Denkmalgeschützte Immobilien: Wenn Steuervorteile Anleger blind machen

Denkmalgeschützte Immobilien: Wenn Steuervorteile Anleger blind machen

, aktualisiert 18. Dezember 2011, 16:08 Uhr
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Altstadt von Stralsund: Denkmalgeschützte Häuser sind nicht immer lukrativer als Neubauten.

von Christian HunzikerQuelle:Handelsblatt Online

Vor Weihnachten beschenkt sich manch Besserverdienende mit einer denkmalgeschützten Immobilie. Es lockt der Steuervorteil. Doch Experten warnen, dass Investoren oft viel zu viel bezahlen.

BerlinWeihnachten ist die Zeit des Schenkens. Mancher Besserverdienende beschenkt sich selbst mit dem Steuervorteil einer denkmalgeschützten Wohnung. Denn Eigennutzer können 90 Prozent, Kapitalanleger sogar 100 Prozent der Sanierungskosten steuermindernd geltend machen. In diesem Jahr läuft das Geschäft besonders gut, weiß Florian Lanz, Vorstand des Immobilienunternehmens Estavis: „Angesichts der allgemeinen Verunsicherung wollen die Menschen ihr Geld in den sicheren Hafen der Immobilien bringen.“ Die Denkmal-Abschreibung sei dann noch ein zusätzlicher Anreiz.

Durch Staatsschulden- und Euro-Krise beunruhigte Anleger sind empfänglich für zweifelhafte Werbeangebote wie dieses: „Die steigenden Immobilienpreise machen es leicht, das erworbene Objekt zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend zu verkaufen“, wirbt ein Vertrieb im Internet. Das funktioniere auch „ohne ein hohes Maß an Eigenkapital“, heißt es weiter.

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Seriöse Anbieter dagegen achten darauf, dass ihre Kunden über ein ausreichendes Einkommen und genügend Eigenkapital verfügen. „Unsere Zielgruppe ist die mittlere bis gehobene Einkommensschicht“, sagt Michael Ries, Vorstand der auf Denkmalimmobilien spezialisierten Pantera. Als Faustregel sei ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von 50.000 Euro bei Einzelpersonen beziehungsweise 80.000 Euro bei Paaren erforderlich. Die gute Lage der Immobilie in einem aufstrebenden Markt sowie die hohe Bau- und Ausstattungsqualität sollten im Vordergrund stehen, sagt Ries.

Doch die Praxis sieht anders aus: „Die Aussicht, Steuern zu sparen, macht die Leute blind“, beobachtet Peter Dirk, Immobilienberater bei der Verbraucherzentrale Berlin. Der Berliner Verbraucherschutzanwalt Jochen Resch warnt: „Man sollte nie aus Steuerspargründen eine Immobilie kaufen.“ Er empfiehlt deshalb, auf die Lage der ins Auge gefassten Wohnung zu achten und den Preis kritisch zu prüfen. „Die Bauträger“, kritisiert er, „treiben den Preis in die Höhe, um den Steuerspareffekt zu erhöhen.“

Tatsächlich scheinen viele denkmalgeschützten Wohnungen sehr teuer. Pantera zum Beispiel vermarktet das Projekt „Zwei Höfe“ an einer lauten Durchgangsstraße im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg in Teilen zu annähernd 4.000 Euro pro Quadratmeter. Für deutlich weniger werden sanierte, wenn auch nicht denkmalgeschützte Gründerzeitwohnungen in der Nähe des Kurfürstendamms in Berlin verkauft.


Alt gegen neu - wo gibt es die höhere Marge?

Noch in ganz anderen Höhen bewegen sich die Preise, welche die Unternehmensgruppe Engelhardt im Olympia-Tower in München verlangt. 192.000 Euro kostet ein möbliertes 24-Quadratmeter-Apartment in diesem 1970 im Vorfeld der Olympischen Spiele errichteten Hochhaus. Rechnet man die Möblierung heraus, so betragen die Quadratmeterpreise zwischen 4.900 und knapp 7.000 Euro.

Trotzdem rechne sich der Kauf für den gut verdienenden Kapitalanleger, versichert Uwe Seybert, Leiter Projektentwicklung der Olympia-Tower MUC: Weil der Olympia-Tower ein Modellprojekt des von der Deutschen Energie-Agentur ausgelobten Wettbewerbs Effizienzhaus Plus ist, profitiert der Erwerber laut Seybert nicht nur von der Steuerersparnis, sondern zusätzlich durch einen günstigen KfW-Kredit von 75.000 Euro pro Einheit. Zudem sei einer unabhängigen Untersuchung zufolge für diese „an den Komfort eines Fünf-Sterne-Hotels angelehnten“ Apartments eine Miete von 30 Euro pro Quadratmeter und Monat realistisch. „Daraus“, so rechnet Seybert vor, „ergibt sich für den Käufer eine Vorsteuerrendite von 4,3 Prozent.“

Den hohen Preis begründet Seybert damit, dass die Gestehungskosten höher seien als bei einem Neubau. Florian Lanz von Estavis beteuert ebenfalls, dass es „keinen Preisaufschlag für Denkmäler“ gebe: Seiner Meinung nach erziele ein Bauträger im Denkmalbereich keine höhere Marge als einer, der im Neubau tätig sei. Zwar entfielen bei den auf Kapitalanleger zugeschnittenen Denkmalprojekten die aufwendigen Sonderwünsche, wie sie selbst nutzende Käufer oftmals hätten; dafür müssten höhere Kosten für den Vertrieb einkalkuliert werden. Lanz beziffert diese Vertriebsprovision auf neun bis zehn Prozent; Verbraucherschützer nennen allerdings auch deutlich höhere Zahlen.

Die Käufer scheint es nicht zu stören: Im Münchener Olympia-Tower sind drei Monate nach Vertriebsbeginn bereits 120 der 300 Apartments verkauft.


Quelle:  Handelsblatt Online
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