"Viele unserer Kunden verfahren derzeit nach dem Motto: Heute sind die Zinsen jedenfalls nicht teuer, und wo sie morgen sind, weiß eh niemand", beobachtet Manfred Wiechern vom Immobilienfinanzierer Bertling & Wiechern in Hamburg, der seit 30 Jahren Privatleute und professionelle Bauträger bei der Finanzierung berät. Eine konkrete Zinsprognose mag er zwar nicht abgeben, da angesichts der unwägbaren Schuldenkrise die zukünftige Zinsentwicklung "zu sehr in der Hand der Politik liegt". Sollten die EU-Länder etwa gemeinsame Euro-Bonds einführen, würden die Bauzinsen "gerade in Deutschland ganz erheblich steigen", fürchtet Wiechern.
Ob solcher berechtigter Sorgen sind vor allem fixe Zinsbindungen über möglichst lange Zeiträume derzeit gefragt. "Wer kann, sichert sich für 15 oder gleich 20 Jahre eine feste Zinsbindung", sagt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher beim Kreditvermittler Dr. Klein. Das kostet zwar aktuell etwas mehr als ein kurz laufendes Darlehen mit variablem Zinssatz (siehe Tabelle unten), gibt aber eine sicherere Kalkulationsbasis.
| Variabler Zins: Flexibel und dennoch günstig | |||
| Konditionen für Hypothekenkredite, die nicht festgeschrieben sind, sondern an Marktzinsen gekoppelt sind1 | |||
| Institut | Variable Darlehen über 5 Jahre (in Prozent) | ||
| Nominalzins | Bearbeitungsgebühr | Effektivzins2 | |
| BBBank | 2,14 | 1,50 | 2,50 |
| Interhyp | 2,14 | 1,50 | 2,50 |
| HypothekenDiscount | 2,14 | 1,50 | 2,50 |
| Creditweb | 2,70 | 0,00 | 2,74 |
| Santander Bank | 4,66 | 1,00 | 5,01 |
| Mittelwert von 20 Angeboten | 3,20 | ||
| 1 Kaufpreis des Objektes 300 000 Euro; Darlehen 210.000 Euro; anfängliche jährliche Tilgung von zwei Prozent; der Marktzins orientiert sich jeweils am Drei-Monats-Euribor (Leihsatz für Kredite unter Banken) plus jeweils von Bank zu Bank unterschiedlichen Zuschlägen; 2 eine eventuelle Bearbeitungsgebühr wurde über fünf Jahre verteilt in den Effektivzins eingerechnet; Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: 10. Juli 2012 | |||
Sich über Jahrzehnte von den Häuslebauern an einen festen Zins binden zu lassen, das ließen sich die Geldhäuser in der Vergangenheit recht teuer bezahlen. Schließlich trägt die Bank über die eigenen Refinanzierungskosten dann das Zinsrisiko während der Kreditlaufzeit, nicht mehr der Bauherr. "In den vergangenen Monaten sind aber die Zinsunterschiede zu den kurzen Laufzeiten ziemlich zusammengeschrumpft, sodass die Kosten für das Mehr an Kalkulierbarkeit sich für die Kreditnehmer in Grenzen halten", sagt Oliver Wilhelm, Baufinanzierungsberater bei Dr. Klein in Düsseldorf.
Attraktive Zinsen mit langen Laufzeiten
So kosten 300.000 Euro bei einem Fremdkapitalanteil von 70 Prozent derzeit rund 2,6 Prozent Zins, wenn die Zinsen bis 2022 festgeschrieben werden. Bei 15 Jahren Zinsbindung kostet derselbe Kredit knapp drei Prozent und bei 20 Jahren rund 3,3 Prozent pro Jahr. Noch vor wenigen Jahren waren die Aufschläge für lange Laufzeiten erheblich höher.
Vor allem Versicherungen drängen in das Geschäft mit den lange laufenden Hypo-Krediten. Sie bieten häufig attraktive Zinsen bei Laufzeiten von 15, 20 Jahren oder mehr. Da sie selbst über lange Jahre gut kalkulierbare Zinseinnahmen benötigen, kommen ihnen Häuslebauer, die sich langfristig binden wollen, mit ihren Kreditzinsen gerade recht. Und einen Vorteil haben zum Beispiel 15-jährige Darlehen trotz des höheren Zinses auch für den Nehmer: Die Kredite können nach gut zehn Jahren ohne Malus gekündigt werden. Die gefürchtete Vorfälligkeitsentschädigung, die Banken sich als Abfindung bei vorzeitiger Kündigung eigentlich teuer bezahlen lassen, entfällt dann.
Viele Hausbesitzer wollen sich schon jetzt einen günstigen Zinssatz sichern, obwohl das Ende der aktuellen Finanzierung noch Jahre entfernt liegt. Für diesen Fall bieten viele Banken sogenannte Forward-Darlehen an, wie Ralf Richter vor drei Jahren eines in Anspruch nahm. Dabei nimmt der Kunde einen Aufschlag auf den Zins in Kauf, den er bei sonst gleichen Bedingungen bezahlen müsste, wenn er schon heute finanzieren könnte. Dieser Aufschlag ist umso höher, je länger die Bank das Forward-Darlehen bereitstellen muss. "Allzu weit sollte deshalb die anstehende Anschlussfinanzierung nicht mehr weg sein", sagt Finanzierungsberater Wilhelm.
