Es war nicht weniger als eine Zeitenwende, was der Lobbyverband der Immobilienindustrie ZIA am Dienstag in Berlin verkündete: Laut einer neuen Umfrage denken vier von fünf Befragten nicht im Traum daran, in den kommenden fünf Jahren eine Immobilie zu erwerben. Zwar verbleiben Millionen potenzielle Immobilienkäufer, doch in den Vorjahren waren es offenkundig mehr. „Wohneigentum wird derzeit negativ bewertet“, räumt Eva Lohse ein, die für den ZIA in einem neugegründeten Gremium für mehr Neubauten sitzt. In eine ähnliche Richtung deuten Zahlen, die das Wirtschaftsforschungsinstitut IW Köln kürzlich veröffentlicht hat. Demnach kauften 2016 nur 600.000 Haushalte ihre erste Wohnimmobilie, 2013 waren es noch 800.000.
Um diese Zahlen wirklich zu verstehen, muss man sich eines bewusst machen: Nicht einmal die Hälfte der Bundesbürger lebt in den eigenen vier Wänden. Aber 74 Prozent der Deutschen, die zur Miete leben, wünschen sich ein Eigenheim. Das hat die Wohntraumstudie der Interhyp 2016 ergeben. Bislang gaben die meisten davon mit großer Regelmäßigkeit an, sich ihrem Traum vom Eigenheim auch erfüllen zu wollen. Und nun das. Der Traum vom Haus ist offenbar für die meisten Deutschen ausgeträumt – zumindest für die, die noch keine Immobilie haben.
Das liegt vor allem an den explodierenden Kosten. In deutschen Städten sind die Immobilienpreise nach Schätzungen der Bundesbank allein im Jahr 2017 um neun Prozent angestiegen. Boom-Städte wie München oder Hamburg weisen sogar noch höhere Raten auf. Hier haben sich die Preise in den vergangenen Jahren nahezu verdoppelt. Man muss kein Arbeitsmarktexperte sein, um zu wissen, dass die Löhne in Deutschland mit dieser Entwicklung nicht annähernd Schritt halten. Die Lücke zwischen verfügbarem Kapital und Marktpreis wächst also immer weiter – und das trotz der historisch günstigen Immobilienkredite.
Hohe Kaufpreise, wenig Eigenkapital
Um es in konkreten Zahlen zu zeigen: Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter lag laut dem Portal Immowelt zuletzt bei knapp 2500 Euro für Eigentumswohnungen und knapp 1700 Euro für Häuser. 2011 waren es noch 1550 beziehungsweise 1330 Euro. Eine durchschnittliche Eigentumswohnung von 100 Quadratmetern würde damit heute 250.000 Euro kosten – im Bundesschnitt, wohl bemerkt. In München etwa wären es sagenhafte 750.000 Euro. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen einer vierköpfigen Familie stieg in derselben Zeit nur von etwa 36.000 Euro auf knapp 41.000 Euro.
Wer sich trotzdem an eine eigene Immobilie heranwagt, lädt sich oft bis ins hohe Alter einen Kredit auf. Einer Erhebung der Postbank zufolge brauchten Durchschnittsverdiener schon 2014 in vielen Großstädten, aber auch etwa in komplett Oberbayern mindestens 40 Jahre, um ihren Kredit abzubezahlen. Die Faustregel, dass die Immobilie spätestens bis zur Rente abbezahlt sein muss, ist damit kaum umsetzbar.
Schließlich muss der Kaufwillige ja erst einmal genug Eigenkapital ansammeln, um überhaupt einen Kredit zu vernünftigen Konditionen zu bekommen. Geht man vom empfohlenen Minimum von zehn Prozent (optimal wären 30 Prozent) aus, so kommt man bei der erwähnten Durchschnittswohnung auf 25.000 Euro. Die hat kaum jemand direkt nach dem Studium oder der Ausbildung übrig – umso mehr, als zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis noch die Nebenkosten abgedeckt werden müssen. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell Maklerprovision belaufen sich im Schnitt auf 13 Prozent des Kaufpreises. Damit müsste der Käufer im Beispiel schon 67.500 Euro selbst aufbringen, um seine Durchschnittswohnung solide zu finanzieren.
Mehr Käufer ohne Kinder
Für Durchschnittsverdiener ist das kaum möglich. Nur jeder fünfte Mieter verfügt überhaupt über mehr als 50.000 Euro Vermögen. Das Problem zeigt sich auch in einer weiteren Erhebung des IW Köln. Demnach kaufen nicht nur immer weniger Menschen Wohneigentum. Die Gruppe derer, die Immobilien kaufen, hat sich zudem verändert. Zwei Drittel aller Erstkäufer haben laut IW keine Kinder, ihr Durchschnittsalter liegt bei 48 Jahren. Maximal ein Drittel aller neu verkauften Immobilien geht damit an Familien, obwohl die ja im Zentrum jeder Wohnungsbaupolitik stehen. "Für junge Familien wird es zunehmend schwerer, Wohneigentum zu bilden", bilanzieren die Forscher.
Das IW Köln fordert die Politik deshalb seit Längerem dazu auf, die Kaufnebenkosten zu senken. So könnte etwa die Grunderwerbsteuer gedeckelt werden. Aktuell liegt sie zwischen 5,0 und 6,5 Prozent (siehe Tabelle unten) und verursacht so in der Regel Zusatzkosten von weit mehr als 10.000 Euro. Zudem könnte auch beim Immobilienkauf das Bestellerprinzip eingeführt werden. Dann müsste derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat – in der Regel also der Verkäufer. Bei Mietwohnungen ist das seit 2015 der Fall. Beim Immobilienerwerb zahlt bislang zumeist der Käufer die Maklercourtage. Die ist keine Petitesse, liegt sie doch in der Regel bei 3,57 Prozent des Kaufpreises, manchmal sogar noch deutlich höher. Für eine Immobilie, die 250.000 Euro kostet, fallen somit nochmal mindestens rund 9000 Euro oder mehr an.
Allein durch das Bestellerprinzip und eine Deckelung der Grunderwerbsteuer bei drei Prozent würde der Käufer unserer Beispielwohnung schon gut 19.000 Euro weniger zahlen müssen. Kritiker monieren jedoch, dass eine solche Rechnung nicht aufgeht. Die Immobilienverkäufer würden die zusätzlichen Maklerkosten schlicht auf den Kaufpreis aufschlagen. Auch die Ersparnis durch die niedrigere Grunderwerbsteuer könnte demnach mittelfristig eingepreist werden. Der Käufer würde am Ende also genau so viel zahlen wie zuvor. Immerhin, einen kleinen Unterschied gäbe es, wie die IW-Experten betonen: Die 19.000 Euro wären nun Teil des Kaufpreises, keine Nebenkosten. Das dafür nötige Kapital würde mit dem Immobilienkredit finanziert, die Quote von zehn Prozent Eigenkapital könnte also leichter erreicht werden.
Grunderwerbsteuer 2018 in den Bundesländern
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Berlin und Hessen.
Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt.
Hamburg.
Bayern und Sachsen.
