Die Kündigungen zeigen: In der Branche steht es Spitz auf Knopf. „Die meisten verdienen doch nichts mehr“, sagt ein Sparkassenvertreter mit Blick auf die verbliebenen Landesbausparkassen, die zu den Sparkassen gehören. Die Bilanzen würden das gar nicht ausreichend widerspiegeln, da viele Landesbausparkassen das dank hoher stiller Reserven ausgleichen könnten. „Das merkt kein Mensch“, so der Sparkassenfunktionär.
Trotz der geschäftlichen Probleme gibt es in Deutschland immer noch zwölf private und acht Landesbausparkassen. Gingen die Sparkasseninstitute zusammen, könnten sie Größenvorteile im Marketing, Vertrieb und bei der IT nutzen – so wie Schwäbisch Hall als das Spitzeninstitut der Volks- und Raiffeisenbanken. „Der Druck muss wohl noch steigen, damit die Sparkassenverbände sich auf weiter gehende Fusionen ihrer Bausparkassen einigen können“, sagt Bain-Berater Schmundt. Vor allem Pensionsverpflichtungen und alte Kredite würden Zusammenschlüsse im Moment noch verhindern. In Düsseldorf etwa würde Verbandschef Michael Breuer gerne konkrete Konsolidierungsschritte verkünden. „Am Ende werden wir nur noch ein oder zwei Landesbausparkassen brauchen“, sagt der Chef des Rheinischen Sparkassenverbands. Beim möglichen Partner, der LBS Hessen-Thüringen, reagieren Sparkassenvertreter dagegen verschnupft auf das Thema. „Wir halsen uns doch nicht die hohen Pensionsverpflichtungen der Rheinländer auf“, sagt einer.
Noch schleppen zu viele Institute Altlasten mit sich herum. Bei der LBS West sind es die hohen Pensionsverpflichtungen aus der Zeit der WestLB, in Bayern ist es die veraltete IT und in Niedersachsen die hohe Summe schon zugesagter Darlehen, die mögliche Partner abschrecken. Am wahrscheinlichsten gilt in Sparkassenkreisen derzeit eine Fusion im hohen Norden. Peter Magel, Vorstandschef der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg, wechselt im September als Vertriebschef zu Schwäbisch Hall, für ihn müsste kein Posten mehr gefunden werden. Ab dem Sommer wird die LBS zudem auf den Hauptsitz in Hamburg konzentriert – in dem könnte zum Beispiel die LBS Nord aus Hannover auch noch unterkommen, spekulieren einige im Sparkassenlager – und warnen zugleich: „Da kämen zwei Kranke zusammen.“
Teure Fallen in der Baufinanzierung
Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.
Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.
Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.
Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.
Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.
Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.
Insgesamt halten vor allem die größeren Vertreter der Branche wenig von Fusionen. „Das würde uns auch nicht weiterbringen“, sagt der Vorstand einer großen Bausparkasse. Große Unternehmen hätten eben schon jetzt den Kostenvorteil. Auch der Branchenverband der Privaten rechnet nicht mit weiteren Fusionen. „Die Welle ist bei uns durch“, erklärt Vorstand Zehnder. Das BGH-Urteil ist nicht das einzige Damoklesschwert, das über der Bausparbranche schwebt. „Die Regulierer sind für die Unternehmen eine große Gefahr“, sagt Thomas Klimpke, Partner der Beratung zeb. Mit weiter verschärften Kapitalvorschriften könne das Geschäftsmodell der Kassen zerstört werden, meint der Berater. Noch kann davon zwar keine Rede sein, allerdings haben Aufseher bei Finanzaufsicht (BaFin) und Bundesbank mittlerweile einen merklichen Fokus auf die Bausparbranche gelegt. Die Bundesbank etwa will in ihrem Crashtest, in dessen Verlauf sie die Wirkung der Niedrigzinsen auf Bankbilanzen checkt, in diesem Jahr auch die Bausparkassen sehr kritisch unter die Lupe nehmen. Auch BaFin-Chef Felix Hufeld mahnte zuletzt mehrfach mehr Rentabilität an.
Das Ende der Zinssicherheit
Die Aufseher raten, ähnlich wie bei den Versicherern, zu einem neuen Geschäftsmodell: Die Zinsen müssten flexibler werden, also stärker mit dem Markt steigen oder fallen. Feste Zinszusagen seien heute zu riskant. Die Branchengrößen Schwäbisch Hall und Wüstenrot haben bereits reagiert und bieten Tarife, deren Zinsen in einer bestimmten Bandbreite rangieren und bei Bedarf an das aktuelle Niveau angepasst werden können. Bernd Hertweck, Chef der Wüstenrot Bausparkasse, verkauft das neue Modell als Erfolg. „Jeder fünfte Abschluss ist bei uns ein flexibler Tarif“, sagt er. Trotzdem bieten längst nicht alle Kassen variable Tarife an – letztlich markieren diese das Ende des zinssicheren Bausparens. Der Spießertraum von einst wäre ausgeträumt, Immobilienfinanzierung rückt in die Nähe einer Zinswette.
Dieter Pasch zückt seinen silbergeschuppten Kugelschreiber und tippt ein paar Zahlen in den Taschenrechner. Einen flexibleren Vertrag will er seinem Kunden Petermann auch nicht empfehlen, die Gebühren seien ja ähnlich drastisch wie bei den Bausparklassikern. Eine Ausnahme macht Pasch dann aber doch: Staatlich geförderte Riester-Bausparverträge könnten gut mit Immobiliendarlehen kombiniert werden. Der Beratungsaufwand sei da aber so hoch, dass viele Bankberater das ihren Kunden gar nicht empfehlen würden. Auf Staatshilfe via Riester brauchen die Bausparkassen also nicht zu hoffen.
*Namen geändert
