehen auch nachrangig im Grundbuch abgesichert werden können, ohne dass dafür – wie bei einem Bankdarlehen – höhere Zinsen anfallen. Voraussetzung ist, dass Bank- und Bauspardarlehen zusammen nicht mehr als 80 Prozent des Beleihungswertes ausmachen. Das entspricht etwa 72 Prozent des Kaufpreises oder Verkehrswertes.
Weil die meisten Bausparkassen Darlehenszinsen zwischen 2,75 und 4,25 Prozent anbieten. Bei einigen wenigen Bauspartarifen liegen die Kreditzinsen bei fünf Prozent, dafür gibt es aber auch drei Prozent an Guthabenzinsen. Sollte die spätere Bankhypothek billiger sein als das Bauspardarlehen, kann man sich problemlos für das Bankdarlehen entscheiden und auf das Bauspardarlehen verzichten. Folglich sind hohe Guthaben- und Darlehenszinsen beim Bausparen nicht unbedingt falsch.
Weil man keine festen Ansparraten hat, solange man den Vertrag nicht an eine Bank abgetreten hat. Man kann die Regelsparrate des Tarifs wählen oder jeden anderen beliebigen Betrag monatlich einbezahlen oder in einzelnen größeren Beträgen sein Bausparguthaben ansparen. Selbst wenn der Bausparvertrag jahrelang nicht bespart wird, schickt die Bausparkasse keine Mahnung.
Weil man noch Wohnungsbauprämie vom Staat bekommt, wenn man als Lediger maximal 25.600 Euro zu versteuerndes Einkommen hat. Die Wohnungsbauprämie wird dem Bausparkonto jedoch nur dann gutgeschrieben, wenn das Guthaben für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wird. Dazu zählt aber auch die Badrenovierung in einer Mietwohnung oder der Kauf einer neuen Einbauküche.
Wer die oben genannte Einkommensgrenze einhält, erzielt bei der optimalen Sparrate von monatlich 43 Euro nach sieben Jahren Sparzeit eine Rendite von drei bis fünf Prozent – je nach Bausparkasse. Die staatliche Förderung durch die Wohnungsbauprämie beträgt jährlich 45,06 Euro. Das sind 8,8 Prozent auf die maximal geförderte Jahressparrate von 512 Euro. Bei verheirateten Personen verdoppeln sich Einkommenshöhe und Sparrate – die Rendite ist fast identisch.
Wer für seine Kinder oder Enkel sparen will, kann das über einen Bausparvertrag tun. Ist das Kind mindestens 16 Jahre alt, hat es Anspruch auf die Wohnungsbauprämie, ohne dass das geförderte Bausparguthaben später für wohnwirtschaftliche Zwecke eingesetzt werden muss. Voraussetzung ist, dass das Kind bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Daraus ergibt sich bei optimaler Bausparhöhe eine garantierte Rendite von bis zu fünf Prozent – ein Wert, der derzeit nur selten erzielt wird.
Weil ein Bausparvertrag zielgerichtetes Sparen fördert. Man kündigt vermutlich kaum einen Bausparvertrag, um eine Urlaubsreise zu machen, da der Bausparvertrag helfen soll, den Wunsch nach einem Eigenheim zu verwirklichen.
Weil man damit später seine Kinder oder Enkelkinder beim Eigenheimbau unterstützen kann. Dazu wählt man eine passende Vertragshöhe, die man bequem besparen und tilgen kann, und stellt später die Bausparsumme den Bauherren zur Verfügung.
Man kann damit das Zinsrisiko beim Anschlussdarlehen absichern. Wer bereits ein Hypothekendarlehen hat, das weder eine Sondertilgung noch eine Tilgungsveränderung während der Zinsfestschreibung erlaubt, kann mit einem Bausparvertrag sein Zinsrisiko beim Anschlussdarlehen reduzieren. Voraussetzung ist, dass der Bausparvertrag zum Ende der Zinsbindung sicher zugeteilt werden wird.
Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend zum Ansparen von Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben oder zur Bildung von Renovierungsrücklagen. Wer jedoch erst zum Zeitpunkt der Finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, und damit später die Bankhypothek ablösen will, zahlt in aller Regel drauf. Quelle: FMH.
- Effektivzins: Der angehende Kreditnehmer muss bei der Gegenüberstellung von Finanzierungsangeboten prüfen, ob Nebenkosten, wie zum Beispiel auch Schätzkosten entstehen und diese im Effektivzins berücksichtigt wurden.
- Mitunter ist ein Bausparvertrag aus Renditegesichtspunkten für Auszubildende und Rentner interessant, die wegen ihres geringen Einkommens einen Anspruch auf staatliche Wohnungsbauprämie haben oder die Arbeitnehmersparzulage bekommen. Dem Rentner hilft der Bausparvertrag dann beispielsweise bei einer späteren Renovierung des Eigenheims. Während der Sparphase des Vertrages bekommt der Bausparer für seine Einzahlungen allerdings niedrige Zinsen. Dafür kann er aber mit einem festen Darlehens-Zinssatz planen für einen Kredit, der vielleicht in einem Jahrzehnt tatsächlich günstiger ist als die Darlehenszinsen am freien Markt. Verzichtet der Bausparer später auf ein Darlehen, zahlen ihm einige Anbieter zumindest die Abschlussgebühren zurück, die je nach Tarif ein oder 1,6 Prozent der Bausparsumme ausmachen. Bei den derzeit historisch niedrigen Zinsen sind Bauspardarlehen meist nicht interessant, aber bestehende Bausparverträge mit bereits eingezahltem Guthaben sollten in einer Finanzierungsplanung unbedingt ihre Berücksichtigung finden. Schließlich stellt dies Eigenkapital dar und vermindert somit den Beleihungsauslauf und ist gut für die Bonitätsbewertung.
- Niemand sollte sich wegen steigender Zinsen unter Druck setzen lassen. Gute Zinskonditionen können sich Immobilienkäufer auch mal ein paar Tage reservieren lassen. Und auch die Option, eine Immobilie für drei Monate zu reservieren, sollten Kaufinteressenten erwägen. Vielleicht kostet es sie 2000 Euro, wenn sie das Angebot zurückziehen, aber das ist immer noch günstiger als ein Fehlgriff beim Kauf.
Variable Tilgungshöhe bietet Spielraum
Berthold Noll, Finanzierungsberater bei den Baugeldspezialisten im Rhein-Main-Gebiet:
Wer während der Kreditlaufzeit die Tilgungshöhe zwei bis dreimal verändern kann, hat Spielraum bei steigenden oder plötzlich sinkenden Einkommen. Können ein hoher Bonus oder das Weihnachtsgeld als Sondertilgung eingesetzt werden, beschleunigt das die Kreditrückzahlung und spart letztlich Zinsen.
- Die Top-Zinsen gibt es mitunter nur für Immobilienkäufer oder Bauherren, die ihre selbstgenutzte Immobilie nur bis 60 Prozent beleihen, also entsprechend viel Eigenkapital in der Hinterhand haben. Wer kein Eigenkapital einsetzt und den Kaufpreis zu 100 Prozent finanzieren muss, der zahlt mehr. Wer sich für eine Finanzierung interessiert, darf also keineswegs nur die Zinsen abfragen, sondern muss auch die Beleihungshöhe beachten.
- Vor allem in Ballungszentren müssen Kaufinteressenten mitunter rasch ein Finanzierungsangebot aus der Tasche zaubern können. Immobilienmakler haben häufig mehrere Interessenten für die knappen Immobilien und wer am schnellsten die Finanzierungszusage und den Notartermin auf die Beine stellen kann, der macht das Rennen. Aber einen Notartermin vereinbaren ohne eine Finanzierungszusage einer Bank können nur sehr Mutige mit viel Eigenkapital und einem hohen Einkommen wagen.
- Immobilienkäufer oder -sanierer sollten auch die Möglichkeit der vielen KfW-Darlehen von einem Berater prüfen lassen . Oft gibt es dort günstige Konditionen und spezielle Sanierungsprogramme.
Wann sollte man keinen Bausparvertrag abschließen?
Wenn der Banker beim Finanzierungsgespräch einen Bausparvertrag empfiehlt, um das spätere Anschlussdarlehen mit einem Bausparvertrag zu finanzieren. Denn: Würden die notwendigen Bausparraten in die erhöhte Tilgung das Bankdarlehens fließen, müsste der Zins des Anschlussdarlehens nach zehn Jahren meist bis auf acht Prozent und mehr steigen, damit sich der Bausparvertrag lohnen würde. Nur wer solche hohen Anschlusszinsen erwartet, ist mit einem zusätzlich besparten Bausparvertrag auf der sicheren Seite.
Wenn man innerhalb von zwei oder drei Jahren über den zugeteilten Bausparvertrag verfügen möchte. Dann würde die Rückzahlungsrate so hoch ausfallen, dass man diese Rate kaum tragen kann. Bankdarlehen mit hohen Zinsen sollten schnell und Bausparverträge mit niedrigen Zinsen sollten eigentlich langsam getilgt werden.
Wenn der Banker oder Vertreter keinen Zahlungsplan für die gesamte angedachte Laufzeit des Bausparvertrages liefert und/oder keinen gesamten Effektivzins für Bauspar- und Bankdarlehen nennt. Ein Beispiel zeigt, warum: Das Bankdarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung hat einen Effektivzins von 3,87 Prozent, das Bauspardarlehen einen Effektivzins von 3,78 Prozent. Wer nun vermutet, der gesamte Effektivzins läge bei 3,82 Prozent, der irrt. Tatsächlich ergibt sich ein gesamter Effektivzins von 4,39 Prozent, wenn das Bankdarlehen nach zehn Jahren mit dem Bausparvertrag abgelösten werden soll. Der Grund für die Diskrepanz zwischen Annahme und Realität sind die niedrigen Guthabenzinsen in der Ansparphase.
Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend zum Ansparen von Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben oder zur Bildung von Renovierungsrücklagen. Wer jedoch erst zum Zeitpunkt der Finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, und damit später die Bankhypothek ablösen will, zahlt in aller Regel drauf. Quelle: FMH-Finanzberatung e.K.
Rainer Springstein, Certified Financial Planer, von der Garbe Springstein Albers Finanzplanung in Bremen:
- Selbstständige müssen sich sehr viel Mühe geben, um die vom Banker geforderte „langfristige Kapitaldienstfähigkeit“ nachzuweisen. Sie müssen der Bank die eigene Bonität verkaufen und möglichst perfekt aufbereitet alle Unterlagen parat haben. Sie benötigen eine Finanzplanung, die Vermögen, Verbindlichkeiten, Einnahmen und Ausgaben für das Unternehmen und die Privatperson vernetzt und noch in die Zukunft fortschreibt. Dazu gehören auch Schreckensszenarien wie die Berufsunfähigkeit oder der Tod des Darlehensnehmers. In beiden Notfällen muss die weitere Darlehnstilgung, etwa durch Versicherungsleistungen, gedeckt sein.
Beim Feintuning einer Immobilienfinanzierung wird beispielsweise der Gesamtbetrag auf Darlehen mit verschiedenen Zinsbindungen und Tilgungsmodellen aufgeteilt. Kurze Zinsbindungen mit attraktiven Zinsen kommen zum Einsatz, wenn damit planbare Zuflüsse wie die Auszahlung fälliger Versicherungen vorfinanziert werden.
- Längere Zinsbindungen mit hohen Tilgungssätzen nützen dem Darlehensnehmer, denn sie sichern das derzeitige Zinsniveau gegebenenfalls kombiniert mit der Option auf eine jederzeitige, entschädigungsfreie Voll- oder Teiltilgungen nach mehr als 10 Jahren Bindung.
- Auch variable Konditionen mit Kopplung an einen Referenzzinssatz können reizvoll sein, da man aktuell von den „politisch“ niedrigen Zinsen von deutlich unter zwei Prozent pro Jahr direkt profitiert. Das macht aber nur bei starken Bonitäten des Kunden und in der Regel erst bei Beträgen ab einer Million Euro Sinn, da man dann über Absicherungsderivate (SWAP und CAP) jederzeit Zinssicherheit zukaufen kann, wenn man es für notwendig hält, ohne die Tilgungsflexibilität vollständig einzubüßen. Es gilt der Grundsatz, dass sich die Finanzierung dem Darlehensnehmer anpassen muss und nicht umgekehrt.
