Ende des Immobilienbooms Hauskäufer trotzen dem Immobilienfieber

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Auswüchse gestoppt

Die Zeit der Auswüchse am Immobilienmarkt geht damit zu Ende. Vielmehr ist nun eine Phase eingetreten, in der sich der Markt beruhigt und Übertreibungen von alleine reguliert – allerdings auf hohem Niveau und bei immer noch hoher Nachfrage. Noch immer gibt es Regionen, in denen sich der Hauskauf lohnt.

Eine Trendumkehr hin zu fallenden Kaufpreisen ist das jedenfalls noch nicht. „Eine Sättigung des Marktes für Luxusimmobilien kann ich nicht erkennen. Bei der hohen Nachfrage und einem wohlhabenden Mittelstand, der immer noch Immobilien nachfragt, kann von Sättigung keine Rede sein“, lautet Kiefers Einschätzung. Solange die Zinsen niedrig und das Angebot an Immobilien gering sind, wird das Preisniveau insgesamt hoch bleiben.

Kiefer glaubt nach wie vor nicht, dass sich am Immobilienmarkt eine Blase gebildet hat. „Die Leute sind klug genug, nicht jeden Preis zu bezahlen und die Banken sind nicht bereit, bei jeder Form der Finanzierung mitzuspielen und betrachten die Beleihungen trotz der niedrigen Zinsen sehr kritisch“, gibt Kiefer Entwarnung.  „Wir sehen, dass der Markt eigentlich gut funktioniert.“ Dort, wo es Überhitzungen gebe, ginge es jetzt nicht mehr weiter nach oben oder stagniere sogar in oberen Preissegmenten.

Franz Eilers, Leiter der Immobilienmarktforschung vdp Research, rechnet zwar mit weiter steigenden Preisen bei Wohnimmobilien in den kommenden Jahren. Allerdings erwartet er weniger dynamische Preissteigerungen. „Noch ist die allgemeine Entwicklung etwas widersprüchlich, dennoch erwarten wir eine Beruhigung des Immobilienmarktes in den nächsten Jahren“, so Eilers.

Mietpreisanstieg schwächt sich ab

Mieten steigen langsamer

Das zeigt sich auch bei den Mieten, die insgesamt seit Ausbruch des Immobilienbooms weniger stark gestiegen sind als die Kaufpreise. Der Mietmarkt zeigt sich deutlich preisunelastischer als der Markt für Kaufimmobilien.

Mieter sind meist weniger finanzstark und können steigende Mieten nicht durch niedrige Bauzinsen ausgleichen. Das macht den Mietmarkt weniger anfällig für Schwankungen als den Kaufmarkt. Nur in den Ballungsgebieten sind die Menschen immer noch bereit, etwas mehr zu zahlen, wenn sie eine Wohnung bekommen – allerdings nur im Rahmen des Möglichen.

Das bestätigt auch eine Analyse des Immobilienberaters JLL. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass die Wohnungsmieten in deutschen Großstädten im ersten Halbjahr 2014 langsamer gestiegen sind und mancherorts sogar stagnieren.

„In vielen Top-Städten scheint der Mietpreiszyklus vorübergehend seinen Höhepunkt überschritten zu haben. Mit Mietrückgängen auf breiter Front ist aber nicht zu rechnen. Ein stärkeres Mietpreiswachstum melden mittlerweile Sekundärstandorte wie Kassel oder Ingolstadt“, sagt Andrew M. Groom, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany.

Demnach stiegen die Mieten in Berlin im Vergleich zum Vorjahr mit einem Plus von acht Prozent am stärksten. München und Stuttgart liegen mit knapp vier Prozent plus im Mittelfeld, Köln und Frankfurt kommen lediglich auf eine Steigerung von einem Prozent.

Überraschend: In Hamburg stellten die JLL-Analysten sogar einen Mietpreisrückgang um 0,6 Prozent fest. Die Mieten im teuersten deutschen Wohnungsmarkt München stagnierten im ersten Halbjahr sogar. Das hat es seit 2010 in keinem Halbjahresvergleich gegeben.

Mietpreisbremse vorweg genommen

Massive Mieterhöhungen werden immer mehr zur Ausnahme. Auch die Politik und die Proteste in der Bevölkerung haben zu dieser Entwicklung beigetragen. „Wir haben festgestellt, dass die Diskussion um eine Mietpreisbremse dazu geführt hat, dass Vermieter schon im Vorfeld mit ihren Preisen hochgegangen sind“, sagt Michael Kiefer. Insgesamt erwartet er, dass die Mieten auch weiterhin stabil um zwei bis drei Prozent pro Jahr steigen.

Für Investoren, die ihre Wohnimmobilien vermieten wollen, sind die Preise in den besten Lagen der Metropolen längst unattraktiv. Angesichts der hohen Kaufkosten ist es dort für sie zunehmend schwer, eine ausreichende Mietrendite zu erzielen. Tatsächlich haben vor allem B-Städte und mittlere Lagen zuletzt die höchsten Preissteigerungen erfahren – vor allem, weil sich Investoren dorthin orientieren.

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