Private Käufer sind ebenfalls immer weniger bereit, noch mehr für eine Immobilie zu bezahlen. Ihr Problem: Die Auswahl ist zu knapp. „Wir befinden uns noch immer in einem Verkäufermarkt, die Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin deutlich höher als das Angebot“, schätzt Kiefer. „Zwar ist die Nachfrage nicht mehr weiter gestiegen, aber zurückgegangen ist sie auch nicht.“
Auch Neubauten und die Umwidmung von Gewerbe- zu Wohnimmobilien ändern daran bislang nichts. „Die Zunahme der Neubautätigkeit in den vergangenen Jahres ist ein Tropfen auf den heißen Stein. Das ist immer noch zu wenig, vor allem gemessen daran, was in den stark nachgefragten Regionen eigentlich nötig wäre. Die Neubauten ändern an der Situation nichts“, relativiert Kiefer von Immobilienscout24.
Dennoch glaubt Immobilienmarktforscher Eilers an eine Beruhigung der Märkte. „Die Baugenehmigungen nehmen zu, vor allem in den Ballungsgebieten. Die Frage ist daher weniger ob, sondern wann sich der Markt beruhigt. Mit fallenden Preise ist allerdings nicht zu rechnen, sondern lediglich mit einer Stabilisierung“, erklärt Eilers.
Zu wenig neuer Wohnraum
Schließlich reicht die Zahl der Neubauten bei weitem nicht aus, um die überschüssige Nachfrage zu befriedigen. Laut Statistik des Bundes sind im vergangenen Jahr 214.000 neue Wohnungen im Bundesgebiet fertiggestellt worden, davon 188.000 durch Neubauten. Genehmigt wurden sogar 272.000 neue Wohnungen. In der Rückschau ist dennoch wenig.
Zum Vergleich: Im letzten Immobilienboom vor der Finanzkrise sind bis zu 600.000 neue Wohnungen pro Jahr entstanden. Hauseigentümerverbände fordern daher seit langem eine Ausnahme von der Mietpreisbremse für Neubauten und eine vermehrte Ausweisung von Bauland für Neubauprojekte.
Subventionen für Bauvorhaben sind jedenfalls der falsche Weg. Angesichts der niedrigen Zinsen für Immobilienkredite sind auch für Bauherren die Bedingungen so günstig, dass die gestiegenen Preise für Grundstücke und höhere Baukosten dadurch überkompensiert werden.
„Ich glaube, dass sich die Zinssenkung der Europäischen Zentralbank mittlerweile nicht mehr auf den Immobilienmarkt auswirkt“, schätzt Kiefer. „Die Banken werden das in dem Umfang nicht mehr an die Kunden weitergehen. Die Bauzinsen gehen höchstens noch im Promillebereich runter. Das genügt nicht, um den Boom zusätzlich zu befeuern. Auf die Immobilienpreise, die Käufer zu zahlen bereit sind, hat das keinen Einfluss.“ Am Geld scheitern die Neubauvorhaben jedenfalls nicht.
Weniger Besitzerwechsel
Gegen eine Beruhigung des Immobilienmarktes spricht laut Eilers allerdings, dass der Handel mit Immobilien rückläufig sei. „Die Zahl der Transaktionen ist den vergangenen zwei bis drei Jahren gesunken. Eigentümer halten sich mit dem Verkauf ihrer Immobilien zurück, das Angebot ist gesunken. Zusammen mit der weiter steigenden Nachfrage verursacht das weiter steigende Preise“, begründet Eilers den widersprüchlichen Markt.
Angesichts der weiter steigenden Preise wäre es auch ökonomischer Unsinn, jetzt seine Immobilie zu verkaufen, wenn nicht gerade dringend Geld benötigt wird. Schließlich bleibt die Immobilie in Zeiten der Niedrigzinsen, spärlicher Anlagealternativen und fortdauernder Risiken von Währungs- und Finanzkrisen ein sinnvoller und vergleichsweise sicherer Vermögenswert, der derzeit noch solide im Wert steigt.
Die Gefahr von raschen Wertverlusten ist jedenfalls gering. „Ich rechne damit, dass der Immobilienmarkt jetzt allmählich in eine Seitwärtsbewegung übergeht. Pro Jahr kann es schon noch ein bis zwei Prozent nach oben gehen. Aber die Zeit der großen Preissprünge ist in jedem Fall vorbei“, sagt Kiefer. Das ist kein Zeichen von Schwäche. „Insgesamt betrachte ich den Wohnungsmarkt als gesund. Er reagiert flexibel auf Schwankungen bei Angebot und Nachfrage“, resümiert auch Eilers.
Schon im Februar wollte die Bundesbank das Wort Immobilienblase lieber nicht öffentlich aussprechen. Generell wären Immobilienkäufe in Deutschland sehr solide und mit viel Eigenkapital finanziert, der Markt stabil. Wie es aussieht, behält sie Recht.