Als es wegen überhitzter Immobilienmärkte in den USA zur weltweiten Finanzkrise kam, Banken gerettet und Leitzinsen schrittweise auf die Nulllinie gedrückt wurden, schlug die Stunde der Immobilienkäufer in Deutschland. Die vergleichsweise moderaten Preise für Häuser und Wohnungen und die niedrigen Kreditzinsen machten den Kauf der eigenen vier Wände für mehr Haushalte bezahlbar. Heute, fast neun Jahre später, sind die Zinsen hierzulande dank Finanz- und Euro-Schulden-Krise noch immer historisch niedrig. Allerdings haben sich mancherorts auch die Immobilienpreise verdoppelt. Welche Probleme das mit sich bringt und wie der Staat helfen könnte, erläutert Reiner Braun, Vorstand des auf Immobilienmärkte spezialisierten Research-Instituts empirica.
Zur Person
Diplom-Volkswirt Dr. Reiner Braun, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der empirica AG Forschung und Beratung (Berlin), war nach der Promotion von 1994 bis 1998 Projektleiter bei der empirica GmbH, Bonn. Von 1999 bis 2003 war er als selbständiger Autor und Berater tätig, im Jahr 2003 wurde er in den Vorstand der empirica AG Berlin berufen, seit 2015 hat er den stellvertretenden Vorsitz inne. Seine Arbeitsschwerpunkte liegen im Bereich Wohnungsmärkte, Einkommens- und Vermögensanalysen sowie Altersvorsorge. Braun ist im Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. und seit 2010 im Arbeitskreis Bau- und Wohnungsprognostik aktiv.
WirtschaftsWoche: Herr Braun, was sind die wesentlichen Herausforderungen, denen sich private Immobilienkäufer in Deutschland heute gegenübersehen?
Reiner Braun: Für Hauskäufer gibt es zwei große Hürden. Erstens benötigen Sie ausreichend Eigenkapital und zweitens müssen sie sicherstellen, dass sie die Kreditraten jeden Monat zahlen können. Dabei ist die Bedienung der Kredite aber derzeit kein Problem, da die Zinsen sehr niedrig sind und viele stattdessen auch höher tilgen, zum Beispiel mit drei Prozent. Aber 20 Prozent oder mehr Eigenkapital aufzubringen ist bei den niedrigen Sparzinsen einerseits und den andererseits stark gestiegenen Immobilienpreisen schnell ein Problem. Doppelte Immobilienpreise erfordern eben auch doppeltes Eigenkapital.
Dem steht ja auch ein höherer Immobilienwert als Absicherung für die Bank gegenüber. Hilft das nicht?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird in diesem Punkt gerade nachgebessert, denn das Gesetz sieht derzeit vor, dass Banken den Immobilienwert weniger als Kreditsicherheit berücksichtigen dürfen, sondern vor allem auf ausreichendes Einkommen der Kreditnehmer achten sollen. Das Problem beim Eigenkapital ist aber, dass auch die Kaufnebenkosten in den vergangenen Jahren massiv gestiegen sind. Die werden aber in der Regel nicht mitfinanziert, sondern gehen zu Lasten des Eigenkapitals, das in die Finanzierung einfließt.
Erklären Sie uns das bitte genauer.
Zu den Nebenkosten gehören etwa die Maklerkosten. Die betragen mancherorts inklusive Steuern mehr als sieben Prozent vom Kaufpreis. Ein doppelt so hoher Immobilienpreis verursacht doppelt so hohe Maklercourtagen. Die Einkommen der Sparer haben sich aber nicht verdoppelt. Ähnlich ist es bei der Grunderwerbsteuer. Die liegt in vielen Bundesländern inzwischen bei 6,5 Prozent vom Kaufpreis. Ursprünglich lag sie mal bei zwei Prozent. In der Summe machen die Nebenkosten rund 15 Prozent vom Kaufpreis aus. Bei einem normalen Haus für 300.000 Euro sind das also 45.000 Euro, die aus Sicht des Hauskäufers einfach verpuffen. Das Geld ist weg und fehlt als Eigenkapital.
Angeblich will der Staat aber Käufer selbstgenutzter Immobilien fördern, insbesondere Familien. Passt das zusammen?
Es ist in gewisser Weise pervers, was wir da machen. Beim Ansparen des nötigen Eigenkapitals hilft der Staat kaum, Bausparen und Wohnungsbauprämie fördert er genau wie vor 20 Jahren, nichts wurde angepasst. Gleichzeitig nutzen Land und Kommunen die Immobilieneigentümer, um die Steuereinnahmen zu erhöhen. Für den Staat ist das praktisch, da Hausbesitzer der Besteuerung nicht einfach ausweichen können. Auf der anderen Seite spart der Staat durch die niedrigen Zinsen auf seine Schulden Milliardenbeträge. Warum nutzen wir die Ersparnisse nicht proportional für eine Subvention der Sparer. Wir brauchen eine Spar- und Eigenheimzulage 2.0.
