Mancherorts stehen die Immobilienkäufer regelrecht Schlange. Für viele gilt es, jetzt noch schnell das Wunschobjekt zu ergattern, bevor die Preise weiter steigen. Allein in München sind die Immobilienpreise im ersten Quartal schon um mehr als 13 Prozent nach oben geklettert, in Hamburg zogen die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres um 16 Prozent an. Weil die Nachfrage hoch ist, werden die Verhandlungsspielräume beim Immobilienkauf immer enger. Schließlich steht der nächste potenzielle Käufer schon in den Startlöchern. Wer nicht schnell zuschlägt, geht dann leer aus. Verkäufer und Makler nutzen die hohe Nachfrage, um zu einem schnellen Abschluss zu drängen.
In einigen Regionen werden bereits die Baugrundstück knapp. Auch das sorgt dafür, dass die Nachfrage nach gebrauchten Immobilien wächst. Käufern bieten sich zudem eine Reihe weiterer Vorteile: Keine lange Bauzeit, eine gewachsene Umgebung und Infrastruktur, oftmals gute Lage und attraktive Grundstücksgrößen und nicht zuletzt ein in der Regel niedrigerer Kaufpreis. Aber genau im letzten Punkt ist auch der wesentliche Haken beim Kauf einer gebrauchten Immobilie.
Als etwa ein altes Fachwerkhaus in der Nähe von Wolfsburg zum Verkauf stand, beauftragte der Kaufinteressente einen Gutachter, um Wert und Sanierungsbedarf der Immobilie zu ermitteln. Lange wollten sich die Sachverständigen aber in dem bereits teilweise sanierten Gebäude nicht aufhalten: Bei der Überprüfung des schwer zugänglichen Dachstuhls kam es zur bösen Überraschung. Beim Versuch, einen Stützbalken genauer auf Insektenbefall zu überprüfen, kippte dieser zu Seite. Er war in der darunter liegenden Geschossdecke schlicht abgefault. „Ein wirtschaftlicher Totalschaden“, erinnert sich Thomas Penningh, Sachverständiger und Präsident beim Verband privater Bauherren. „Wir haben das Gebäude schnell wieder verlassen und dem Kunden vom Kauf abgeraten. Später wurde das Haus trotzdem noch als Haus für Handwerker verkauft.“
Damit die gebrauchte Immobilie nicht zum finanziellen Desaster wird, will der Kauf gründlich erwogen werden. Und beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ist da generell erst einmal Vorsicht geboten. Häufig ist schon allein die Aktenlage unzureichend, Bauzeichnungen, Bebauungspläne und anderer Unterlagen zum Haus kaum vorhanden. Hier ist ein Fachmann gefragt – also ein Sachverständiger. „Obwohl wir immer dazu raten, noch vor dem Notartermin einen Gutachter einzuschalten, verzichten viele Hauskäufer darauf – aus Angst, dass ihnen das Objekt ein anderer Interessent wegschnappt“, konstatiert Penningh. „Dabei muss der Käufer nicht nur die Substanz des Gebäudes beurteilen können, sondern auch Informationen über Grundstück erfragen - etwa zur Erschließung mit Strom, Wasser und Gas, Schmutz- und Regenwasserleitungen, behördliche Auflagen oder Rechte Dritter auf dem Grundstück." Ohne diese Kenntnisse kann sich das Objekt der Begierde schnell als Geldgrab erweisen und den Käufer in seinen finanziellen Möglichkeiten überfordern. „In aller Regel unterschätzen Käufer gebrauchter Immobilien den Sanierungsbedarf“, weiß Penningh aus Erfahrung.
Vorzüge des Gutachterrats
Schätzungen des Verbands privater Bauherren (VPB) zufolge, verursachen Häuser, die zwischen 1945 und Anfang der 80er Jahre gebaut wurden - bevor die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft trat - Zusatzkosten für eine Sanierung von bis zu 50 Prozent. Erst nach dieser Investition wäre das alte Gebäude wieder auf dem aktuellen Stand der Technik und würde heutigen Wohnerfordernissen entsprechen. Bei einer Hausbesichtigung aber alle Sanierungsmaßnahmen und Schritte zu überblicken, dürfte aber die meisten Immobiliensuchenden überfordern. Das Einschalten eines Sachverständigen bietet daher gleich mehrere Vorzüge.
Schnelle Einschätzung
Auch wenn der Verkäufer auf eine Entscheidung drängt: Zeit für ein Gutachten sollte sein – vor allem, wenn der Verkäufer wie üblich kein Verkaufsgutachten vorlegen kann. Dabei hätte auch der Verkäufer einen Vorteil: Er kann so einschätzen, ob der vom Makler in Aussicht gestellte Verkaufserlös überhaupt realistisch ist und die Untergrenze für den erzielbaren Preis besser festlegen. Da sich aber die meisten private Verkäufer die Kosten für das Gutachten sparen wollen, sollten Sie bereit sein, dem Kaufinteressenten Zeit einzuräumen, damit dieser ein Gutachten einholen kann. Ein erfahrener Sachverständiger kann innerhalb von einigen Tagen ein brauchbares Gutachten erstellen. Die Begehung des Wunschobjektes dauert nur zwei bis drei Stunden. Schon im Anschluss kann der Gutachter seine Einschätzung mit dem Kaufinteressenten besprechen und erste Empfehlungen geben. Das kostet für ein durchschnittliches Einfamilienhaus grob geschätzt 500 Euro. Innerhalb weniger Tage wird auf Wunsch auch noch eine schriftliche Ausarbeitung der Ergebnisse erstellt. Dafür werden nochmals rund 300 Euro fällig. Aber nach etwa einer Woche hat der Kaufinteressent eine gute Basis für seine Entscheidung. „Wir urteilen in der Regel grob in drei Abstufungen: Empfehlenswert, bedingt empfehlenswert oder nicht empfehlenswert“, erklärt Verbandspräsident Penningh das Verfahren. „Bei einem älteren Gebäude ist die uneingeschränkte Empfehlung allerdings höchst selten. Häufig hängt eine Empfehlung eher davon ab, was der Hauskäufer alles sanieren will und welche finanziellen Mittel er dafür hat. “
Typische Baumängel in Altbauten
Bis in die 60er und 70er Baujahre hinein finden sich noch unzureichend gegen Feuchtigkeit geschützte Kellerfundamente und Kellerwände. Bei Bauten aus den 20er Jahren finden sich teilweise sogar verrostete Stahlträger in Gewölbekellern. Muss ein Keller trocken gelegt und sogar ringsum ausgeschachtet werden, um ihn gegen Feuchtigkeit abzudichten, kostet das den Hauseigentümer schnell 20.000 Euro und mehr.
Bei Baujahren bis in die 70er Jahre finden sich noch ungedämmte Dachstühle, die die Energiekosten für ein Gebäude deutlich in die Höhe treiben. In den 70er und 80er Jahren gab dann zwar immer mehr gedämmte Dächer, doch oftmals wurde noch Mineralwolle verarbeitet, deren Fasern lungengängig sind und somit schädlich für die Atemwege sind. Ein komplett neues Dach mit Dämmung kostet schnell einen ordentlichen fünfstelligen Betrag. Sollte keine Dämmung vorhanden sein, sind Käufer heute zudem zur nachträglichen Dämmung verpflichtet. Für ein Einfamilienhaus muss der Bauherr mit Ausgaben im fünfstelligen Bereich rechnen. Die zeitweise modernen Flachdächer litten noch bis Ende der 70er Jahre unter oft fehlerhafter Ausführung, so dass früher oder später Wasser eindrang. Sie sollten vor einem Kauf genau geprüft werden, da Wasserschäden am Dach schnell Folgeschäden nach sich ziehen.
Holzfenster können bei sehr guter Pflege 50 Jahre und länger halten, oder schon nach zehn Jahren das Zeitliche segnen. Kunststofffenster halten generell eher 15 bis 25 Jahre. Sollen Fenster komplett erneuert werden, kommen auch hier schnell 20.000 Euro oder mehr zusammen.
Nicht selten finden sich in Altbauten veraltete oder korrodierte Leitungssysteme. So wurden etwa bis in die 60er Jahre noch Stromleitungen ohne Erdungskabel verlegt, die heutigen Sicherheitsstandards nicht mehr genügen. In noch älteren Gebäuden drohen auch undichte Gasleitungen oder alte Wasserleitungen aus Blei. Generell spricht man bei Wasserleitungen von einer Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren, nur Kupferleitungen halten noch zehn Jahre länger. Gleiches gilt für Leitungen für das Heizwasser. Die Kosten lassen sich pauschal kaum veranschlagen, aber der Installations- und Zeitaufwand ist hoch – insbesondere wenn viele Wände und Böden dafür aufgestemmt werden müssen. In einem Modellvergleich der Sanierung eines Altbaus durch den Verband privater Bauherren e.V. schlug die Erneuerung der Elektroleitungen in einem 60er-Jahre Einfamilienhaus mit einem niedrigen fünfstelligen Preis zu Buche. Für die Erneuerung der Sanitärleitungen muss mit einem Betrag in ähnlicher Größenordnung gerechnet werden.
Im Durchschnitt ist ein Heizkessel nach 20 bis 30 Jahren am Ende seiner Lebensdauer angelangt. Zudem ist die Technik oft veraltet, der Energiebedarf entsprechend hoch. Neueigentümer sind zudem unter bestimmten Bedingungen gesetzlich gezwungen ihre Heizungsanlage zu erneuern. Eine Umrüstung auf eine sparsamere Brennwertheizung ist mit rund 10.000 Euro zu veranschlagen. Soll es eine moderne Pellet-Heizung sein, kommen schnell noch ein paar tausend Euro hinzu. Müssen zudem Leitungen und Heizkörper erneuert werden, wird es nochmals deutlich teurer, da auch hier der Installationsaufwand vergleichsweise hoch ist.
Ab den 50er Jahren hielt die Bauchemie Einzug in den Hausbau. Leider wurden bis in die 80er Jahre noch Materialien verwendet, die heute als stark gesundheitsgefährdend gelten. So wurde bis in die 70er Jahre noch Asbest verbaut, etwa in Form von Asbestzementplatten. Die krebserregenden Stoffe zu ersetzen und zu entsorgen ist aufwändig und teuer, zudem ist während der Baumaßnahmen das Gebäude oftmals nicht bewohnbar. Auch finden sich etwa teerhaltige Parkettkleber, giftige Holzschutzmittel oder Formaldehyd in Holzbauteilen. Hier ist Vorsicht geboten.
Ist die Fassade sanierungsbedürftig, muss laut Energieeinsparverordnung auch gleich eine Wärmedämmung aufgebracht werden – denn werden Bauteile verändert, müssen sie auch energetisch verbessert werden. Bei einem Einfamilienhaus entstehen so für die Fassade schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr.
Kostenschätzung Sanierungsbedarf
Ein Sachverständiger ist in der Lage zu erkennen, welche Sanierungsmaßnahmen zwingend notwendig sind und gibt dem potenziellen Hausherrn auch gleich eine erste Einschätzung des finanziellen Aufwands. Sein Hauptaugenmerk richtet er daher zunächst auf kapitale Schäden an der Statik oder auf Feuchtigkeit in Keller und Mauerwerk. Ist etwa das marode und undichte Dach zu erneuern, kann er auch einschätzen, ob nur eine teilweise Reparatur erforderlich ist, oder gleich ein komplett neues Dach samt Dachstuhl fällig ist.
Zudem kennt er die gesetzlichen Vorschriften wie etwa die Energieeinsparverordnung (EnEV), die zum Beispiel bei Sanierungsarbeiten an Dach und Fassade auch gleich die Anbringung einer Wärmedämmung vorschreibt – was teilweise zu erheblichen Kostensteigerungen führen kann. Die energetische Sanierung spielt bei den meisten Begutachtungen durch einen Sachverständigen eine wichtige Rolle.
Berücksichtigung der Umbauwünsche
Bei der Einschätzung des Sanierungsaufwandes wird der Sachverständige auch die Umbauwünsche und Vorstellungen des Auftraggebers, also des Kaufinteressenten, berücksichtigen. Da es sich bei den Gutachtern in der Regel um Architekten oder Bauingenieure handelt, können sie beurteilen, welche Maßnahmen sinnvoll, finanziell tragbar oder durch andere Maßnahmen ersetzbar sind. Kurzum: der Sachverständige wird zum Berater entsprechend der Kundenwünsche.
Der Gutachterrat lohnt
Erkennung von Baumängeln
Selbst wenn der Kaufinteressent ein Problem erkennt – etwa Schimmelbildung an einer Zimmerdecke – so ist doch in vielen Fällen für ihn nur schwer erkennbar, welcher Aufwand tatsächlich zur Behebung des Schadens notwendig ist. Das beginnt schon bei der richtigen Einschätzung der Ursachen eines solchen Mangels. Ist der Schimmel etwa die Folge schlechter Belüftung, oder gelangt Feuchtigkeit ins Mauerwerk, weil etwa ein Dach undicht oder die Deckenisolierung unsachgemäß angebracht wurde. Das hat natürlich erhebliche Auswirkungen auf den Sanierungsbedarf.
So finden Sie einen Sachverständigen
Ein Gutachter aus dem Handwerksbereich ist für die Beurteilung eines gesamten Gebäudes nebst Grundstück zu spezialisiert. Wenn es um die erste Einschätzung eines Kaufobjektes geht, sollte daher ein erfahrener Bauingenieur oder Architekt das Gutachten erstellen. Er kann auch die Haustechnik wie Heizung und Elektroinstallationen beurteilen. Dabei ist darauf zu achten, dass sich der Sachverständige insbesondere mit Ein- oder Zweifamilienhäusern bzw. Wohngebäuden auskennt. Weniger geeignet ist ein Sachverständiger für Immobilienbewertung. Diese sind eher mit den abstrakten Wertermittlungsverfahren im Erbrecht vertraut als mit Bauphysik und Gebäudetechnik.
Bei der Industrie- und Handelskammer sind im Sachverständigenverzeichnis geeignete Gutachter für alle Fachrichtungen nach Schlagwörtern
Der Verband privater Bauherren e.V. hat überwiegend freischaffende Architekten und Bauingenieure in seinem Sachverständigen-Netzwerk
Die Sachverständigengemeinschaft Bauwesen ist ein Zusammenschluss von Gutachtern, die vor allem in Nordrhein-Westfalen aktiv, aber über ein bundesweites Netzwerk verfügen. Per Telefon wird ein Sachverständiger vermittelt.
Die Architektenkammern der einzelnen Bundesländer bieten ebenfalls die Vermittlung Sachverständiger an. Eine Übersicht aller Landesarchitektenkammern findet sich auf der Seite der Bundesarchitektenkammer.
Haftung für Baumängel
Ein Baugutachter kann auch in die Haftung genommen werden, wenn er etwa bei der Begehung vor dem Kauf einer Immobilie gravierende Baumängel übersieht. Dazu verfügt jeder Sachverständige über eine Berufshaftpflicht. Aber auch wenn der Gutachter verdeckte Mängel übersieht, weil er bei der Erstbegehung schließlich keine Löcher ins Mauerwerk schlagen darf, so sind zumindest in seinem Gutachten alle bis zum Kauf bekannten Mängel erfasst. Zudem hilft er nach dem Immobilienkauf beim Auftreten von verdeckten Mängeln, die Ursachen zu ermitteln. Das kann zum Beispiel wichtig werden, um Schadenersatz von Bauunternehmen oder Handwerkern wegen mangelhafter Ausführung zu verlangen.
Geld gut angelegt
Die ungefähr 800 Euro, die zum Beispiel für ein Ein- oder Zweifamilienhaus für das Gutachten inklusive Begehung und schriftlicher Auswertung zu veranschlagen sind, sind also gut angelegt, wenn Kaufinteresse für eine Immobilie besteht. Zudem stärkt die Einschätzung des Fachmanns die Verhandlungsposition gegenüber Makler und Verkäufer. Bei der hohen Immobiliennachfrage sind allerdings Verkäufer in aller Regel nicht bereit, deutlich von ihren Preisvorstellungen abzurücken. „Das Gutachten dient vor allem als wichtige Entscheidungsgrundlage für den Kaufinteressenten“, weiß Penningh aus Erfahrung. Dennoch: Wer harte Verhandlungen nicht scheut, sollte zumindest versuchen, den Kaufpreis zu drücken. Wenigstens um die Kosten des Gutachtens.
Seltene Haftung für Baumängel
Vor allem aber soll das Wertgutachten vor verdeckten Baumängeln schützen. Die können sich nach Vertragsabschluss schnell zu einem großen Ärgernis entwickeln. Anders als beim Kauf von Neubauten, bei denen Bauunternehmen oder Bauträger noch mindestens fünf Jahre für verdeckte Baumängel haften müssen, kommt es bei gebrauchten Immobilien deswegen nur selten zum Schadenersatz. Denn ähnlich wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens wird eine Gebrauchtimmobilie mitsamt ihrer Mängel gekauft. Eine generelle Mängelhaftung auf Seiten des Verkäufers besteht somit entgegen landläufiger Meinung nicht. In der Regel wird diese vom Verkäufer im Kaufvertrag ohnehin wirksam ausgeschlossen.
Einzige Ausnahme: Verschweigt der Verkäufer ihm bekannte Mängel oder täuscht er den Käufer sogar arglistig, kann er sich auf den Ausschluss der Mängelhaftung nicht berufen. Dann kann er nach der Entdeckung des Mangels noch für drei Jahre haftbar gemacht werden, bevor der Anspruch verjährt – allerdings maximal für zehn Jahre nach Übergang der Immobilie. Kommt es aufgrund verschwiegener Mängel zu Gesundheitsschäden bei den neuen Bewohnern – etwa durch Schadstoffe auf dem Grundstück oder in verwendeten Baumaterialien -, haftet der Verkäufer sogar bis zu 30 Jahre lang.
Schwieriger Nachweis
Der Nachweis, dass der Verkäufer wissentlich Mängel verschwiegen hat, ist allerdings schwierig und häufig mit weiterem Aufwand und Kosten verbunden. Auch hier hilft ein Sachverständiger. Er kann am ehesten beurteilen, ob der Mangel – etwa ein feuchter Keller – schon vor dem Verkauf bestanden haben muss. Über Handwerker und eventuell vorhandene Handwerkerrechnungen lässt sich dann unter Umständen belegen, dass der Verkäufer von dem beanstandeten Baumangel schon vor dem Verkauf Kenntnis hatte. Auch die Informationen von Nachbarn können hilfreich sein, weil sie etwa Kenntnis von einem alten Wasserschaden haben, der in der Folge zu neuen Schäden führte, weil er nicht fachgerecht behoben wurde. Immobilienkäufer sollten daher immer nach vorhandenen Handwerkerrechnungen fragen und sich diese aushändigen lassen oder Kopien davon verlangen.
In der Praxis ist die Haftung für verdeckte Baumängel bei Gebrauchtimmobilien allerdings die Ausnahme. Baugutachter Penningh ist in seiner eigenen Tätigkeit als Sachverständiger noch kein solcher Fall begegnet. „Die Durchsetzung der Mängelhaftung ist nur bei sehr schlüssiger Beweislage möglich. Wenn wir als Sachverständige erst nach dem Hauskauf wegen möglicher Baumängel hinzugezogen werden, geht es selten um die Haftung, sondern eher um eine Einschätzung der notwendigen Sanierungsmaßnahmen und -kosten“, so Penningh.
Wer mit dem Kauf einer gebrauchten Immobilie liebäugelt, hat also im Wesentlichen zwei Chancen auf einen Hauskauf ohne Reue: Entweder rechtzeitig einen Gutachter einschalten und so böse Überraschungen vermeiden oder ausreichend finanziellen Spielraum für aufwändige Sanierungsarbeiten einplanen. Ansonsten gilt: Im Zweifel lieber die Finger vom Kauf lassen – auch wenn es schwerfällt.
