Baumängel: Was Bauherren gegen Pfusch am Bau tun können

ThemaImmobilien

Baumängel: Was Bauherren gegen Pfusch am Bau tun können

von Andreas Toller

Kein Hausbau ohne Mängel: Fehler sind auf Baustellen alltäglich, manche von ihnen aber geradezu ruinös. Wie sich Bauherren vor Baumängeln schützen und sich gegen renitente Handwerker wehren.

Berlin ist die Hauptstadt der Baumängel: Der Flughafen Berlin-Brandenburg soll den jüngsten Aussagen von Politikern zufolge erst 2018 fertig werden, nachdem massive Baumängel umfangreiche Nacharbeiten erfordern. Selbst die neuen Bahnhöfe in Berlin haben einen Dachschaden: An Hauptbahnhof, Gesundbrunnen, Südkreuz und Potsdamer Platz stehen die Fahrgäste wegen undichter Dächer im Regen. Hinzu kommen Brandschutzmängel im neuen Einkaufszentrum Mall of Berlin, auch einige Schulen und viele Spielplätze sind aufgrund akuten Sanierungsbedarfs derzeit nicht nutzbar.

Pfusch am Bau gibt es aber nicht nur in den staatlichen Bauprojekten und Geschäftsgebäuden im chronisch klammen Berlin. Vielmehr sind sie bei allen Neubauten ganz alltäglich. Bei 100 vom Bauherrenschutzbund untersuchten Neubauvorhaben gab es in Durchschnitt 18 Mängel auf jeder Baustelle.

Anzeige

„Baumängel sind eher die Regel denn die Ausnahme“, weiß auch Alexander Zehe, auf Baurecht spezialisierter Anwalt in Frankfurt am Main. Mehrheitlich handelt es sich bei den typischen Baumängeln um Kleinigkeiten, die unproblematisch und schnell erledigt sind, wie etwa Ausbesserungen am Putz. „Dramatisch sind für den Bauherrn die gravierenden Baumängel, etwa weil Handwerker ohne ausreichende Kompetenz die Bauarbeiten verrichtet haben“, so Zehe.

Typische Mängel in Neubauten

  • Rohbau, Statik, Dachkonstruktion

    In 19 Prozent der vom Institut für Bauforschung untersuchten Baumängel gab es ein Problem mit dem Rohbau, der Statik oder der Dachkonstruktion. Damit ist dieser häufiger von Neubaumängel betroffen als jeder andere.

  • Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung

    Das Haus in eine dicke Isolierschicht zu packen, ist inzwischen für Neubauten sogar durch die Energie-Einsparverordnung (EnEV) vorgeschrieben. 13 Prozent der Mängel sind hier angesiedelt.

  • Innenputz, Estrich, Innenausbau

    Ebenfalls in 13 Prozent der Fälle gibt es Mängel an Estrichböden oder dem Wandputz bzw. den Trockenbauwänden im Hausinneren.

  • Wärmedämmung, Schallschutz, Brandschutz

    Bei der Isolierung der Gebäudehülle sowie dem baulichen Brand- und Schallschutz kommt es häufig zu fehlerhafter Ausführung. Zwölf Prozent der Mängel an Neubauten entfallen auf dieses Gewerk.

  • Fassade / Dach

    Auch ohne Wärmedämmung, Abdichtungen und Isolierschichten beziehen sich noch immer neun Prozent der Neubaumängel auf die Bereiche Fassade und Dach.

  • Fenster und Türen / Luftdichte Ebene

    Jeweils acht Prozent der untersuchten Neubaumängel betreffen Fenster sowie Türen oder die Luftdichte Ebene. Die technischen Anlagen eines Neubaus sind in sieben Prozent der Fälle mangelhaft, vier Prozent betreffen die Bausicherheit.

  • Die häufigsten Mängelursachen

    Nach einer Untersuchung des Instituts für Bauforschung und des Bauherren-Schutzbundes haben 45 Prozent der Baumängel in Neubauten ihre Ursache in einer fehlerhaften Ausführung der Arbeiten durch die Handwerker. In einem Viertel der Fälle liegt der Fehler in der Bauleitung, bei rund 20 Prozent handelt es sich um Planungsfehler. Fehlerhaftes Material ist in nicht einmal sechs Prozent der Fälle die Ursache.

  • Fehlerhafte Bau- und Leistungsbeschreibung

    Planungs- und Ausführungsfehler sind häufig auf eine fehlerhafte Bau- und Leistungsbeschreibung zurückzuführen. Gerade mal ein Prozent der Baubeschreibungen entsprechen durchgängig den geforderten Mindeststandards. Mehr als die Hälfte ist zwar im Wesentlichen vollständig, aber die Beschreibungen sind fehlerbehaftet. Bei 42 Prozent der Baubeschreibungen sind die gewünschten und benötigten Leistungen unvollständig oder nicht eindeutig beschreiben. In vier Prozent der Fälle fehlen sogar wesentliche Angaben und die Leistungsbeschreibung ist mangelhaft. Die Fehler betreffen vor allem notwendige Unterlagen und technische Nachweise, den Bereich Planung und Bauleitung, Erdarbeiten sowie die allgemeinen Objektangaben.

Das war zum Beispiel bei der Mall of Berlin der Fall. Subunternehmer hatten Betonwände gegossen, aber Aussparungen und Löcher für Lüftung und Abwasserrohre vergessen. Das nachträgliche Bohren der Löcher und die neuerliche Prüfung durch einen Statiker verzögerten den Bau und sorgten für erhebliche Mehrkosten.

Das Problem inkompetenter Arbeiter auf den Baustellen kennt auch Thorsten Knauf. Der Ingenieur ist Sachverständiger für Bauschadenbeurteilung in Berlin und hat viel zu tun. Miese Tricks oder vorsätzliche Schlamperei will er den Handwerksbetrieben allerdings nicht unterstellen. "Ich beobachte , dass immer mehr Bauunternehmer mit unqualifiziertem Personal und ohne kompetente Bauleitung arbeiten. Viele Baumängel entstehen so durch Unwissenheit."

Dass die Technik in den vergangenen Jahren - zum Beispiel beim Thema Wärmedämmung - weit vorangeschritten ist, macht Bauen zudem komplizierter und fehleranfälliger. Die Firmen, so Knauf, würden dennoch kaum in Fort- und Ausbildung der Handwerker investieren und das Problem so verstärken.

Zudem verleitet der hohe Preis- und Wettbewerbsdruck die Baufirmen dazu, Vorschriften und handwerkliche Qualität zu vernachlässigen. "Einige Baufirmen nutzen das aus, nehmen schlechtere Qualität bei Material und Ausführung in Kauf und hoffen, dass es bis zur Bezahlung nicht auffällt", räumt Knauf ein. "Das ist aber die große Ausnahme."

Jeder zweite pocht auf Mängelbeseitigung

Eine Forsa-Umfrage im Auftrag der Beratungsgesellschaft Porsche Consulting förderte jüngst zu Tage: Im Durchschnitt beanstandet jeder zweite Bauherr die Qualität der Neubauten und fordert Nacharbeiten und Reparaturen. 18 Prozent der Befragten, die alle in den vergangenen fünf Jahren ein neues Haus gebaut oder gekauft haben, geraten deshalb sogar in einen Streit mit dem verantwortlichen Bauunternehmen, der schlimmstenfalls vor Gericht landet.

Hauptkritikpunkt: 43 Prozent der Befragten monierten, die Handwerksbetriebe würden getroffene Absprachen nicht einhalten. Bei etwa ebenso vielen Bauherren verzögerte sich der Baufortschritt, weil sich die beteiligten Handwerker nicht gut aufeinander abgestimmt hatten.

Typische Baumängel in Altbauten

  • Keller

    Bis in die 60er und 70er Baujahre hinein finden sich noch unzureichend gegen Feuchtigkeit geschützte Kellerfundamente und Kellerwände. Bei Bauten aus den 20er Jahren finden sich teilweise sogar verrostete Stahlträger in Gewölbekellern. Muss ein Keller trocken gelegt und sogar ringsum ausgeschachtet werden, um ihn gegen Feuchtigkeit abzudichten, kostet das den Hauseigentümer schnell 20.000 Euro und mehr.

  • Dach

    Bei Baujahren bis in die 70er Jahre finden sich noch ungedämmte Dachstühle, die die Energiekosten für ein Gebäude deutlich in die Höhe treiben. In den 70er und 80er Jahren gab dann zwar immer mehr gedämmte Dächer, doch oftmals wurde noch Mineralwolle verarbeitet, deren Fasern lungengängig sind und somit schädlich für die Atemwege sind. Ein komplett neues Dach mit Dämmung kostet schnell einen ordentlichen fünfstelligen Betrag. Für ein Einfamilienhaus muss der Bauherr mit Ausgaben von 20.000 bis 30.000 Euro rechnen. Die zeitweise modernen Flachdächer litten noch bis Ende der 70er Jahre unter oft fehlerhafter Ausführung, so dass früher oder später Wasser eindrang. Sie sollten vor einem Kauf genau geprüft werden, da Wasserschäden am Dach schnell Folgeschäden nach sich ziehen.

  • Fenster

    Holzfenster können bei sehr guter Pflege 50 Jahre und länger halten, oder schon nach zehn Jahren das Zeitliche segnen. Kunststofffenster halten generell eher 15 bis 25 Jahre. Sollen Fenster komplett erneuert werden, kommen auch hier schnell 20.000 Euro zusammen. Bis sich das über eine Energieersparnis rentiert, werden voraussichtlich Jahrzehnte vergehen.

  • Strom-, Gas- und Wasserleitungen

    Nicht selten finden sich in Altbauten veraltete oder korrodierte Leitungssysteme. So wurden etwa bis in die 60er Jahre noch Stromleitungen ohne Erdungskabel verlegt, die heutigen Sicherheitsstandards nicht mehr genügen. In noch älteren Gebäuden drohen auch undichte Gasleitungen oder alte Wasserleitungen aus Blei. Generell spricht man bei Wasserleitungen von einer Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren, nur Kupferleitungen halten noch zehn Jahre länger. Gleiches gilt für Leitungen für das Heizwasser. Die Kosten lassen sich pauschal kaum veranschlagen, aber der Installations- und Zeitaufwand ist hoch – insbesondere wenn viele Wände und Böden dafür aufgestemmt werden müssen. In einem Modellvergleich der Sanierung eines Altbaus durch den Verband privater Bauherren e.V. schlug die Erneuerung der Elektroleitungen in einem 60er-Jahre Einfamilienhaus mit 11.000 Euro zu Buche. Für die Erneuerung der Sanitärleitungen muss mit einem Betrag in ähnlicher Größenordnung gerechnet werden.

  • Heizung

    Im Durchschnitt ist ein Heizkessel nach 20 bis 30 Jahren am Ende seiner Lebensdauer angelangt. Zudem ist die Technik oft veraltet, der Energiebedarf entsprechend hoch. Eine Umrüstung auf eine sparsamere Brennwertheizung ist mit 8000 bis 10.000 Euro zu veranschlagen. Soll es eine moderne Pellet-Heizung sein, kommen schnell noch ein paar tausend Euro hinzu. Müssen zudem Leitungen und Heizkörper erneuert werden, wird es nochmals deutlich teurer, da auch hier der Installationsaufwand vergleichsweise hoch ist.

  • Schadstoffe

    Ab den 50er Jahren hielt die Bauchemie Einzug in den Hausbau. Leider wurden bis in die 80er Jahre noch Materialien verwendet, die heute als stark gesundheitsgefährdend gelten. So wurde bis in die 70er Jahre noch Asbest verbaut, etwa in Form von Asbestzementplatten. Die krebserregenden Stoffe zu ersetzen und zu entsorgen ist aufwändig und teuer, zudem ist während der Baumaßnahmen das Gebäude oftmals nicht bewohnbar. Auch finden sich etwa teerhaltige Parkettkleber, giftige Holzschutzmittel oder Formaldehyd in Holzbauteilen.

  • Fassade

    Ist die Fassade sanierungsbedürftig, muss laut Energieeinsparverordnung auch gleich eine Wärmedämmung aufgebracht werden. Bei einem Einfamilienhaus entstehen so schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr.

Beim Hausbau sind in der Regel viele verschiedene Handwerksbetriebe involviert, vom Maurer über Dachdecker, Fensterbauer, Installateure, Elektriker bis hin zum Fliesenleger oder Maler. Für den gesamten Bau und die zugehörige Baubeschreibung interessieren sich die einzelnen Handwerker eher selten. Sie konzentrieren sich auf ihr „Bauwerk“ laut Werkvertrag.

Fehler können jedoch nicht nur die Bauzeit unnötig verlängern und die Baukosten erhöhen. Auch schwerwiegende Baumängel mit erheblichen Folgeschäden können daraus resultieren. Ist zum Beispiel eine Dachisolierung nicht fachkundig angebracht, können Nässe und Schimmelbefall das gesamte Gebäude in Mitleidenschaft ziehen und sogar unbewohnbar machen.

Anzeige

4 Kommentare zu Baumängel: Was Bauherren gegen Pfusch am Bau tun können

  • Herr Toller,
    Sie haben ein Thema angeschnitten, was in der Tat brisant ist.

    Allerdings bei der Einholung von Fachwissen die falschen befragt.

    Es sind inkopetente Architekten am Werk - "Schwätzer" von praktischen
    Abläufen null Ahnung.Untätige Bauaufsichtsbehörden.
    Dazu noch die schlauen Juristen.

    Der Handwerker, der seine Arbeit durchaus versteht zu verrichten, wird von
    den besagten Schlaubergern ausgebremst.

  • Ergänzend noch:

    Ein ganz entscheidender Fakt zur Abnahme der Leistung ist, dass sich nach dieser sich die Beweislast umkehrt. Dies bedeutet, dass nach der Abnahme der Bauherr beweisen muss, dass der Mangel vom schlampigen Unternehmer zu vertreten ist. Dies ist mitunter nach der Fertigstellung sehr schwierig (z.B. weil die abhängigkeiten zu groß sind). Vor der Abnahme trägt die Beweislast der Unternehmer! Dies bedeutet, er muss beweisen, dass er diesen nicht (!) zu vertreten hat. Dies ist ein wichtiger Fakt, der unterstreicht, warum die baubegleitende Kontrolle durch einen Fachmann so wichtig ist.

  • Jedes BV steht und fällt mit der Bauleitung. Ein fähiger Bauleiter muss in der Lage sein, Planungsfehler zu erkennen, zu beseitigen und im Interesse des Bauherrn zu dokumentieren. Gleiches gilt für mangelhafte Ausschreibungen.

    Aus diesen Gründen sollte die Bauleitung völlig extern beauftragt werden, um Interessenkollisionen und weisungsgebundenes Handeln zu vermeiden.

Alle Kommentare lesen
Immobilien-Wertfinder:Was Mieten und Kaufen in Ihrer Region kostet

Mit unserem interaktiven Tool finden Sie Interessierte Mieten und Kaufpreise in ihrem Viertel und ihrer Straße. Mehr...

Deutsche Unternehmerbörse - www.dub.de
DAS PORTAL FÜR FIRMENVERKÄUFE
– Provisionsfrei, unabhängig, neutral –
Angebote Gesuche




.

Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%