Düsseldorfer Zinshaus: Lohnt sich ein Mietshaus?

ThemaImmobilien

Düsseldorfer Zinshaus: Lohnt sich ein Mietshaus?

von Stefan Hajek

Wenn die Zinsen niedrig sind und die Mieten steigen, kann es sich rentieren, ein Mietshaus zu erwerben. Woran angehende Vermieter denken müssen, zeigt das Beispiel vom Düsseldorfer Zinshaus.

Das Düsseldorfer Zinshaus liegt im Stadtteil Oberbilk, der wegen seiner meist einfachen Wohnungen und eines hohen Anteils von Geringverdienern als problematisch gilt, aber durchaus über Potenzial verfügt. Davon zeugen die Frühindikatoren einer beginnenden Gentrifizierung: trendige Bars, Modedesigner, Galerien, Fahrradläden. Die kreativen Selbstständigen sind oft die ersten, die ein Viertel beleben, weil die Pacht für Ladenlokale noch günstig ist. Auf sie folgen Studenten, berufstätige Singles, dann junge Familien und am Ende die Gutsituierten. So läuft das Gentrifizierungsmuster weltweit, funktioniert aber nur in Städten mit Nachfrageüberhang (dazu zählt Düsseldorf).

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    lichkeit³

    Hafencity5200k. A.k. A.+3 bis +8%sehr niedrig

    Harvesteh./

    Rotherbaum

    500013,803,1+8%sehr niedrig
    Winterhude430011,703,1+8%sehr niedrig

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    Billstedt/

    Horn

    21008,304,5+2 bis -2%hoch

    Harburg/

    Wilhelmsburg

    20507,904,3+2 bis -2%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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  • Berlin

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    lichkeit³

    Grunewald335010,803,6+8%mittel
    Mitte31009,803,5+8%sehr niedrig
    Prenzlauer Berg27509,703,9+8%sehr niedrig

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    Spandau14506,404,9+8%sehr hoch

    Marzahn/

    Hellersdorf

    12005,605,2+3 bis +8%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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  • Köln

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    Bayenthal/

    Marienburg

    345010,203,3+8%hoch

    Altstadt/

    Neustadt

    340010,703,5+8%mittel

    Lindent./

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    330010,603,6+8%mittel

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    Langel/

    Zündorf

    16507,405,0+3 bis +8%sehr hoch
    Chorweilerk.A.6,80k.A.+2 bis -2%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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    Westend475014,703,4+8%sehr niedrig
    Nordend415013,003,5+8%sehr niedrig
    Sachsenhausen360012,403,8+8%mittel

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    Riederwald/

    Fechenh.

    22508,904,4+3 bis +8%hoch

    Berkersh./

    Bonames

    22009,704,9+3 bis +8%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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  • München

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    Lehel

    640014,702,6+3 bis +8%niedrig
    Bogenhausen610015,903,0+3 bis +8%sehr niedrig

    Schwabing/

    Maxvorst.

    590015,002,9+3 bis +8%sehr niedrig

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    Ramersdorf/

    Perlach

    380012,303,7+8%niedrig
    Feldmoching355012,003,8+8%mittel

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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Das Haus von 1966 kostet 1,58 Millionen Euro (inklusive Nebenkosten rund 1,7 Millionen), der Quadratmeterpreis liegt bei für Düsseldorfer Verhältnisse günstigen 1777 Euro. Das bietet Wertsteigerungspotenzial – der Schnitt liegt in Düsseldorf bei 2700 Euro, Tendenz steigend. Die Bewohner zahlen derzeit im Schnitt 7,86 Euro Miete je Quadratmeter, möglich wären mit etwas Sanierungsaufwand zehn.

Doch der neue Besitzer muss einiges tun, um die theoretische Unterbewertung zu heben: Die Wohnungen sind alle vermietet, die meisten Verträge laufen erst seit 2012, nur zwei Rentner wohnen seit den 1960ern hier. Nennenswerte Mieterhöhungen sind nur bei einem Mieterwechsel drin, Mieterhöhungen im Bestand begrenzt bald die Mietpreisbremse, und von aufwendigen Sanierungen (dazu zählt ein Bad, und die Bäder im Haus sind bestenfalls einfacher Standard von 1980) bei Vollvermietung ist abzuraten: Der Mieter wird wegen des Drecks und Lärms mindern; ein Bad schlägt mit 6000 bis 8000 Euro zu Buche. In den ersten drei Jahren sollte nicht für mehr als 15 Prozent des Gebäudeanteils vom Kaufpreis saniert und ausgebaut werden; sonst drohen steuerliche Nachteile: Weil das Finanzamt dann „anschaffungsnahen Aufwand“ attestiert, können die Sanierungen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden.

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Die meisten Anleger würden den Kaufpreis von fast zwei Millionen Euro zum einem großen Anteil fremdfinanzieren. Weil die Zinsen derzeit unter der Mietrendite des Hauses liegen, lässt sich dadurch die Nettorendite steigern („hebeln“). Aber Vorsicht: das wäre ein zusätzliches Risiko. Wer etwa über zehn Jahre finanziert, bekommt zwar derzeit einen sehr attraktiven Zins, hat aber nach Ablauf der Zinsbindung noch fast nichts von seiner Schuld getilgt; muss er dann zu höheren Zinsen refinanzieren, kann das Haus sogar Verluste abwerfen. Vorsichtige Anleger sollten die niedrigen Zinsen also nutzen, um freiwillig schneller zu tilgen, oder um den Zins längerfristig zu binden, auch, wenn beides die Rendite etwas drückt.

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