Bis zu 5,5 Prozent Rendite Wann sich die Pflegeimmobilie für Privatanleger lohnt

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Besonderheiten von Pflegeimmobilien

Da Pflegeimmobilien  – vor allem die Gemeinschaftseinrichtungen und -flächen wie Großküche und Aufenthaltsräume – stärker beansprucht werden, sind nach 15 bis 20 Jahren in der Regel Investitionen in das Gebäude fällig. "Pflegeheime veralten schnell und die Ansprüche an ihre Ausstattung und Konzeption ändern sich", gibt Jens Nagel, Geschäftsführer der Hemsö GmbH, zu bedenken. Hemsö ist einer größten ausländischen Investoren in deutsche Pflegeheim. "Der Gesetzgeber stellt immer wieder neue Ansprüche. Dadurch steigen die Reinvestitionskosten deutlich öfter und früher als beispielsweise bei Eigentumswohnungen", so Nagel weiter. "Welche Investitionen wiederum tatsächlich nötig sind, ist für Privatanleger schwer zu beurteilen. Scheitert das Pflegeheim komplett und muss in die Insolvenz gehen, ist eine Zweitnutzung kaum möglich, denn Pflegeimmobilien sind sehr speziell geschnitten, um ihren spezifischen Ansprüchen gerecht zu werden. Eine Nachnutzung setzt oft umfangreiche Umbaumaßnahmen voraus.“

Der Käufer einer Pflegeimmobilie muss sich meist nur um den Zustand von Dach und Fassade kümmern, Fachleute sprechen dann von einem Double-Net-Vertrag. Bei einem Triple-Net-Vertrag kommt der Betreiber ganz allein für alle Sanierungen auf. Investoren müssen in beiden Fällen prüfen, ob der Betreiber dafür ausreichende Instandhaltungsrücklagen bildet bzw. bilden kann.

Das größte Risiko für den Privatinvestor besteht tatsächlich in der Insolvenz des Mieters, also des Pflegeheimbetreibers. In diesem Fall bleiben die „garantierten“ Mieteinnahmen tatsächlich aus. Die Eigentümergemeinschaft muss sich dann auf die Suche nach einem anderen Betreiber machen. Selbst wenn ein Betreiber gefunden wird – was grundsätzlich aufgrund der hohen Nachfrage keine große Hürde darstellt – müssen alle Eigentümer mit dem neuen Mieter einverstanden sein. Zudem ist damit zu rechnen, dass Mietzahlungen und notwendige Sanierungsmaßnahmen neu verhandelt werden. Für so einem Fall sollten also auch die Eigentümer Rücklagen bilden, die zeitweilige Mietausfälle und Modernisierungsmaßnahmen abdecken. Das schmälert natürlich die Rendite von beispielsweise brutto fünf Prozent. "Rechnet man nun auch noch Erwerbsnebenkosten und Instandhaltungsrücklagen mit ein, kommt man unter Umständen auf eine Nettorendite von gerade vier Prozent“, sagt Nagel.

Ausfallquote gesunken

Sind all diese Bedingungen erfüllt, ist ein Investment in einen Pflegeimmobilie im Grunde auch für Privatanleger eine recht sichere Sache. „Die Ausfallquote – sprich die Insolvenzfälle von Pflegeheimen – liegt nur bei 0,1 Prozent“, sagt Michael Held. Zu Beginn des Jahrzehnts war sie noch etwa fünfmal so hoch. Grund für diese Entwicklung ist vor allem die Konsolidierungswelle in Branche. Sie hat dazu geführt, dass insbesondere kleine, finanzschwache Pflegeheimbetreiber von großen, überregionalen Anbietern oder auch Pflegeheimketten übernommen wurden. Zudem hat sich nach einigen Pleiten und Skandalen in der Pflege auch Qualität der Einrichtungen deutlich verbessert – zumindest bei den Pflegeheimen neueren Datums.

Der größte Nachteil einer Pflegeimmobilie ist hingegen der Kontrollverlust. Ob ein Pflegeheim erfolgreich ist oder nicht, hängt primär vom Betreiber und der regionalen Nachfrage ab. Auf die Qualität der Pflegedienstleistungen, Personalschlüssel und Kostenmanagement hat der einzelne Anleger keinen Einfluss.

Es ist daher durchaus sinnvoll, sowohl den Projektentwickler als auch den Betreiber genauer unter die Lupe nehmen und sich falls möglich auch weitere Pflegeeinrichtungen desselben Betreibers genau anzusehen. Informationen über die Güte von Pflegeheimen bietet etwa der medizinische Dienst der Krankenkassen. Dieser prüft bundesweit stationäre und ambulante Pflegeeinrichtungen und veröffentlicht seine Bewertungen im Internet – etwa unter www.pflegelotse.de oder www.aok-pflegeheimnavigator.de. Dort sollten sich Anleger auch die Einzelbewertungen in den Unterkategorien genauer ansehen, etwa was die Qualität der Pflege betrifft.

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