Baumängel : Szenen einer Eigentümerversammlung

InterviewBaumängel : Szenen einer Eigentümerversammlung

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Neubauwohnungen: Oft bemerken Wohnungskäufer Baumängel erst nach dem Wohnungskauf.

von Anke Henrich

Bauträger, Handwerker, Eigentümer: Wer haftet, wenn sich bei einer Eigentumswohnung lange nach dem Einzug Baumängel zeigen? Wir haben einen Juristen gefragt.

Spätestens seit der Finanzkrise gilt Betongold wieder was. Inzwischen kaufen Gutverdiener Eigentumswohnungen zu Preisen, für die sie andere vor Jahren noch für verrückt erklärt hätten.

Vor allem in Großstädten sind Neubauten gefragt. Baumängel in den ersten Jahren sind dann die Regel, nicht die Ausnahme. Fünf Jahre nach der Bauabnahme enden die Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer. Für viele Neu-Besitzer, die Setzrisse, gesprungene Fliesen, klemmende Türen oder Schlimmeres entdecken, tickt also schon die Uhr. Auf welche Überraschungen sich  Eigentümer einstellen sollten, die ihre Wohnung von einem Bauträger gekauft haben, weiß Holger Freitag, Berliner Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB).

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Herr Freitag, nehmen wir den Fall, zehn Eigentümer teilen sich seit zwei Jahren ein neues Mehrfamilienhaus. Das Haus hat sich inzwischen gesetzt, die ersten Mängel an den verschiedensten Gewerken von Keller bis Dach treten auf. An wen sollen sich die zehn Eigentümer dann halten für die Schadensbehebung? 
Grundsätzlich ist das der Bauträger als Vertragspartner, nicht die einzelnen Handwerker. Es empfiehlt sich aber immer auch die anderen Eigentümer zu informieren – sie könnten ähnliche Mängel haben - und die Hausverwaltung.

Welche Formalien müssen Mängelopfer beachten?
Reagiert der Bauträger nicht auf dem kleinen Dienstweg, müssen die Käufer ihm den Schaden zügig und schriftlich mit einer Mängelrüge melden, ihn zur Nachbesserung auffordern und ihm eine Frist setzen. 

Kann sich der Bauträger verdrücken?
Grundsätzlich nein. Ältere Verträgen enthalten manchmal eine Klausel, in der die Bauträger ihre Haftung generell auf die einzelnen Handwerker abwälzen. Die hat der Bundesgerichtshof aber einkassiert. Deshalb lohnt im Schadenfall immer der Blick in ältere Verträge. Einen Haftungsausschluss gibt es aber auch heute noch, nämlich wenn der Käufer Sonderwünsche abweichend vom Vertrag hatte. 

Was kann das sein?
Ein Klassiker ist das Wunsch-Parkett: Der neue Besitzer hätte gerne ein schöneres als es der Vertrag vorsieht und beauftragt – im Einvernehmen mit dem Bauträger - den von ihm gesandten Parkettleger direkt damit. Gibt es später Ärger, zum Beispiel weil sich das Parkett wellt, haftet nicht der Bauträger, sondern der Handwerker. 

Klappt das in der Regel?
Im Gegenteil: Oft führt es zu Ärger, nicht mit dem Bauträger, sondern mit anderen beteiligten Gewerken. Dann begründet der Parkettleger den Schaden zum Beispiel mit falsch verlegtem Estrich. Das weist der Bauträger weit von sich. Dann hat der Wohnungsbesitzer genau das Problem, dass er über den Kauf beim Bauträger vermeiden wollte. Statt mit ihm einen Ansprechpartner für alle Gewerke zu haben, muss er sich selbst mit den Handwerkern auseinandersetzen. 

Drohen bei extra vergebenen Sonderwünschen noch andere Probleme?
Möglicherweise erfüllt der Handwerker den Zusatzjob nicht schnell genug, weil er zuvor eine andere Baustelle bedienen muss. Damit verzögert sich der Innenausbau der Eigentumswohnung und der Bauträger kommt mit den nächsten Gewerken in Schwierigkeiten. Dafür haftet der Wohnungseigentümer. Deshalb: Vorsicht vor solchen Sonderwünschen!

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Wie lange nach dem Kauf gilt die Gewährleistungsfrist durch den Bauträger?
Grundsätzlich gilt: fünf Jahre nach der Bauabnahme durch den Wohnungskäufer. Für Eigentümergemeinschaften gilt aber eine Besonderheit. Erst wenn die letzte Einheit verkauft und abgenommen ist, läuft die letzte Frist für das Gemeinschaftseigentum. Für einen Bauträger kann das bedeuten, dass für ihn ein nach der Fertigstellung lange leerstehendes Objekt erst nach acht oder zehn Jahren abgewickelt ist. 

Können Bauträger das vertraglich ausschließen?
Eine Zeitlang war es Mode, den Stichtag auf die frühe Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Bausachverständigen zu setzen, ohne dass der Erwerber noch eingreifen konnte. Diese Klausel ist unwirksam. Auch da lohnt sich der kritische Blick in den Vertrag.  

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