Risiko kennt Dieter Pasch nur aus seiner Freizeit. Wenn er mit seinem weißen Sportwagen auf den Straßen rund um Krefeld unterwegs ist, gibt der unabhängige Finanzkaufmann Gas. In Sachen Beratung setzt er auf Sicherheit. Pasch, klassisches Hemd zum marineblauen Strickpullover, hyperseriös dank randloser Brille, sitzt hinter seinem blauen Schreibtisch. Alles hat seinen Platz, der Taschenrechner suggeriert sichere Berechenbarkeit. Und trotzdem: In den letzten Jahren hat er so gut wie keine klassischen Bausparverträge verkauft. Viel mehr als drei seien es nicht gewesen.
Phasen der Bauzinsentwicklung von 1980 bis heute
Im Juni 1980 lagen die Zinsen für Immobilienkredite bei rund 9,5 Prozent, so dass eine Finanzierung über 200.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung, einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent und einer Tilgung von einem Prozent monatlich umgerechnet 1.750 Euro kostete. Die Belastung für ein solches Darlehen summierte sich damit binnen zehn Jahren auf rund 178.000 Euro.
Quelle: Interhyp Gruppe
Die Zeit der Wiedervereinigung war aus Kreditsicht alles andere als ein preiswertes Vergnügen. Mitte der Achtziger waren die Zinsen zwar auf rund 7,5 Prozent gefallen, Anfang der Neunziger verlangten die Banken für ein Immobiliendarlehen jedoch wieder neun Prozent und mehr. Pro Monat mussten Darlehensnehmer dementsprechend erneut rund 1.700 Euro für den besagten 200.000-Euro-Kredit aufbringen.
Zur Jahrtausendwende sind die Zinsen für Immobilienkredite und Kredite überhaupt Achterbahn gefahren. Die Internetblase hatte die Konditionen binnen kurzer Zeit extrem steigen lassen. Konnten Kreditnehmer Ende der neunziger Jahre bereits zu vier Prozent finanzieren, hatte der Aktienboom die Kreditzinsen Anfang 2000 wieder auf über sechs Prozent getrieben. Im Vergleich zu den vorangegangen Jahren waren Darlehen dennoch billig wie nie zuvor. Unser 200.000-Euro-Kredit konnte im Juni 2000 daher bereits mit einer Monatsrate von rund 1.200 Euro bedient werden. Die Kosten dafür lagen auf zehn Jahre gerechnet bei 113.000 Euro.
Die Bankenkrise und die weltweite Erlahmung der Konjunktur haben die Konditionen weiter sinken lassen. Die Zinsen bewegten sich im Juni 2010 bei rund 3,6 Prozent. Im Vergleich zu 2000 halbierte sich die Monatsrate für den beispielhaften 200.000-Euro-Kredit damit fast auf rund 770 Euro. Die Kosten über zehn Jahre hinweg beliefen sich 2010 auf nur noch rund 68.000 Euro.
Während Sparer unter der aktuellen Niedrigzinsphase leiden, dürfen sich Immobilienkäufer über beste Finanzierungsbedingungen freuen. Die Zinsen für das bekannte Immobiliendarlehen über 200.000 Euro mit der Laufzeit von 10 Jahren und einer 60-prozentigen Beleihung liegen im Juni 2014 bei rund 2,2 Prozent. Die monatliche Kreditrate kostet derzeit mit 533 Euro weniger als ein Drittel der Rate vom Juni 1980 – als rund 1.750 Euro für dasselbe Darlehen fällig waren. Und während Kreditnehmer in den achtziger Jahren allein fast die komplette Kreditsumme als Kosten kalkulieren mussten, müssen Häuslebauer heute nur noch knapp 42.000 Euro binnen zehn Jahren zahlen.
Auch Monika und Karl-Heinz Förster* werden Paschs Büro ohne Bausparvertrag verlassen. Das Ehepaar will vor der Rente von der niederrheinischen Provinz in den Speckgürtel von Köln ziehen, dahin, wo was los ist. Während Karl-Heinz Förster in seiner Aktentasche noch nach dem letzten Steuerbescheid kramt, hackt Pasch Zahl um Zahl in eine Software. Eigenkapital, Wert der Wohnung, Nettoeinkommen. Als Förster den Steuerbescheid gefunden hat, präsentiert Pasch bereits einen Kredit. Kein Ansparen, das Geld kommt sofort, das Paar kann seine Traumwohnung finanzieren und ist bis zum Ruhestand schuldenfrei. Gehen Sie nicht zur Bank, ruft Pasch den beiden beim Hinausgehen hinterher. Die würden nur Bausparverträge verkaufen.
Was ist hier passiert? Es ist noch gar nicht so lange her, da versetzte ein fertig besparter Bausparvertrag den deutschen Häuslebauer förmlich in einen Rausch – ein Freudenfest der Tag, an dem Mutti die Sekttulpen aus der Schrankwand holte und Vater den Korken knallen ließ. Bausparer waren die Mitte der Gesellschaft. „Du Papa, wenn ich groß bin, will ich auch mal Spießer werden.“ Die Botschaft schickten die Landesbausparkassen (LBS) 2004 zur besten Sendezeit in Deutschlands Wohnzimmer. Ein kleines Mädchen mit braunen Zottelhaaren und Fransenjacke erzählt ihrem Hippie-Vater Horst, warum es auf sein alternatives Alt-68er-Bauwagen-Leben keine Lust hat. Dann lieber Spießer. So dachten viele Deutsche, überall wurde von den eigenen vier Wänden geträumt. Bausparverträge, mit denen sich die Sparer noch vor der ersten Ratenzahlung ihren Zins der Zukunft sichern konnten, waren wie gemacht für die risikoscheue deutsche Häuslebauer-Seele.
Das Modell ist ebenso einfach wie solidarisch: Bausparer zahlen in einen gemeinsamen Topf ein. Die Bausparkasse zahlt ihnen auf dieses Guthaben Zinsen. Hat einer die vereinbarte Summe gespart, ist der Vertrag „zuteilungsreif“ und kann „abgerufen“ werden. Soll heißen: Der Bausparer bekommt einen Kredit zu einem zugesagten Zins und kann bauen. Die Zinsen, die er für den Kredit zahlt, fließen in den Topf, so kommt der nächste Sparer zu seinem Immobilientraum. Ein rundes System. Aber nur noch Theorie.
Banken mit Kampfkonditionen
Zwar ist der Traum vom Eigenheim dank niedriger Zinsen präsent wie selten zuvor. Bauherren und Wohnungskäufer wollen aber nicht mehr jahrelang warten, bis sie loslegen können. Und dank großzügig gewährter Kredite und niedriger Zinsen müssen sie es auch nicht mehr. Wer heute hinter vorgehaltener Hand erklärt, gerade einen Bausparvertrag abgeschlossen zu haben, wird schräg angesehen. „Viel zu teuer“, heißt es dann. „Das kriegste bei den Banken doch günstiger.“ Banken werben mit Kampfzinsen um Immobilienkäufer, selbst lange Zinsbindungen über 20 Jahre gibt es für gut zwei Prozent Zinsen. Und so stellen die Niedrigzinsen das Geschäftsmodell der Bausparkassen infrage. Ihre Rendite ist die schwächste unter allen Instituten. Viele leben von Reserven. Bei Marktführer Schwäbisch Hall schrumpfte das Ergebnis, weil das Unternehmen deutlich mehr Rücklagen für Kreditausfälle bilden musste. Gleichzeitig muss das Unternehmen weiter über 70 Cent für einen Euro Umsatz aufwenden – obwohl Berater die teuren Vertriebler der Branche radikal auf Sparen getrimmt haben. Für 2016 rechnet Schwäbisch Hall mit deutlich geringeren Zuwächsen. Zu allem Überfluss müssen die Kassen auf ihre Einlagen Strafzinsen bei der Europäischen Zentralbank zahlen.
Sparer halten an Hochzinsverträgen fest
Vor allem aber gilt: Die Kunden sind skeptisch, die Bausparkassen haben durch Gebührenerhöhungen und Kündigungen Vertrauen verspielt: Weil sie sich dagegen wehren, dass Kunden attraktive Zinsen aus alten Verträgen kassieren, droht das Ende des Bausparens, wie wir es kennen. Den Anfang vom Ende könnte demnächst ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) markieren.
Dennis Petermann* hat es gern ordentlich. Zum Termin in Dieter Paschs Büro bringt der Soldat in Jeans und T-Shirt einen dicken Leitz-Ordner mit. Alle Versicherungsverträge sind mit einem eigenen Trennblatt sortiert, Petermann hat extra ein Inhaltsverzeichnis angelegt, um die Übersicht zu behalten. Der 30-Jährige sorgt vor. Das wurde ihm von seinem Vater mit in die Wiege gelegt – der arbeitet bei einer Bank und hat für seinen Sohn regelmäßig Sparverträge abgeschlossen. Zu viel Risiko ist seins nicht. Anstatt sich den lange gehegten Traum von einem schnittigen Audi TT zu erfüllen, hat er sich dann doch einen Golf gekauft. Was Solides. Grundsolide ist auch der Bausparvertrag, den Petermann in seinem Ordner hinter Trennblatt B einsortiert hat. Schon 2003 hat sein Vater den für ihn abgeschlossen. Über die zwei Prozent Zinsen des sogenannten „Rendite“-Tarifs der Schwäbisch Hall kann sich der Junior in der aktuellen Niedrigzinsphase ziemlich freuen. Das Geld abrufen und einen Kredit aufnehmen oder gar einen neuen Vertrag abschließen will er aber nicht. „Viel zu teuer“, findet Petermann. Auch Pasch rät dazu, vorerst alles beim Alten zu belassen. Das sei schließlich ein super Sparvertrag.
So wie Petermann geht es vielen Kunden. In Zeiten, da selbst zehnjährige Bundesanleihen unter 0,5 Prozent rentieren, sind die alten Verträge so gut verzinst, dass es sich gar nicht lohnt, sie abzurufen. Lange haben die Bausparkassen von Renditetarifen wie Petermanns profitiert, nun müssen sie dafür bluten. Während die Einlagen der Bausparkassen immer weiter steigen und mittlerweile bei über 163 Milliarden Euro liegen, rufen die Kunden immer weniger Bauspardarlehen ab. Die Unternehmen haben längst reagiert und vielen Kunden mit voll besparten Altverträgen ein Kündigungsschreiben geschickt.
So funktioniert Bausparen
Bausparer sammeln zunächst ihr Guthaben an. Bei Verträgen, die für eine spätere Finanzierung gedacht sind, ist die Verzinsung nicht so wichtig und auch häufig schlechter als bei den besten Banksparplänen. Die Sparphase läuft mindestens so lange, bis der Kunde das Mindestguthaben erreicht hat.
Wenn der Bausparer das vereinbarte Mindestguthaben angespart, die abhängige Bewertungszahl erreicht und die Mindestwartezeiten eingehalten hat, ist der Vertrag zuteilungsreif. Dann kann der Kunde die Bausparsumme (Sparguthaben plus Bauspardarlehen) für die Finanzierung nutzen.
Der Kunde zahlt für den Kredit einen bei Vertragsschluss bereits vereinbarten Zinssatz. Die monatliche Rückzahlung des Darlehens wird auch Tilgungsrate genannt und fast immer in Promille der Bausparsumme aus gewiesen. Es ist schon bei Vertragsabschluss daher auf eine angemessene Ratenhöhe zu achten.
Damit könnte nun bald Schluss sein. Ab kommendem Dienstag kommt es in Karlsruhe zum Showdown. Der BGH verhandelt den Fall einer Wüstenrot-Kundin, deren Vertrag die Kasse gekündigt hat, weil er seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif war. Einige Beobachter rechnen damit, dass die Karlsruher Richter ihrer Linie treu bleiben und im Sinne der Verbraucher entscheiden. „Das Urteil könnte einige Kassen ins Mark treffen“, sagt der Chef einer großen deutschen Bausparkasse. „Das ist ein Damoklesschwert für die Branche“, sagt Wilhelm Schmundt, Partner der Beratung Bain & Company. Gefährlich sei das Urteil vor allem, da die Unternehmen fest mit den Zinsersparnissen durch Kündigungen kalkuliert hätten. Dagegen seien Kosten, die entstünden, wenn die bereits gekündigten Verträge doch weiterliefen, zu vernachlässigen.
Offiziell will sich kein Bausparkassen-Chef zum Verfahren äußern. Abseits des Protokolls heißt es aber unisono, man rechne mit einem Urteil zugunsten der Unternehmen.
Dass trotzdem Zweifel bestehen, lässt sich kaum leugnen, denn einige Bausparkassen haben sich schon neue Schikanen für Altverträge ausgedacht. Kunden der Debeka etwa zahlen künftig 12 oder 24 Euro Servicepauschale auf alte Verträge. Schwäbisch Hall will Altkunden zwingen, sehr viel höhere Raten einzuzahlen. Wer das nicht leisten kann, kommt in einen schlechter verzinsten Tarif. „Solche Kündigungen machen keine Freude und sind für die Reputation gewiss nicht förderlich“, räumt Andreas Zehnder, der Vorsitzende des Verbands der Privaten Bausparkassen, ein. Die Unternehmen müssten aber „das Wohl der Bauspargemeinschaft als Ganzes“ im Auge behalten.
Der Fusionsdruck nimmt zu
Die Kündigungen zeigen: In der Branche steht es Spitz auf Knopf. „Die meisten verdienen doch nichts mehr“, sagt ein Sparkassenvertreter mit Blick auf die verbliebenen Landesbausparkassen, die zu den Sparkassen gehören. Die Bilanzen würden das gar nicht ausreichend widerspiegeln, da viele Landesbausparkassen das dank hoher stiller Reserven ausgleichen könnten. „Das merkt kein Mensch“, so der Sparkassenfunktionär.
Trotz der geschäftlichen Probleme gibt es in Deutschland immer noch zwölf private und acht Landesbausparkassen. Gingen die Sparkasseninstitute zusammen, könnten sie Größenvorteile im Marketing, Vertrieb und bei der IT nutzen – so wie Schwäbisch Hall als das Spitzeninstitut der Volks- und Raiffeisenbanken. „Der Druck muss wohl noch steigen, damit die Sparkassenverbände sich auf weiter gehende Fusionen ihrer Bausparkassen einigen können“, sagt Bain-Berater Schmundt. Vor allem Pensionsverpflichtungen und alte Kredite würden Zusammenschlüsse im Moment noch verhindern. In Düsseldorf etwa würde Verbandschef Michael Breuer gerne konkrete Konsolidierungsschritte verkünden. „Am Ende werden wir nur noch ein oder zwei Landesbausparkassen brauchen“, sagt der Chef des Rheinischen Sparkassenverbands. Beim möglichen Partner, der LBS Hessen-Thüringen, reagieren Sparkassenvertreter dagegen verschnupft auf das Thema. „Wir halsen uns doch nicht die hohen Pensionsverpflichtungen der Rheinländer auf“, sagt einer.
Noch schleppen zu viele Institute Altlasten mit sich herum. Bei der LBS West sind es die hohen Pensionsverpflichtungen aus der Zeit der WestLB, in Bayern ist es die veraltete IT und in Niedersachsen die hohe Summe schon zugesagter Darlehen, die mögliche Partner abschrecken. Am wahrscheinlichsten gilt in Sparkassenkreisen derzeit eine Fusion im hohen Norden. Peter Magel, Vorstandschef der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg, wechselt im September als Vertriebschef zu Schwäbisch Hall, für ihn müsste kein Posten mehr gefunden werden. Ab dem Sommer wird die LBS zudem auf den Hauptsitz in Hamburg konzentriert – in dem könnte zum Beispiel die LBS Nord aus Hannover auch noch unterkommen, spekulieren einige im Sparkassenlager – und warnen zugleich: „Da kämen zwei Kranke zusammen.“
Teure Fallen in der Baufinanzierung
Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.
Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.
Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.
Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.
Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.
Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.
Insgesamt halten vor allem die größeren Vertreter der Branche wenig von Fusionen. „Das würde uns auch nicht weiterbringen“, sagt der Vorstand einer großen Bausparkasse. Große Unternehmen hätten eben schon jetzt den Kostenvorteil. Auch der Branchenverband der Privaten rechnet nicht mit weiteren Fusionen. „Die Welle ist bei uns durch“, erklärt Vorstand Zehnder. Das BGH-Urteil ist nicht das einzige Damoklesschwert, das über der Bausparbranche schwebt. „Die Regulierer sind für die Unternehmen eine große Gefahr“, sagt Thomas Klimpke, Partner der Beratung zeb. Mit weiter verschärften Kapitalvorschriften könne das Geschäftsmodell der Kassen zerstört werden, meint der Berater. Noch kann davon zwar keine Rede sein, allerdings haben Aufseher bei Finanzaufsicht (BaFin) und Bundesbank mittlerweile einen merklichen Fokus auf die Bausparbranche gelegt. Die Bundesbank etwa will in ihrem Crashtest, in dessen Verlauf sie die Wirkung der Niedrigzinsen auf Bankbilanzen checkt, in diesem Jahr auch die Bausparkassen sehr kritisch unter die Lupe nehmen. Auch BaFin-Chef Felix Hufeld mahnte zuletzt mehrfach mehr Rentabilität an.
Das Ende der Zinssicherheit
Die Aufseher raten, ähnlich wie bei den Versicherern, zu einem neuen Geschäftsmodell: Die Zinsen müssten flexibler werden, also stärker mit dem Markt steigen oder fallen. Feste Zinszusagen seien heute zu riskant. Die Branchengrößen Schwäbisch Hall und Wüstenrot haben bereits reagiert und bieten Tarife, deren Zinsen in einer bestimmten Bandbreite rangieren und bei Bedarf an das aktuelle Niveau angepasst werden können. Bernd Hertweck, Chef der Wüstenrot Bausparkasse, verkauft das neue Modell als Erfolg. „Jeder fünfte Abschluss ist bei uns ein flexibler Tarif“, sagt er. Trotzdem bieten längst nicht alle Kassen variable Tarife an – letztlich markieren diese das Ende des zinssicheren Bausparens. Der Spießertraum von einst wäre ausgeträumt, Immobilienfinanzierung rückt in die Nähe einer Zinswette.
Dieter Pasch zückt seinen silbergeschuppten Kugelschreiber und tippt ein paar Zahlen in den Taschenrechner. Einen flexibleren Vertrag will er seinem Kunden Petermann auch nicht empfehlen, die Gebühren seien ja ähnlich drastisch wie bei den Bausparklassikern. Eine Ausnahme macht Pasch dann aber doch: Staatlich geförderte Riester-Bausparverträge könnten gut mit Immobiliendarlehen kombiniert werden. Der Beratungsaufwand sei da aber so hoch, dass viele Bankberater das ihren Kunden gar nicht empfehlen würden. Auf Staatshilfe via Riester brauchen die Bausparkassen also nicht zu hoffen.
*Namen geändert
