Bei den Vertrieben der Bausparkassen knallen die Korken. Trotz des historischen Zinstiefs freuen sich die Kassen über reißenden Absatz. Ein möglicher Grund dafür: Der Staat fördert das Bausparen mit dem Wohn-Riester. „Zwei von drei zusätzlichen Riester-Verträgen fielen 2012 auf die Eigenheimrente“, freut sich der Vorstandsvorsitzende des Verbandes der Privaten Bausparkassen, Andreas Zehnder. Während Riester-Darlehen wegen der niedrigeren Erträge für die Bankvertriebe eher schwächeln, verkaufen sich Bausparverträge wie geschnitten Brot.
Und es kommt noch besser. Das Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz macht den Abschluss eines Wohn-Riester-Vertrages noch attraktiver. „Der Eigenheimbau, der die tragende Säule des Wohnungsbaus ist, wird dadurch zusätzliche Impulse bekommen“, sagt Zehnder. Die Vorgaben haben sich gleich in sieben Punkten für die Kunden verbessert. Bausparer können jederzeit Kapital für ihre Immobilie entnehmen und müssen sich nicht wie bislang auf die Zeitspanne beim Bau, Immobilienkauf oder Eintritt in die Rentenphase kaprizieren. Senioren können ihren Wohn-Riester für altersgerechte Modernisierung nutzen, und die Abschlusskosten bei einem Vertragswechsel werden gedeckelt. Wenn der Sparer seine Immobilie vermietet, hat er nach der neuen Regelung fünf Jahre Zeit, eine neue Immobilie zu kaufen, ohne dass er Fördergelder zurückzahlen muss.
Allen Vorteilen zum Trotz bleibt ein gravierender Nachteil. Kaum ein Interessent dürfte in der Lage sein, den besten Wohn-Riester-Bausparvertrag für sich zu ermitteln. „Der Vergleich ist hoch komplex“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. „Kunden müssen nicht nur die Qualität der Bausparverträge vergleichen, sondern Steuerzahlungen und Zulagen einkalkulieren und die Verträge mit nicht geförderten Baufinanzierungen vergleichen.“ In der Praxis sind Standard-Kunden deshalb den Empfehlungen der Vermittler ausgeliefert.
Ein Vergleich der FMH-Finanzberatung für das Handelsblatt zeigt jetzt, welche Tarife etwas taugen. „Nur die besten Wohn-Riester-Verträge bieten den Kunden wirklichen Mehrwert“, sagt Herbst. Bei schwächeren Tarifen können Kunden im Vergleich zu einer klassischen Finanzierung draufzahlen. Bei den Top-Anbietern lohnt aber der Abschluss. Im Vergleich für zwei Musterfamilien liegt der maximale Vorteil bei 4.600 Euro und 7.700 Euro.
Mangelnde Transparenz
Nicht alle Bausparkassen setzen auf Transparenz, einige wollten sich nicht am Vergleich beteiligen. In diesem Falle wurden Angebote vom Vertreter eingeholt. Die Beratung war nicht immer professionell, einige Vertreter waren nicht in der Lage, die Fragen zum Spar- und Tilgungsplan oder zum Wohnförderkonto zu beantworten. Die Tarife der Bausparkassen, die sich nicht beteiligen wollten, belegten die hinteren Plätze.
Wie sich die staatlichen Zulagen beim Bausparen auswirken, zeigt die Rechnung für eine Familie mit zwei Kindern. In der Ansparphase zahlt der Mann 200 Euro pro Monat, die Frau 150 Euro. Nach zehn Jahren könnte das Ehepaar bei der BHW insgesamt über eine Bausparsumme in Höhe von 180.000 Euro verfügen. Die Rate würde allerdings 1.756 Euro betragen, nach 17 Jahren und vier Monaten ist der Kredit zurückgezahlt.
Warum sollte ich einen Bausparvertrag abschließen?
Weil die späteren Darlehenszinsen bereits bei Abschluss des Bausparvertrages garantiert werden – selbst wenn das Darlehen erst in 20 Jahren oder später ausgezahlt werden sollte.
Weil Bausparverträge nicht nur bei Bau- oder Kaufvorhaben eingesetzt werden können, sondern auch bei Renovierungen und Modernisierungen.
Weil Bauspardarlehen auch nachrangig im Grundbuch abgesichert werden können, ohne dass dafür – wie bei einem Bankdarlehen – höhere Zinsen anfallen. Voraussetzung ist, dass Bank- und Bauspardarlehen zusammen nicht mehr als 80 Prozent des Beleihungswertes ausmachen. Das entspricht etwa 72 Prozent des Kaufpreises oder Verkehrswertes.
Weil die meisten Bausparkassen Darlehenszinsen zwischen 2,75 und 4,25 Prozent anbieten. Bei einigen wenigen Bauspartarifen liegen die Kreditzinsen bei fünf Prozent, dafür gibt es aber auch drei Prozent an Guthabenzinsen. Sollte die spätere Bankhypothek billiger sein als das Bauspardarlehen, kann man sich problemlos für das Bankdarlehen entscheiden und auf das Bauspardarlehen verzichten. Folglich sind hohe Guthaben- und Darlehenszinsen beim Bausparen nicht unbedingt falsch.
Weil man keine festen Ansparraten hat, solange man den Vertrag nicht an eine Bank abgetreten hat. Man kann die Regelsparrate des Tarifs wählen oder jeden anderen beliebigen Betrag monatlich einbezahlen oder in einzelnen größeren Beträgen sein Bausparguthaben ansparen. Selbst wenn der Bausparvertrag jahrelang nicht bespart wird, schickt die Bausparkasse keine Mahnung.
Weil man noch Wohnungsbauprämie vom Staat bekommt, wenn man als Lediger maximal 25.600 Euro zu versteuerndes Einkommen hat. Die Wohnungsbauprämie wird dem Bausparkonto jedoch nur dann gutgeschrieben, wenn das Guthaben für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wird. Dazu zählt aber auch die Badrenovierung in einer Mietwohnung oder der Kauf einer neuen Einbauküche.
Wer die oben genannte Einkommensgrenze einhält, erzielt bei der optimalen Sparrate von monatlich 43 Euro nach sieben Jahren Sparzeit eine Rendite von drei bis fünf Prozent – je nach Bausparkasse. Die staatliche Förderung durch die Wohnungsbauprämie beträgt jährlich 45,06 Euro. Das sind 8,8 Prozent auf die maximal geförderte Jahressparrate von 512 Euro. Bei verheirateten Personen verdoppeln sich Einkommenshöhe und Sparrate – die Rendite ist fast identisch.
Wer für seine Kinder oder Enkel sparen will, kann das über einen Bausparvertrag tun. Ist das Kind mindestens 16 Jahre alt, hat es Anspruch auf die Wohnungsbauprämie, ohne dass das geförderte Bausparguthaben später für wohnwirtschaftliche Zwecke eingesetzt werden muss. Voraussetzung ist, dass das Kind bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Daraus ergibt sich bei optimaler Bausparhöhe eine garantierte Rendite von bis zu fünf Prozent – ein Wert, der derzeit nur selten erzielt wird.
Weil ein Bausparvertrag zielgerichtetes Sparen fördert. Man kündigt vermutlich kaum einen Bausparvertrag, um eine Urlaubsreise zu machen, da der Bausparvertrag helfen soll, den Wunsch nach einem Eigenheim zu verwirklichen.
Weil man damit später seine Kinder oder Enkelkinder beim Eigenheimbau unterstützen kann. Dazu wählt man eine passende Vertragshöhe, die man bequem besparen und tilgen kann, und stellt später die Bausparsumme den Bauherren zur Verfügung.
Man kann damit das Zinsrisiko beim Anschlussdarlehen absichern. Wer bereits ein Hypothekendarlehen hat, das weder eine Sondertilgung noch eine Tilgungsveränderung während der Zinsfestschreibung erlaubt, kann mit einem Bausparvertrag sein Zinsrisiko beim Anschlussdarlehen reduzieren. Voraussetzung ist, dass der Bausparvertrag zum Ende der Zinsbindung sicher zugeteilt werden wird.
Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend zum Ansparen von Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben oder zur Bildung von Renovierungsrücklagen. Wer jedoch erst zum Zeitpunkt der Finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, und damit später die Bankhypothek ablösen will, zahlt in aller Regel drauf. Quelle: FMH.
Verheiratete mit zwei Kindern, die vor dem Jahr 2008 geboren sind, erhalten pro Jahr einen Zuschuss von 793 Euro pro Jahr. Die staatlichen Zulagen summieren sich beim BHW-Tarif über die Jahre auf 9.665 Euro. Zusätzliche mögliche Steuervorteile wurden nicht in den Angeboten berücksichtigt, weil der Bausparer konsequent nach Vorbild seines Steuerbescheides einen entsprechenden Betrag selber auf den Bausparvertrag einzahlen müsste. In der Praxis dürften das die wenigsten Bausparer jährlich vornehmen. Daher ist diese Auswertung ohne Steuervorteile.
Wann sollte man keinen Bausparvertrag abschließen?
Wenn der Banker beim Finanzierungsgespräch einen Bausparvertrag empfiehlt, um das spätere Anschlussdarlehen mit einem Bausparvertrag zu finanzieren. Denn: Würden die notwendigen Bausparraten in die erhöhte Tilgung das Bankdarlehens fließen, müsste der Zins des Anschlussdarlehens nach zehn Jahren meist bis auf acht Prozent und mehr steigen, damit sich der Bausparvertrag lohnen würde. Nur wer solche hohen Anschlusszinsen erwartet, ist mit einem zusätzlich besparten Bausparvertrag auf der sicheren Seite.
Wenn man innerhalb von zwei oder drei Jahren über den zugeteilten Bausparvertrag verfügen möchte. Dann würde die Rückzahlungsrate so hoch ausfallen, dass man diese Rate kaum tragen kann. Bankdarlehen mit hohen Zinsen sollten schnell und Bausparverträge mit niedrigen Zinsen sollten eigentlich langsam getilgt werden.
Wenn der Banker oder Vertreter keinen Zahlungsplan für die gesamte angedachte Laufzeit des Bausparvertrages liefert und/oder keinen gesamten Effektivzins für Bauspar- und Bankdarlehen nennt. Ein Beispiel zeigt, warum: Das Bankdarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung hat einen Effektivzins von 3,87 Prozent, das Bauspardarlehen einen Effektivzins von 3,78 Prozent. Wer nun vermutet, der gesamte Effektivzins läge bei 3,82 Prozent, der irrt. Tatsächlich ergibt sich ein gesamter Effektivzins von 4,39 Prozent, wenn das Bankdarlehen nach zehn Jahren mit dem Bausparvertrag abgelösten werden soll. Der Grund für die Diskrepanz zwischen Annahme und Realität sind die niedrigen Guthabenzinsen in der Ansparphase.
Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend zum Ansparen von Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben oder zur Bildung von Renovierungsrücklagen. Wer jedoch erst zum Zeitpunkt der Finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, und damit später die Bankhypothek ablösen will, zahlt in aller Regel drauf. Quelle: FMH-Finanzberatung e.K.
Die Förderung ist aber nicht gratis. Die Zulagen und die Tilgungsbeiträge werden in einem fiktiven Wohnförderkonto erfasst und mit zwei Prozent pro Jahr verzinst. Die zunächst geplante Absenkung auf ein Prozent ist jetzt vom Tisch. Immerhin müssen Kunden aber nach den neuen Vorgaben nicht wie bislang schon zu Beginn der Auszahlungsphase entscheiden, ob sie die Steuerschuld auf einen Schlag tilgen möchten oder bis zum 85. Lebensjahr in regelmäßigen Raten abstottern.
Jetzt haben sie mehr Zeit. Eine vorzeitige Rückzahlung des Wohnförderkontos wurde für diese Musterberechnung verwendet, weil dies für den Kontoverlauf eindeutiger zu vergleichen ist. Immerhin kann der Wert des Kontos in diesem Falle um 30 Prozent reduziert werden.
Das kostet das Wohnförderkonto
Im Falle der Familie würden beim BHW-Tarif stattliche 100.666 Euro auf dem Wohnförderkonto landen. Abzüglich der Reduzierung wegen vorzeitiger Zahlung um 30 Prozent und unter Berücksichtigung des zu versteuernden Einkommens müsste die Familie 26.394 Euro an den Fiskus entrichten. Der Betrag hört sich schlimmer an, als er eigentlich ist. Denn die Steuer wird erst am Ende fällig. Wenn diese Musterkunden heute 11.876 Euro auf einem fiktiven Konto mit drei Prozent Verzinsung anlegen würden, dann würde dieser Betrag ausreichen, um nach 27 Jahren den späteren Steuerbetrag von 26.394 Euro bezahlen zu können. 11.876 Euro wäre somit der Barwert bei drei Prozent Verzinsung.
Wie groß der reale Vorteil von Wohn-Riester ist, zeigt sich aber nur im Vergleich zu einer alternativen Finanzierung. Im Vergleich zu einem Banksparplan mit einer Verzinsung in der Ansparzeit von 2,5 Prozent pro Jahr und einem entsprechendem klassischen Baudarlehen zu einem angenommenen Zins von 5,25 Prozent und 4,25 Prozent jährlicher Tilgung bringt die Wohn-Riester-Variante den BHW-Kunden einen Barwertvorteil von 4.629 Euro. Alle eigenen Zahlungen sowohl beim Bankmodell als auch alle geleisteten Zahlungen an die Bausparkasse oder später ans Finanzamt wurden mit drei Prozent abgezinst.
Mit dem so errechneten Barwert konnten die unterschiedlich hohen Tilgungsraten und Finanzierungszeiten vergleichbar gestaltet werden. „Unterm Strich lohnt sich der Wohn-Riester für diese Musterfamilie im Vergleich nur in drei der untersuchten Tarife“, sagt Herbst. Geringverdiener stehen in dieser Rechnung besser da. Bei einer Familie (Frau mit 2 Kindern) und einem niedrigeren Einkommen von 30.000 Euro pro Jahr liegt der Vorteil bei einer eigenen Spar-leistung von 75 Euro pro Monat zwischen 4003 und 7.705 Euro gegenüber dem Bankdarlehen.
Wie bereits oben erwähnt, verzichtet die Analyse bewusst auf die möglichen Steuervorteile in den Riester-Verträgen. Die sind besonders für Gutverdiener lukrativ, da sich bis zu 2.100 Euro als Sonderbetrag von dem zu versteuerndem Einkommen für den Wohn-Riester abziehen lassen. Bei Gutverdienern summieren sich die jährlichen Rückzahlungen wegen der Steuererklärung über die Jahre schnell auf fünfstellige Beträge. Die nachgelagerte Besteuerung des Wohnförderkontos ist oft nicht so schlimm, weil in der Rentenphase die Steuersätze in der Regel niedriger ausfallen. Der Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) monierte bereits die „steuerliche Privilegisierung“ des Wohn-Riesters gegenüber den Riester-Renten.
Fallen beim Abschluss
Nach Angaben der Bausparkassen legen aber die wenigsten Kunden die Ersparnis oder Rückzahlung aus der Steuererklärung wirklich für die Finanzierung zurück. Außerdem sei nicht kalkulierbar, wie hoch die Steuerersparnis über die Jahre ausfällt. Beim Abschluss eines Bausparvertrages zählt aber nicht nur der gesamte Kostenvorteil. Auch die Konditionen müssen stimmen. Eine möglichst hohe Bausparsumme bei möglichst niedrigem Einsatz von eigenem Kapital für die Ansparung, Kreditzinsen und die Steuer ist ideal. Beim besten Tarif der BHW für Gutverdiener liegt die Bausparsumme bei 180.000 Euro, und der Bausparer hätte selbst während der gesamten Vertragslaufzeit lediglich Raten in Höhe von 146.561 Euro an die Bausparkasse bezahlt. Die Ratenhöhe in der Darlehensphase ist aber bei dieser Variante mit mehr als 1750 Euro recht hoch.
Wer weniger Kredit benötigt und wesentlich geringere Raten schätzt, sollte die Variante der Deutschen Bank prüfen. Hier liegt die Bausparsumme bei 94.500 und der eigene Kapitaleinsatz bei nur 74.412 Euro. Der Vorteil zur klassischen Baufinanzierung beträgt – ohne die jährliche Steuerersparnis – immer noch bei einem Barwert von 2.738 Euro. Beim Abschluss gelten die Regeln für klassische Bausparverträge. Kunden sollten darauf achten, dass sie die monatlichen Raten in der Spar- und Darlehensphase schultern können. Die Ansparphase sollte nicht länger als fünfzehn Jahre sein, damit das Finanzierungsziel in Reichweite ist.
Beim Abschluss eines Bausparvertrages wissen viele Kunden noch nicht, ob sie das Darlehen später wirklich in Anspruch nehmen. Wer das Geld später nicht zum Bau eines Hauses benötigt, kann zwar in eine klassische Riester-Rente wechseln. Das ist bei den meisten Tarifen nicht lukrativ, da die Zinsen in der Ansparphase bei den untersuchten Tarifen nur zwischen 0,5 und 1,4 Prozent betragen.
Außerdem fallen Kosten an. Bei einem Wechsel darf der bisherige Anbieter nach den neuen Vorgaben den Kunden bis zu 150 Euro in Rechnung stellen. Der neue Anbieter darf bei der Berechnung der Abschluss- und Vertriebskosten maximal 50 Prozent des geförderten Kapitals berücksichtigen.
Bei einem späten Wechsel verliert der Sparer die Abschlussprovision von einem bis drei Prozent der Bausparsumme. Im Gegensatz zu klassischen Bausparverträgen fällt die Gebühr nicht am Anfang an, sondern verteilt sich auf fünf Teilbeträge. „Wer den Vertrag nicht zur Finanzierung benötigt, besitzt häufig nur einen lausigen Sparvertrag“, sagt Christian Schmidt-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg.
