Gerade zu Beginn der Rückzahlphase sind Sondertilgungen in Darlehen mit gleichbleibenden Raten (Annuität) aber wahre Kostenkiller: Die monatliche Rate setzt sich zusammen aus der anfänglichen Tilgungsrate (zum Beispiel 1,5 Prozent des Gesamtdarlehens, bei 300.000 Euro wären dies anfangs 370 Euro im Monat) und den monatlich fälligen Zinsen (hier: anfangs 830 Euro). Während der Vertragslaufzeit hat der Schuldner peu à peu getilgt, die monatliche Rate aber ist immer noch gleich hoch. Dadurch steigt der Anteil der Tilgung an der Rate nach 20 Jahren auf 720 Euro, jener der Zinsen sinkt im Gegenzug auf 480 Euro.
Wer nicht vermietet und deshalb keine Zinsen von der Steuer absetzen kann, spart auf jeden Fall, wenn er Sondertilgungen leistet, da diese sofort die Darlehenssumme verringern und dadurch wiederum die Zinslast. Dieser Effekt ist naturgemäß am Anfang der Laufzeit größer als gegen Ende, wenn der Anteil der Zinsen ohnehin schon gering wäre.
Auch Darlehensverträge, bei denen die Tilgungsrate mehrmals während der Zinsbindung kostenlos nach oben oder unten angepasst werden kann, sind "gerade für Selbstnutzer auf jeden Fall einen zweiten Blick wert", sagt Thomas Teske, unabhängiger Baufinanzierungsexperte aus Düsseldorf. So bietet die ING-DiBa Hypothekenkredite an, bei denen die jährliche Tilgungsrate zwei Mal während der Laufzeit zwischen 1,0 und 10,0 Prozent verändert werden kann. Jede weitere Änderung kostet dann eine, allerdings geringe, Bearbeitungsgebühr. Andere Banken haben mit ähnlichen Angeboten nachgezogen.
Forward-Darlehen: Günstige Konditionen reservieren
Die Top-Angebote für Forward-Darlehen, mit denen sich Immobiliengüter schon heute niedrige Zinsen für das Anschlussdarlehen von morgen sichern.
Das ursprüngliche Darlehen beträgt 200.000 Euro mit fünf Prozent Nominalzins und zwei Prozent Tilgung; Restschuld nach zehn Jahren 150.000 Euro, die über ein neues Forward-Darlehen abgelöst wird; neuer Finanzierungsanteil auf Objektwert bis zu 60 Prozent; neue jährlich anfängliche Tilgung drei Prozent; Zinsbindung über 15 Jahre fest
Quelle: FMH-Finanzberatung Stand 10. Juli 2012
Creditweb: Effektivzins 3,00 Prozent; Monatliche Rate 745,00 Euro
Enderlein: Effektivzins 3,07 Prozent; Monatliche Rate 753,75 Euro
DTW-Immobilienfinanzierung: Effektivzins 3,04 Prozent; Monatliche Rate 750,00 Euro
Haus & Wohnen: Effektivzins 3,06 Prozent; Monatliche Rate 752,50 Euro
HKB Bank: Effektivzins 3,14 Prozent; Monatliche Rate 762,50 Euro
ACCEDO: Effektivzins 3,14 Prozent; Monatliche Rate 762,50 Euro
18222direkt: Effektivzins 3,05 Prozent; Monatliche Rate 751,25 Euro
Dr. Klein: Effektivzins 3,05 Prozent; Monatliche Rate 751,25 Euro
Interhyp: Effektivzins 3,07 Prozent; Monatliche Rate 753,75 Euro
HypothekenDisscount: Effektivzins 3,07 Prozent; Monatliche Rate 753,75 Euro
Mittelwert aus 66 Anbietern: 3,40 Prozent Effektivzins
Creditweb: Effektivzins 3,37 Prozent; Monatliche Rate 790,00 Euro
Enderlein: Effektivzins 3,39 Prozent; Monatliche Rate 792,50 Euro
DTW-Immobilienfinanzierung: Effektivzins 3,39 Prozent; Monatliche Rate 792,50 Euro
Haus & Wohnen: Effektivzins 3,39 Prozent; Monatliche Rate 792,50 Euro
HKB Bank: Effektivzins 3,39 Prozent; Monatliche Rate 792,50 Euro
ACCEDO: Effektivzins 3,39 Prozent; Monatliche Rate 792,50 Euro
1822direkt: Effektivzins 3,42 Prozent; Monatliche Rate 796,25 Euro
Dr. Klein: Effektivzins 3,42 Prozent; Monatliche Rate 796,25 Euro
Interhyp: Effektivzins 3,44 Prozent; Monatliche Rate 798,75 Euro
HypothekenDiscount: Effektivzins 3,44 Prozent; Monatliche Rate 798,75 Euro
Mittelwert aus 66 Anbietern: 3,73 Prozent Effektivzins
Creditweb: Effektivzins 3,64 Prozent; Monatliche Rate 822,50 Euro
Enderlein: Effektivzins 3,64 Prozent; Monatliche Rate 822,50 Euro
DTW-Immobilienfinanzierung: Effektivzins 3,64 Prozent; Monatliche Rate 822,50 Euro
Haus & Wohnen: Effektivzins 3,64 Prozent; Monatliche Rate 822,50 Euro
HKB Bank: Effektivzins 3,64 Prozent; Monatliche Rate 822,50 Euro
ACCEDO: Effektivzins 3,64 Prozent; Monatliche Rate 822,50 Euro
1822direkt: Effektivzins 3,73 Prozent; Monatliche Rate 833,75 Euro
Dr. Klein: Effektivzins 3,79 Prozent; Monatliche Rate 841,25 Euro
Interhyp: Effektivzins 3,73 Prozent; Monatliche Rate 833,75 Euro
HypothekenDiscount: Effektivzins 3,73 Prozent; Monatliche Rate 833,75 Euro
Mittelwert aus 66 Anbietern: 4,07 Prozent Effektivzins
Scheidungen sind Gründe zum Scheitern
Die häufigsten Gründe für gescheiterte Immobilienfinanzierungen mit monatlichen Raten, die an die Grenze des Finanzierbaren gehen, sind Scheidung und Krankheiten. "Ich rate meinen Kunden, Baukredite wenn möglich auf zwei Schultern zu verteilen. Wird ein Partner arbeitslos oder fällt ein Zahler durch Trennung weg, kann ich die Tilgungsrate zur Not auf ein Prozent reduzieren", rechnet Teske vor. "Bei einem durchschnittlichen Vertrag läge die monatliche Belastung dann auf jeden Fall unter der Miete für ein vergleichbares Objekt. Verdiene ich aber ein, zwei Jahre sehr gut, kann ich die Rate auch hochsetzen, schneller tilgen und so die Gesamtzinsen senken", sagt der Experte.
Die allgemeinen Lebensrisiken wie Tod eines Partners, schwere Krankheit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit können auch über Restschuldversicherungen abgedeckt werden. Die Deutsche Bank bietet solche Versicherungen über ihren Partner Zurich an. Dabei schließt der Kreditnehmer eine Versicherung gegen Tod, Krankheit, Berufsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit während der Kreditlaufzeit ab.
Im Todesfall springt die Versicherung ein
Im Todesfall tilgt die Versicherung die ausstehende Restschuld; bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit übernimmt sie während der Dauer solcher Unbill die fälligen Raten. "Restschuldversicherungen sind aber in der Regel deutlich teurer als ein flexibler Darlehensvertrag", sagt Teske. Der Todesfall eines Partners lässt sich ohnehin günstiger absichern: über eine klassische Risikolebensversicherung, die schon für ein paar Euro im Monat zu haben ist.
