„Von der gefürchteten italienischen Bürokratie haben wir wenig gespürt. Wer nicht großspurig auftritt, bekommt Unterstützung“, sagt Scheunert. Nur eins hatten sie übersehen: Da ihr Haus lange leer stand, muss sich die Kommune nicht mehr um die Zufahrtsstraße kümmern. „Etwa 400 Euro pro Jahr für die Instandhaltung zahlen wir selbst“, sagt Scheunert.
Eine wichtige Besonderheit in Italien ist der Vorvertrag. „Er ist bindend, dort wird schon alles Wichtige geregelt“, sagt Doris Reichel, Anwältin in Mailand und Autorin des Buchs „Ferienimmobilien in Italien“. Mit Abschluss des Vorvertrags werden 10 bis 30 Prozent als Anzahlung fällig.
Verstößt der Verkäufer gegen die Auflagen des Vorvertrags, sodass das Geschäft platzt, hat der Käufer gesetzlich Anspruch auf die doppelte Anzahlung. Bringt der Käufer die Transaktion zum Scheitern, darf der Verkäufer die Anzahlung behalten. Ein Makler hat schon mit Abschluss des Vorvertrags Anspruch auf seine Courtage, gezahlt normalerweise vom Auftraggeber.
Wichtig ist, dass das Wunschobjekt genehmigt und gemäß gesetzlichen Auflagen gebaut worden ist. Kein theoretisches Risiko: Laut Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz wurde rund um den Gardasee jede dritte Immobilie, in Sizilien gar jede zweite nicht gesetzeskonform gebaut. In solchen Fällen können die Grundbuchämter die Umschreibung verweigern. Grenzen Felder an, sollten Vorkaufsrechte von Bauern beachtet werden. „Käufer sollten sich schon im Vorvertrag zusichern lassen, dass keine Vorkaufsrechte bestehen oder diese nicht ausgeübt werden“, sagt Reichel.
Natürlich sollte der Verkäufer auch Eigentümer sein. In Italien gibt es einst herrenlose Grundstücke, auf denen die Hausbesitzer einfach wohnen. Durch diese „Ersitzung“ können sie spätestens nach 20 Jahren einen Antrag auf Eigentum stellen. Käufer sollten sich vom Verkäufer eine Kopie seines Kaufvertrags und die Baugenehmigung zeigen lassen, die es flächendeckend allerdings erst seit 1968 gibt. Aufschlussreich ist auch das Immobilienregister. In diesem sind auch alle Hypotheken sichtbar. Zusätzlich hilft ein Katasterauszug, den Interessenten über das Katasteramt bekommen.
Käufer sollten unbedingt bei italienischen Konsulaten in Deutschland frühzeitig und kostenlos eine italienische Steuernummer („codice fiscale“) beantragen.
Auch in Italien war es lange üblich, dass im Vertrag ein zu niedriger Kaufpreis stand. So konnten Käufer Notargebühren (bis zu zwei Prozent) sowie Käufer und Verkäufer Steuern sparen. Seit 2007 wird für die Grunderwerbsteuer der Katasterwert angesetzt, der deutlich unter dem Kaufpreis liegt. Auf diesen fallen neun Prozent Steuer an (mindestens 1000 Euro), plus 100 Euro Hypotheken- und Katastersteuer. Für Erstwohnsitze sind es nur zwei Prozent. Wer deshalb seinen Erstwohnsitz nach Italien verlegen will, sollte aber Steuernachteile bei anderen Erträgen ins Kalkül ziehen. Käufer müssen über den Erstwohnsitz direkt entscheiden und dann binnen 18 Monaten umziehen. Wird ein als Zweitwohnsitz genutzter Neubau vom Bauträger gekauft, fallen statt Grunderwerbsteuer zehn Prozent Mehrwertsteuer plus 400 Euro Hypotheken- und Katastersteuer an.
In Italien müssen Eigentümer nach dem Kauf laufend verschiedene, nationale und lokale, Steuern zahlen, auch wenn sie das Haus nur selbst nutzen.
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