Ende des Immobilienbooms: Hauskäufer trotzen dem Immobilienfieber

Ende des Immobilienbooms: Hauskäufer trotzen dem Immobilienfieber

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Seit vier Jahren boomt Deutschland Immobilienmarkt, Kaufpreise und Mieten sind rasant gestiegen. Ist der Markt gesund oder platzt bald die Immobilienblase?

von Andreas Toller

Kühlt der Immobilienmarkt langsam ab? Die Indizien für eine Rückkehr zur Vernunft mehren sich, vor allem in den Großstädten. Wie gesund ist der Immobilienmarkt?

Spätestens seit die Deutsche Bundesbank im Februar warnte, der Immobilienmarkt sei in manchen Regionen Deutschlands überhitzt und die Preise für Häuser uns Wohnungen jenseits aller Vernunft, sind Hauskäufer verängstigt. Sollte die Immobilienblase platzen, würden Häuser und Wohnungen massiv an Wert verlieren. Auch Banken könnten nervös werden, wenn ihre mit Immobilien besicherten Kredite plötzlich wackeln. Doch immer wieder haben Marktexperten Entwarnung gegeben: Nein, es gebe keine Immobilienblase, die Preise wären noch nicht überzogen.

Seit 2010 steigen die Preise für Eigentumswohnungen, Neubauten und Bestandshäuser jedoch mehr oder weniger stetig, mancherorts sogar mit zweistelligen Prozentraten pro Jahr. Vor allem Eigentumswohnungen und Neubauhäuser erleben seitdem einen Nachfrageboom, der die Preise in geradezu aberwitzige Höhen treibt.

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Die Bundesbank monierte in ihrem Monatsbericht: „In den Großstädten weichen die Preise für Wohnimmobilien im Durchschnitt vermutlich um 25 Prozent nach oben ab.“ Eine Institution wie die Bundesbank sagt so etwas nicht leichtfertig.

Doch jetzt mehren sich die Indizien dafür, dass die Zeit der Übertreibungen vorbei ist. Denn in einigen Städten und bestimmten Segmenten des Marktes sind die Preise zuletzt deutlich langsamer gestiegen und teilweise sogar gefallen.

Sind das schon Vorboten für das Ende des Immobilienbooms? Platzt doch noch eine Immobilienblase? Droht sogar eine Trendumkehr zu fallenden Preisen bei Häusern, Wohnungen und Mieten?

Maximum in München erreicht

Vor allem in den sieben Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf sind die Preise 2013 laut Bundesbank um neun Prozent gestiegen. Seit 2010 in Deutschland der Immobilienboom losbrach, haben sich städtische Wohnimmobilien im Durchschnitt um fast ein Fünftel verteuert. Nahezu alles, was in den guten Lagen auf dem Markt kam, wurde gekauft. Allein im vorigen Jahre stiegen die Preise für Hauskäufer im Durchschnitt um 6,25 Prozent – überall, nicht nur in den Top-Wohnlagen.

Dass es regional enorme Unterschiede gibt, versteht sich von selbst. Die Zeit der Übertreibungen scheint jedoch vorbei zu sein. Käufer in den besten Lagen der begehrten Großstädte sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen.

„Exklusive Neubauten wie die Villa auf Sylt oder das Haus am Starnberger See werden immer ihren Preis haben“, relativiert der Chefanalyst Michael Kiefer vom Immobilienportal Immoscout24. „Aber ganz allgemein ist im obersten Preissegment die Preisobergrenze offenbar inzwischen erreicht.“

Kiefer wertet regelmäßig den Datenbestand des größten deutschen Immobilienvermittlers im Internet aus. Allerdings gebe es regional große Unterschiede. In München und Hamburg sehe es nach Stagnation aus, in Frankfurt hingegen nicht.

Preisanstieg für Eigentumswohnungen verliert an Dynamik

  • München

    Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2014 gegenüber dem 1. Halbjahr 2013 (Vorjahresvergleich)

    München
    +9,3 Prozent auf 5.280 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
    Im 1. Halbjahr: +2,9 Prozent

    Quelle: JLL

  • Hamburg

    +7,9 Prozent auf 3570 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr

  • Frankfurt

    +11,7 Prozent auf 3540 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
    Im 1. Halbjahr: +5,4 Prozent

  • Stuttgart

    +18,5 Prozent auf 2970 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
    Im 1. Halbjahr: unbekannt

  • Düsseldorf

    +10,5 Prozent auf 2850 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
    Im 1. Halbjahr: +1,4 Prozent

  • Berlin

    +13 Prozent auf 2770 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
    Im 1. Halbjahr: +7,8 Prozent

  • Köln

    +15,6 Prozent auf 2680 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr
    Im 1. Halbjahr: +8,5 Prozent

  • Leipzig

    -9,6 Prozent auf 1270 Euro pro Quadratmeter gegenüber Vorjahr

Auch vom „Handelsblatt“ befragte Makler und Projektentwickler sprechen davon, dass die Nachfrage nach hochpreisigen Wohnungen spürbar nachgelassen habe. Neugebaute Penthouse-Wohnungen für 750.000 Euro und mehr – etwa in besten Lagen Düsseldorfs – fänden derzeit keinen Abnehmer.

Noch vor ein paar Jahren wären die Luxus-Apartments sofort weg gewesen. Da in diesem Preissegment in den vergangenen Jahren viele Neubauprojekte angeschoben wurden, befürchten einige Marktbeobachter bereits ein drohendes Überangebot bei Objekten mit Quadratmeterpreisen oberhalb von 5000 Euro.

Schon wegen der gestiegenen Grundstückspreise und Baukosten seien Neubau-Eigentumswohnungen vielerorts in diese Preisregion gestiegen. „Auf unserer Plattform stellen wir fest, dass die sehr teuren Objekte deutlich länger auf den Markt bleiben und nicht mehr so schnell verkauft werden wie noch vor zwei oder drei Jahren“, bestätigt Immobilienmarktanalyst Kiefer.

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