Selbst bei Restschulden von 30.000 Euro sind also höchstens 300 Euro zur Entschädigung der Bank für entgangene Zinseinnahmen fällig. „Einige Banken kalkulieren zwar korrekt die einprozentige Vorfälligkeitsentschädigung, berechnen jedoch eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr“, weiß Herbst. „In wie weit dies erlaubt ist, werden bestimmt wieder Gerichte entscheiden müssen. Man sollte keine Bearbeitungsgebühr bezahlen, weil der Gesetzgeber die Entschädigungshöhe geregelt hat.“
Flexible Rückzahlung und Förderung nutzen
Darüber hinaus sind auch Sondertilgungen sinnvoll. Die machen den Modernisierungskredit sehr flexibel und verkürzen die Laufzeit erheblich. Üblich ist mittlerweile, dass bis fünf Prozent der Kreditsumme pro Jahr kostenlos getilgt werden dürfen, allerdings muss dies bei Verbraucherkrediten zuvor vertraglich vereinbart worden sein. Durch diese Teilrückzahlungen während der Laufzeit sinken die Zinsausgaben bis zur Rückzahlung des Kredits, allerdings ändern sie nicht die Höhe der monatlichen Rate.
Förderung der KfW: Billigkredit und Zuschuss
Für Hauskauf und Immobiliensanierungen gibt es zahllose staatliche Fördertöpfe. Beispielsweise listet die Verbraucherzentrale NRW allein 36 Förderprogramme für Sanierungen und Energiesparmaßnahmen in Wohngebäuden auf – nur von Bund und Land. Zuschüsse und vergünstigte Kredite gibt es darüber hinaus auch von regionalen Energieversorgern, Kommunen und Landkreisen. Dort anzufragen, kann sich für Immobilieneigner lohnen. Gefördert werden oftmals junge Familien, energetische Sanierungen, der Einsatz erneuerbarer Energien, altersgerechte Umbauten (barrierefreies Wohnen) oder denkmalgeschützte Gebäude.
Nachfolgend die wichtigsten, bundesweit verfügbaren Förderprogramme der Staatsbank KfW
Im KfW-Programm 153 unterstützt der Bund mit einem günstigen Kredit den Bau oder Kauf eines KfW-Effizienzhauses, maximal 100.000 Euro, bis zu 20 Jahre Laufzeit bei einem Effektivzins von 0,75 Prozent. Das Programm 151 unterstützt energetische Sanierungen. Bedingung: Der Bauantrag für das Gebäude muss vor dem 1.2.2002 gestellt worden sein. Wird ein KfW-Effizienzhausstandard erreicht, gibt es bis zu 75.000 Euro Kredit zu nur 0,75 Prozent Effektivzins. Auch für einzelne Maßnahmen gibt es Kredite bis zu 50.000 Euro. Die ersten Jahre sind tilgungsfrei. Besonderes Bonbon: Ein Tilgungszuschuss – abhängig vom erreichten Energieeinsparniveau. Im Programm 153 maximal 15.000 Euro.
Wer keinen Kredit für die Finanzierung benötigt, kann sich stattdessen auch direkt einen staatlichen Zuschuss holen. Aus dem KfW-Programm 430 gibt es Geld für Wohneinheiten, deren Bauantrag von dem 1.2.2002 gestellt wurde und die jetzt energetisch saniert werden. Abhängig von der Energieersparnis beträgt dieser zwischen zehn und 30 Prozent der förderungsfähigen Kosten, maximal 30.000 Euro pro Wohneinheit. Der Zuschuss ist mit anderen Fördermitteln kombinierbar.
Das KfW-Programm 167 unterstützt alle Hausbesitzer, die ihre Heizungsanlage auf erneuerbare Energien umstellen, etwa auf Solarkollektoren, Biomasse, Wärmepumpe oder Kombinationen davon mit fossilen Energieträgern. Dafür gewährt die Staatsbank bis zu 50.000 Euro Kredit mit zehn Jahren Laufzeit, derzeit zu einem effektiven Jahreszins von 1,06 Prozent und zehn Jahren Laufzeit.
Energieeffizientes Bauen und Sanieren erfordert oft einen Architekten oder Sachverständigen für Planung, Aufsicht und Abnahme der Bauarbeiten. Die Hälfte der Kosten dafür übernimmt die KfW mit ihrem Programm 431, maximal 4000 Euro. Den Zuschuss gibt es nur in Kombination mit den Förderprogrammen 151/152, 153 und 430.
Programm 274 richtet sich an Privatpersonen, Unternehmen und Organisationen, die Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung installieren wollen. Zumindest ein Teil des Stroms muss aber in das öffentliche Netz eingespeist werden. Dann gibt es maximal 25 Millionen Euro Kredit pro Vorhaben zu einem Zins von derzeit 1,05 Prozent effektiv. Wer zudem einen Batteriespeicher für den Solarstrom einbaut, bekommt aus dem KfW-Programm 275 einen günstigen Kredit mit Tilgungszuschuss, mit Laufzeit bis zu 20 Jahren und einem Effektivzins von 1,05 Prozent.
Barrierefreie Wohnungen sind aufgrund der demografischen Entwicklung gewünscht. Unabhängig vom Alter des Hauseigentümers gibt es daher aus dem KfW-Programm 159 einen verbilligten Kredit bis zu 50.000 Euro zu 0,75 Prozent effektivem Jahreszins. Alternativ gewährt die KfW mit dem Programm 455 auch einen Zuschuss von bis zu 6250 Euro für Sanierungen, die Hindernisse wie Treppen oder zu schmale Türen beseitigen, sowie 1500 Euro Zuschuss pro Wohneinheit für Maßnahmen zum Einbruchschutz. Beide Programme lassen sich gut mit anderen KfW-Programmen kombinieren.
Handelt es sich bei den geplanten Bau- und Modernisierungsmaßnahmen um energetische Sanierungen, die den Energiehunger der Immobilie senken, oder etwa um die Schaffung barrierefreien Wohnraums, können die Bauherren auch auf Förderkredite der bundeseigenen Förderbank KfW oder Förderprogramme der Länder, Kommunen oder Energieversorger zurückgreifen. KfW-Kredite werden ausschließlich über eine Bank, idealerweise die Hausbank vor Ort abgewickelt. „Die KfW bietet nach wie vor extrem gute Konditionen. Kredite gibt es dort schon ab 0,75 Prozent effektivem Zins – auch mit kurzen Laufzeiten und jederzeit rückzahlbar“, erklärt Herbst.
Um einen Modernisierungskredit zu bekommen, genügt in aller Regel eine Schufa-Auskunft und Belege für die Einkommenssituation des Kreditnehmers. Läuft bei der gleichen Bank noch eine Immobilienfinanzierung, dürfte das die Gespräche erleichtern und womöglich auch beschleunigen.
Sofern es sich um Investitionen handelt, die auch noch den Wert der Immobilie steigern, und die Raten bequem bezahlbar sind, kann sich ein Modernisierungskredit also durchaus lohnen. Wer dann aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten, Scheidung, Umzug oder anderen Gründen gezwungen ist, die Immobilie vorzeitig zu verkaufen, wird sich leichter tun, einen Käufer zu finden und einen höheren Preis zu erzielen.
