Dank Niedrigzins: Vermieten und Vermögen aufbauen

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Dank Niedrigzins: Vermieten und Vermögen aufbauen

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Die zurzeit günstigen Baudarlehen verlocken zum Betongold als Kapitalanlage - Allerdings sollten Interessierte einige Punkte beachten

Disziplin und billige Hypothekenzinsen helfen: Wer jetzt ein Mietshaus finanziert, kann sich über die Mieteinnahmen recht einfach ein Vermögen aufbauen. Ein Musterfall für die Anlageimmobilie.

Ist das verlockend: Nicht mal drei Prozent Zinsen für ein Baudarlehen, und das Bare auf dem Festgeldkonto soll auch noch weg. Die von der WiWo schreiben doch immer, dass bald die Inflation alles auffrisst. Also Betongold als Anlage, eine Eigentumswohnung oder gar ein kleines Mietshaus. Jetzt oder nie – aber wie?

Wer so denkt, denkt im Prinzip richtig – darf aber aus lauter Vorfreude oder Torschlusspanik nichts falsch machen. Anlageimmobilien sind nichts für Leute, die den schnellen Gewinn suchen (Ausnahme: Bauträger), zumal jeder Verkaufsgewinn erst nach zehn Jahren steuerfrei ist. Das Ziel: Der Mieter finanziert nicht nur die Kreditzinsen, sondern auch die Rückzahlung des Darlehns. Dank des aktuellen Minizinses durchaus machbar.

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Hohe Finanzierungsdauer macht sich bezahlt

Zwar sind die Immobilienpreise vielerorts deutlich gestiegen, aber dank der günstigen Zinsen sind etliche Objekte immer noch rentabel. Daraus folgt: mindestens auf 15 Jahre finanzieren, um das Sonderangebot zu konservieren. Dazu zwei Prozent Tilgung vereinbaren. Dann sind bei Ablauf der Zinsbindung schon rund 40 Prozent getilgt, sodass der – mit großer Wahrscheinlichkeit – höhere Zins der Anschlussfinanzierung nicht die gesamte Konstruktion zerschlägt.

So klappt die Vermietung - Ein Kalkulationsbeispiel (zum Vergrößern bitte Bild anklicken)

So klappt die Vermietung - Ein Kalkulationsbeispiel (zum Vergrößern bitte Bild anklicken)

Einzelne Wohnungen oder kleine Mietshäuser kann man auch selbst verwalten – das spart noch Geld, kostet aber Zeit und Nerven. Denn der Mieter ruft an, wenn das Klo verstopft ist – erfahrungsgemäß immer am Wochenende. Andererseits: Wer mit seinen Bewohnerkunden großzügig und vernünftig umgeht, hat weniger Probleme als der nickelige Pfennigfuchser.

Krisensicheres Betongold

In dieser Überschussrechnung fehlt ein Punkt, mit dem sich jeder Anleger gern belügt: Die Nettorendite ist geringer, weil das Eigenkapital, als Festgeld angelegt, einen kleinen Gewinn abgeworfen hätte (der je nach Ausnutzung des Freibetrags sogar steuerfrei sein könnte). Aber es wäre eben kein krisensicheres Betongold. Achtung: Ein Objekt, das nur dank Steuerabschreibung einen Überschuss erzielt, ist gefährlich. Geht mal der eigene Job verloren, bricht mangels Steuerersparnis die Finanzierung zusammen.

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