Der Albtraum beginnt noch vor Tagesanbruch. Lärm und Dieselruß dringen durch das gekippte Schlafzimmerfenster der Schillers. „Vorsicht, Karre im toten Winkel!“, brüllt eine Männerstimme. Der Motor eines Sattelschleppers heult auf, Bremsen quietschen. "Müüp, müüp, müüp" – markerschütternd blökt der Rückwärtsgang.
Tochter Amy, zwei Jahre alt, lärmt jetzt auch, sie ist hellwach. Schnell überführt Vater Andreas Schiller den Schuldigen: Der Nachbar gegenüber hat Handwerker bestellt, viele Handwerker. In drei Stunden ziehen sie ein Gerüst ums ganze Haus; Bohrhämmer wummern, Metall fällt klirrend auf Metall, es kreischen Sägen und Trennschleifer.
Ist Wärmedämmung ökonomischer Blödsinn?
Schillers Nachbar hat sich zur Radikalkur entschlossen: Das Dach bekommt eine fette Dämmung oben drauf. Maler kleben 30 Zentimeter dicke Styroporplatten an die Fassaden. Die neue Haustür ist massiv wie eine Kerkerpforte. Kein für teures Geld erwärmtes Heizluftmolekül soll mehr nach draußen dringen.
Schillers Nachbar sagt, er wolle aus dem Klinkerbau von 1962 ein Haus nach "modernsten energetischen Standards" machen. Der Umwelt zuliebe, aber "auch für den eigenen Geldbeutel". Mit der Sanierung will der 49-jährige Vertriebsleiter seinen Energieverbrauch um vier Fünftel senken. Die Zahl hat sein Energieberater ausgerechnet, und "die Kinder, die das Haus mal erben, freuen sich über den höheren Wiederverkaufswert."
Vielleicht. Andreas Schiller steht dem Projekt kopfschüttelnd gegenüber, durchaus im Wortsinn. Für den Betriebswirt ist "die Dämmerei ökonomischer Blödsinn." Womit wir mittendrin wären im derzeit bundesweit tobenden Dämmstreit. Hier, am Ostrand Düsseldorfs, sind beide Extrempositionen zu besichtigen, keine sechs Meter voneinander entfernt: Viele Hausbesitzer grauen sich vor spontanem Schimmelbefall durch Dämmen, vor lichterloh brennenden Styropor-Fassaden oder dicker Luft im Haus. Andere können ihre Häuser gar nicht dick genug einpacken.
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Ersparnisse für Sanierungsvorhaben vorhanden
"Ein großer Teil unserer gut 900.000 Verbandsmitglieder besitzt eine etwas in die Jahre gekommene Immobilie. Die ist oft längst abbezahlt, neues Geld wurde angespart. Und das liegt wegen der Niedrigzinsen unrentabel auf Bankkonten", sagt Corinna Kodim, Referentin für Energie und Bautechnik bei Haus & Grund, dem Lobby-Verband der Immobilienbesitzer in Berlin.
Also rufen viele nach dem Handwerker und sanieren. Die Baubranche freut’s; viele Betriebe können kaum noch neue Aufträge annehmen, weil sie seit dem letzten Bauboom Anfang der Neunziger Personal abgebaut haben und nun von der Sanierungswelle auf dem falschen Fuß erwischt werden.
"Stütze der Baubranche ist seit Kurzem der Wohnungsbau", schreibt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung, DIW, in einer aktuellen Studie. Von 175 Milliarden Euro Wohnbau-Investitionen flossen 2014 nur 47 Milliarden in den Neubau; 125 Milliarden kamen aus Sanierungen. Der Staat spart, aber dank der privaten Eigenheimbesitzer dürften Zimmerer, Dachdecker und Heizungsbauer einen Anstieg der Umsätze verbuchen, so das DIW.
Bei vielen Hausbesitzern steht nicht nur Energiesparen an: "Barrierefreiheit ist ein Riesenthema", weiß Joachim Brenncke, Vizepräsident der Bundesarchitektenkammer. "Viele Eigenheimbewohner sind älter, die Kinder aus dem Haus; da bieten sich eine Verschönerung oder ein Umbau an", sagt er, "wenn man dabei noch Energie sparen oder Barrieren zurückbauen kann, wird nach Renditegesichtspunkten ein Schuh draus", meint Brenncke, "idealerweise steigert man so den Wert der Immobilie."
Musterrechnung: Hier lohnt sich die Sanierung
Zweifamilienhaus, 290 Quadratmeter (Baujahr 1925)
Bei hohem Verbrauch rechnen sich auch teure Maßnahmen. Beispiel Außenwände: Über die Fassade verlor das Haus 21.900 Kilowattstunden Wärme pro Jahr, nach Dämmung nur noch 5140, das spart in den nächsten 30 Jahren jährlich 1800 Euro Heizkosten. 50 Prozent der Dämmkosten von 21.300 Euro sind kreditfinanziert, das kostet jährlich 490 Euro Zins und Tilgung. Die Gesamtsanierung (alle fünf Maßnahmen) kostet 55.560 Euro und bringt 5110 Euro Ersparnis pro Jahr (6260 Euro Heizkostenersparnis – 1150 Euro Zinsen).
energetischer Zustand: sehr schlecht
Energiebedarf: 292 kWh/m² pro Jahr
Heizungsverbrauch: 74.870 kWh pro Jahr¹
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
Wärmeverlust vorher: 16.800 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 4570 kW¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 8730 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1780 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 180 Euro²
Einsparung: 1600 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 6 Jahren
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
Wärmeverlust vorher: 21.900 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 5140 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 21.300 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1800 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 490 Euro²
Einsparung: 1310 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 16 Jahren
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
Wärmeverlust vorher: 8440 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 3800 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 13.290 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 650 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 280 Euro²
Einsparung: 370 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 34 Jahren
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
Wärmeverlust vorher: 8050 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 2210 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 4030 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 830 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 90 Euro²
Einsparung: 740 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 5 Jahren
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
Wärmeverlust vorher: 19.000 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 7000 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 6300 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1200 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 100 Euro²2
Einsparung: 1100 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 6 Jahren
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
(durch Öffnen oder Kippen der Fenster)
Wärmeverlust vorher: 13.600 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 13.600 kWh¹ pro Jahr
(keine Einsparung möglich)
¹kWh: Kilowattstunden
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)
Heizungsverbrauch: 17.970 kWh pro Jahr
Energieersparnis: 74 %
Kostenersparnis: 5110 Euro pro Jahr
Sanierungskosten gesamt: 53.650 Euro
Investition rechnet sich nach 11 Jahren
Ideologiestreit um Dämmung
Oder auch nicht. Denn gerade energetische Sanierungen – Dämmen oder auch der Austausch der Fenster – halten oft nicht, was sich Bauherren davon versprechen. Vielen geht es wie Peter Schart aus dem hessischen Ronneburg. "Erhoffen Sie sich bloß nicht zu viel!", warnt er andere Hausbesitzer.
Er hatte Dach und Außenwände einer 1991 zum Wohnhaus umgebauten Scheune gedämmt; sein Heizölverbrauch sollte in der Theorie (also nach dem, was die gängigen Softwaremodelle eines Energieberaters ausspucken) danach bei 2000 Litern pro Jahr liegen; er verfeuert im Schnitt für seine 150 Quadratmeter aber 2730 Liter. "Damit", so der Hesse, "können Sie viele Renditerechnungen vergessen."
Karim El Ansari kennt solche Fälle. Der Architekt ist Spezialist für Altbausanierung und schon lange weg vom Motto der Dämmstoffindustrie: "Viel hilft viel." "Der durchschnittliche Energieverbrauch von Altbauten hat sich seit 1991 nicht mehr verringert", sagt El Ansari.
Damals dämmte man Fassaden mit maximal acht Zentimetern Styropor; heute mit 20 bis 30. "Der Einspareffekt der zusätzlichen 22 Zentimeter aber geht gegen null", sagt El Ansari. Die meisten energetischen Sanierungen sind nicht so rentabel wie von Handwerkern und Energieberatern angepriesen.
Dämmen hat nicht nur Vorteile
Sicher: Dämmen bringt Komfortgewinn. Die Wände strahlen weniger Kälte ab, es gibt keine unangenehme Zugluft an Fenstern oder kalten Betonteilen mehr. Auch das berüchtigte Schimmelproblem tritt nicht auf, jedenfalls nicht häufiger als bei unsanierten Häusern, "wenn die Regeln der Bauphysik und die allgemeine Sorgfalt am Bau" eingehalten würden, sagt El Ansari. Werden sie aber nicht immer, und so wird er oft als Gutachter zu Gericht gerufen, wenn Sanierungen schiefgingen.
Vor allem an der mit Styropor verklebten Außenwand scheiden sich die Geister. Für die Bundesregierung und die halbstaatlichen Energie-Institute Dena und IWU ist ohne sie kaum eine sinnvolle Dämmung möglich; für die Gegner ist sie Quelle allerlei Unbills: Maus, Specht und Schimmel nisteten dort; wenn sie brenne, sei sie nicht mehr zu löschen, und – das ist unbestritten – eine Gründerzeitvilla oder ein Fachwerkhaus wird durch die dicken Platten oft verschandelt, "sodass die Immobilie sogar an Marktwert einbüßen kann, statt zu gewinnen", warnt Architekt Brenncke.
Musterrechnung: Hier lohnt sich die Sanierung nicht
energetischer Zustand: gut
Energiebedarf: 146 kWh/m² pro Jahr
Heizungsverbrauch: 59.480 kWh pro Jahr¹
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
Sechsfamilienhaus, 531 Quadratmeter (Baujahr 1992)
Das Haus ist bereits in gutem energetischem Zustand. Die meisten Maßnahmen sparen nur wenig Heizkosten und amortisieren sich zum Teil erst nach Ablauf der wirtschaftlichen Lebensdauer der Bauteile (Dach, Fassade, Kellerdecke: 30 Jahre, Heizung: 15 Jahre). Auch hier wird zur Hälfte auf Kredit finanziert, die andere Hälfte mit Ersparnissen. Nach Abzug der Kapitalkosten hätte bei diesem Haus ein Austausch der Fenster sogar Verluste erbracht (Kapitalkosten größer als Heizkostenersparnis).
Wärmeverlust vorher: 7300 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 5700 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 6400 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 210 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 145 Euro²
Einsparung: 65 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 65 Jahren³
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
Wärmeverlust vorher: 15.800 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 7740 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 31.700 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1100 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 760 Eur²
Einsparung: 340 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 95 Jahren³
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
Wärmeverlust vorher: 12 150 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 12 150 kWh¹ pro Jahr
(keine sinnvollen Maßnahmen möglich)
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
Wärmeverlust vorher: 8420 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 4050 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 6900 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 600 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 150 Euro²
Einsparung: 450 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 15 Jahren
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
Wärmeverlust vorher: 12.560 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 5080 kWh¹ pro Jahr
Sanierungskosten: 10.700 Euro
eingesparte Heizkosten pro Jahr: 710 Euro
Kapitalkosten pro Jahr: 360 Euro²
Einsparung: 350 Euro pro Jahr
rechnet sich nach: 29 Jahren³
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
(durch Öffnen oder Kippen der Fenster)
Wärmeverlust vorher: 24.600 kWh¹ pro Jahr
Wärmeverlust nachher: 24.600 kWh¹ pro Jahr
(keine Einsparung möglich)
¹Kilowattstunden;
²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit);
³Amortisierungszeitraum liegt jenseits der Lebenserwartung des sanierten Bauteils (zum Beispiel Heizung: 15 Jahre, Dach: 30 Jahre). Maßnahme unwirtschaftlich;
Quelle: Dr-Ing. Jörg Albert, Duisburg
Heizungsverbrauch: 37.880 kWh pro Jahr
Energieersparnis: 32 %
Kostenersparnis: 1200 Euro pro Jahr
Sanierungskosten gesamt: 55.700 Euro
Investition rechnet sich nach 49 Jahren
Was genau zu tun ist, berechnen in Deutschland rund 20.000 Energieberater. In deren Standard-Software, sagt El Ansari, „stecken einige Grundannahmen, die praxisfern und unrealistisch sind“. So fallen oft solare und interne Wärmegewinne unter den Tisch. Die sind erheblich: Die tief stehende Wintersonne heizt die ungedämmte Ziegelwand auf; Backofen, TV-Geräte und die Körperwärme der Bewohner selbst: Sie alle führen dem Haus Energie zu. Auch das Nutzerverhalten ist in Altbauten vielfältig, weiß El Ansari: "Die Software aber impliziert, dass ein Altbau voll beheizt wird, vom Flur bis zum Hobbyraum; das ist in der Praxis fast nie so."
Hinter der starren Verordnung stecke die Dämmstofflobby, sagen Kritiker. Es werde oft viel mehr gedämmt, als sinnvoll ist. Das könne er beweisen, sagt El Ansari. Im hessischen Dillenburg hat der Architekt perfekte Bedingungen für einen Feldversuch gefunden: Der Wohn- und Bauverein Dill hat ihm gleich eine ganze Straße für seine empirischen Dämmtests überlassen. Zwölf Häuser aus den Fünfzigerjahren, alle baugleich: je sechs Wohnungen, verteilt auf drei Etagen. Bruchstein-Keller, niedrige Decken, die Wände aus recycelten Vorkriegs-Steinen – typisch für die schlechte Bausubstanz der Fünfzigerjahre.
El Ansari parkt seinen Volvo-Kombi in der Dillenburger Lohrbachstraße, zieht beim Aussteigen die schwarze Jeans hoch, stopft das Hemd hinein und stellt sich breitbeinig vor eins der Häuser: „Energetisch gehören die zum Schlechtesten, was wir in Deutschland haben“, sagt er. Noch ältere Häuser, aus den Baujahren 1900 bis 1939, sind solider gebaut; auch ohne Dämmmaterial konservierten sie Heizenergie länger. "Besser wird es dann erst wieder ab den späten Siebzigerjahren", sagt El Ansari.
Als er 2003 mit den Sanierungen begann, waren alle Häuser ungedämmt. Die ersten Häuser sanierte er noch nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung; doch die tatsächliche Einsparung fiel weit geringer aus als erhofft. Also berechnete El Ansari fortan für jedes Haus die ideale Dämmdicke. Er klebte nur so viel Styropor an die Fassaden, wie er brauchte, um Dämmkosten und Energieeinsparung ins optimale Verhältnis zu bringen. „Das hier“, Ansari zeigt auf eins der schmucklosen Gebäude, „haben wir außen nur mit sechs Zentimeter Styropor gedämmt, statt mit 18 Zentimetern, wie es die Verordnung vorgeschrieben hätte.“ Zusammen mit der Dämmung des Dachbodens und einer neuen Heizung kostete das 75.000 Euro; der Energieverbrauch je Quadratmeter sank um 40 Prozent, von 230 Kilowattstunden im Jahr auf 140 Kilowattstunden. Mit 20 Zentimeter Styropor und noch besseren Fenstern hätte El Ansari den Verbrauch zwar um weitere 16 Prozent senken können, „aber die Sanierung hätte dann 105.000 Euro gekostet“, sagt er. Die zusätzliche Ersparnis habe den Aufwand nicht gelohnt.
Wer eine Fassade mit 30 Zentimetern statt mit 10 Zentimetern dämmt, muss nicht nur die höheren Materialkosten berechnen; auch der Bauprozess wird teurer: Das Gerüst muss weiter von der Wand abgerückt werden; das erfordert teure Daueranker. Der Dachüberstand reicht nicht aus, um die dicke Dämmung darunter zu packen; Sparren müssen verlängert, Regenrinnen und Fallrohre neu gesetzt werden.
Dicke Dämmplatten von zweifelhaftem Nutzen
Wie hier, in Wuppertal-Elberfeld: Dicht drängen sich die Nachkriegsbauten auf der steilen Straße. Etwa jeder vierte ist eingerüstet. „Kommen Se, junger Mann, ich zeich Ihnen was.“ Herr Bergmann, Anwohner aus Haus Nummer 14, zieht den Besucher energisch am Ärmel die Straße hoch. Seit mehr als zwei Jahren hat der pensionierte Werkzeugmacher Dreck und Baulärm vor der Haustür: „Wo die oben bei Nummer 10 endlich fertich warn, da ginget hier unten wieder los.“ Die Bauherren meinen es gut mit den maroden Häusern: 2011 wurde Nummer 10 saniert, letztes Jahr die 12, jetzt ist 16 dran. Jedes Mal wurden die Dämmplatten dicker, dauerten die Arbeiten länger, beobachtet Bergmann.
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Das Optimum liegt bei den meisten Häusern zwischen sechs und neun Zentimeter Dämmung, hat der Duisburger Bauphysiker Jörg Albert errechnet. Wer mehr draufpackt, spart nicht mehr viel. Die ersten fünf Zentimeter bringen am meisten, die letzten fünf fast nichts mehr. Bauherren, die dem folgen und die rigiden staatlichen Vorgaben umgehen wollen, müssen beim Bauamt nachweisen, dass weiter gehende Maßnahmen sich nicht rechnen.
Politisch ist das nicht gewollt. El Ansari öffnet seine schwarze Aktentasche und zieht ein Schreiben hervor, auf dem das blaurote Wappen des Landes Hessen prangt. „Ein Erlass des Wirtschaftsministeriums in Wiesbaden“, erklärt er. Die Bauämter sollten mit Befreiungen von der Dämmpflicht weniger großzügig sein, heißt es darin sinngemäß.
„Wir raten von Maximallösungen ab“, sagt aber Corinna Kodim von Haus & Grund. „Nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand“ ließen sich Häuser der Fünfziger- bis Siebzigerjahre energetisch auf Neubau-Niveau bringen. Hausbesitzer sollten lieber „niedrig hängende Früchte“ pflücken, rät El Ansari, sie sollten sich auf Maßnahmen konzentrieren, die bei begrenztem Aufwand viel bringen.
Die gibt es durchaus. Das konkrete Sparpotenzial ist stark vom Einzelfall abhängig. Wichtige Faktoren sind:
- Bausubstanz (solide Gründerzeit oder schnell hochgezogener Nachkriegsbau?);
- Qualität der Fenster und Türen;
- Nutzungsverhalten (welche Räume sind wie stark beheizt?);
- Standort (windgeschütztes Reihenmittelhaus oder Villa auf dem Hügel?).
Einige Grundregeln zur Wirtschaftlichkeit von Investitionen lassen sich trotz aller Unterschiede ableiten.
Relativ einfach ist bei Häusern mit nicht ausgebautem Dachboden die Rechnung für die Dämmung der obersten Geschossdecke. Die wurde bis in die Fünfzigerjahre meist in Leichtbauweise (aus Holz) und sehr wärmedurchlässig gebaut; bei späteren Baujahren ist sie oft aus Stahlbeton. Dann wird sie im Winter bitterkalt, weil Beton Wärme stark leitet. Die Decke von oben zu dämmen „kostet bis 30 Euro je Quadratmeter – je nachdem, ob man es selbst macht“, sagt Kodim. „Die Energieersparnis ist erheblich, denn Wärme steigt nach oben und entweicht über die Decke der obersten Etage in den kalten Dachraum.“
Maßnahmen, die sich schnell bezahlt machen
Das Dämmen von frei liegenden Heizungsrohren, die durch kalte Kellerräume, ungeheizte Anbauten oder Garagen verlaufen, ist Pflicht. Es kostet nur wenige hundert Euro, spart aber bis zu acht Prozent der Heizenergie. In Eigenregie verlegt, mit Material aus dem Baumarkt, amortisiert sich die Rohrdämmung nach zwei bis drei Jahren.
Warme Füße über dem Keller
„Oft unterschätzt wird die Kältebrücke Kellerdecke“, sagt Bauphysiker Albert. Deren Dämmung von unten kostet nicht viel und ist auch in Eigenleistung machbar. Der Effekt sei vor allem subjektiv stark, sagt der Bottroper Sanierungsexperte Björn Gottemeier: „Nach Sanierungen befragen wir oder die uns beauftragenden Bauherren regelmäßig die Mieter. Die gedämmte Kellerdecke wird in fast allen Fällen am meisten gelobt; die Böden sind viel weniger fußkalt.“ Die beiden Praxisfälle von Bauphysiker Albert (siehe Grafiken auf Seite 1 und 5) verloren vor Sanierung jeweils rund zehn Prozent der Wärme über die Keller; die Dämmung der Kellerdecke halbierte jeweils den Energieverlust und amortisierte sich bei dem kleineren alten Haus schon nach fünf Jahren, im moderneren Mehrfamilienhaus nach 15 Jahren.
Neue Heizung spart sofort
Ein Hausbesitzer, der seine veraltete Öl- oder Gasheizung verschrottet und auf eine moderne Brennwertheizung umsteigt, die auch Abgase nutzt, kann bis zu 25 Prozent Energiekosten sparen. Beim Einbau muss nur der Kessel getauscht werden; in den Schornstein kommt ein dünnes Kunststoffrohr – eine schnelle und günstige Maßnahme; 5000 bis 8000 Euro fallen dafür an, die Heizkörper können bleiben. Bei 3000 Euro Heizkosten im Jahr amortisiert sich eine Brennwertheizung bereits nach neun Jahren, selbst wenn die Energiepreise nicht weiter steigen sollten. Bleibt die alte Heizung, sollte zumindest die Umwälzpumpe getauscht werden; neue brauchen nur ein Sechstel Strom.
Wer das technische Optimum anstrebt, baut eine Wärmepumpe ein. Die zieht Wärme aus dem Grundwasser, dem Erdreich oder auch aus der Außenluft. Öl oder Gas werden gar nicht mehr verfeuert. Allerdings benötigen die Wärmepumpen im Gegenzug viel Strom: Rund ein Drittel der eingesparten Öl- oder Gaskosten geht dafür wieder drauf. Die Kosten belaufen sich, je nachdem, wie tief gebohrt werden muss, auf 15.000 bis 25.000 Euro. „Dazu kommt im Altbau meist ein Tausch der Heizkörper, weil eine Wärmepumpe nur mit Fußboden- oder großen Wandheizungen effizient läuft“, sagt Sanierungsexperte Gottemeier. Herkömmliche Heizkörper brauchen 60 Grad Wassertemperatur, um die Wohnung warm zu bekommen. Das schaffen Wärmepumpen nicht, wenn es draußen richtig kalt wird. Sie rentieren sich daher meist nur im Neubau.
Dach innen oder außen?
Liegen beheizte Wohnräume direkt unter dem Dach, führt an dessen Dämmung kein Weg vorbei – das ist Gesetz. Die Alternativen:
- Zwischensparrendämmung; hier wird das Dämmmaterial von innen zwischen die Sparren gestopft, das Dach kann bleiben. Nachteil: Die Dämmschicht (Mineralwolle, Styropor, Hanf oder Holzwolle) muss abgeriegelt werden. Sonst kann feuchtwarme Luft aus dem beheizten Raum in die Dämmung gelangen. Warme Luft speichert mehr Wasserdampf als kalte; der Dampf würde im Winter am erstbesten kälteren Bauteil abkühlen und dort kondensieren. Schimmel im Dach wäre die Folge.
Förderung der KfW: Billigkredit und Zuschuss
Für Hauskauf und Immobiliensanierungen gibt es zahllose staatliche Fördertöpfe. Beispielsweise listet die Verbraucherzentrale NRW allein 36 Förderprogramme für Sanierungen und Energiesparmaßnahmen in Wohngebäuden auf – nur von Bund und Land. Zuschüsse und vergünstigte Kredite gibt es darüber hinaus auch von regionalen Energieversorgern, Kommunen und Landkreisen. Dort anzufragen, kann sich für Immobilieneigner lohnen. Gefördert werden oftmals junge Familien, energetische Sanierungen, der Einsatz erneuerbarer Energien, altersgerechte Umbauten (barrierefreies Wohnen) oder denkmalgeschützte Gebäude.
Nachfolgend die wichtigsten, bundesweit verfügbaren Förderprogramme der Staatsbank KfW
Im KfW-Programm 153 unterstützt der Bund mit einem günstigen Kredit den Bau oder Kauf eines KfW-Effizienzhauses, maximal 100.000 Euro, bis zu 20 Jahre Laufzeit bei einem Effektivzins von 0,75 Prozent. Das Programm 151 unterstützt energetische Sanierungen. Bedingung: Der Bauantrag für das Gebäude muss vor dem 1.2.2002 gestellt worden sein. Wird ein KfW-Effizienzhausstandard erreicht, gibt es bis zu 75.000 Euro Kredit zu nur 0,75 Prozent Effektivzins. Auch für einzelne Maßnahmen gibt es Kredite bis zu 50.000 Euro. Die ersten Jahre sind tilgungsfrei. Besonderes Bonbon: Ein Tilgungszuschuss – abhängig vom erreichten Energieeinsparniveau. Im Programm 153 maximal 15.000 Euro.
Wer keinen Kredit für die Finanzierung benötigt, kann sich stattdessen auch direkt einen staatlichen Zuschuss holen. Aus dem KfW-Programm 430 gibt es Geld für Wohneinheiten, deren Bauantrag von dem 1.2.2002 gestellt wurde und die jetzt energetisch saniert werden. Abhängig von der Energieersparnis beträgt dieser zwischen zehn und 30 Prozent der förderungsfähigen Kosten, maximal 30.000 Euro pro Wohneinheit. Der Zuschuss ist mit anderen Fördermitteln kombinierbar.
Das KfW-Programm 167 unterstützt alle Hausbesitzer, die ihre Heizungsanlage auf erneuerbare Energien umstellen, etwa auf Solarkollektoren, Biomasse, Wärmepumpe oder Kombinationen davon mit fossilen Energieträgern. Dafür gewährt die Staatsbank bis zu 50.000 Euro Kredit mit zehn Jahren Laufzeit, derzeit zu einem effektiven Jahreszins von 1,06 Prozent und zehn Jahren Laufzeit.
Energieeffizientes Bauen und Sanieren erfordert oft einen Architekten oder Sachverständigen für Planung, Aufsicht und Abnahme der Bauarbeiten. Die Hälfte der Kosten dafür übernimmt die KfW mit ihrem Programm 431, maximal 4000 Euro. Den Zuschuss gibt es nur in Kombination mit den Förderprogrammen 151/152, 153 und 430.
Programm 274 richtet sich an Privatpersonen, Unternehmen und Organisationen, die Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung installieren wollen. Zumindest ein Teil des Stroms muss aber in das öffentliche Netz eingespeist werden. Dann gibt es maximal 25 Millionen Euro Kredit pro Vorhaben zu einem Zins von derzeit 1,05 Prozent effektiv. Wer zudem einen Batteriespeicher für den Solarstrom einbaut, bekommt aus dem KfW-Programm 275 einen günstigen Kredit mit Tilgungszuschuss, mit Laufzeit bis zu 20 Jahren und einem Effektivzins von 1,05 Prozent.
Barrierefreie Wohnungen sind aufgrund der demografischen Entwicklung gewünscht. Unabhängig vom Alter des Hauseigentümers gibt es daher aus dem KfW-Programm 159 einen verbilligten Kredit bis zu 50.000 Euro zu 0,75 Prozent effektivem Jahreszins. Alternativ gewährt die KfW mit dem Programm 455 auch einen Zuschuss von bis zu 6250 Euro für Sanierungen, die Hindernisse wie Treppen oder zu schmale Türen beseitigen, sowie 1500 Euro Zuschuss pro Wohneinheit für Maßnahmen zum Einbruchschutz. Beide Programme lassen sich gut mit anderen KfW-Programmen kombinieren.
- Bei der Aufdachdämmung besteht diese Gefahr nicht. Aber sie ist teuer, weil die Dachziegel runter müssen. Am Einfamilienhaus kostet ein neues Dach plus Aufdachdämmung schnell 50.000 Euro. Das lohnt nur, wenn das Dach ohnehin marode ist. „Die Zusatzkosten für Dämmung und Handwerker sind dann relativ gering,“ sagt der Paderborner Bauingenieur Arnold Drewer.
Teures Dreifachglas
Auch der Ersatz gut erhaltener Fenster lohnt sich so gut wie nie. El Ansari: „Es bringt nichts, technisch intakte Fenster zu tauschen, nur weil es noch besser dämmende gibt. Die Amortisierungszeit kann selbst bei doppelt so gut dämmenden Fenstern mehrere Jahrzehnte dauern, meist liegt sie damit jenseits der Lebensdauer, zumindest von Kunststofffenstern.“ Holz- und Aluminiumfenster halten länger, kosten aber rund 50 Prozent mehr. Auch in den Musterfällen gehörten die perfekt dämmenden Dreifachglasfenster zu den unrentabelsten Maßnahmen; nach frühestens 34 Jahren waren die Kosten über deren Energieersparnis wieder drin – obwohl Gutachter Albert bei einem Haus die „Ohnehin-Kosten“ abziehen konnte: Die alten Fenster waren hin und hätten ohnehin erneuert werden müssen. „Trotzdem tauschen viele Bauherren gern die Fenster, während sie vor Dämmmaßnahmen zurückschrecken“, sagt Albert. Das Kosten-Nutzen-Verhältnis aber ist oft schlechter als bei Dämmmaßnahmen.
Verschönern lohnt nicht, barrierefrei schon
Wer Geld von der Bank holen und ins Haus stecken will, schaut nicht nur auf die Energiebilanz: „Viele Hausbesitzer fragen uns nach der Rendite klassischer Schönheits- und Aufwertungssanierungen, nach neuen Bad-Armaturen, schickem Bodenbelag oder dem Carport“, sagt Kodim von Haus & Grund. „Die schnelle Antwort ist: Lassen Sie’s! In den meisten Fällen können Sie beim Verkauf die Kosten nicht reinholen.“
„Es gibt nur eine Schönheitsreparatur, die sich meist auszahlt“, sagt Gutachter Andreas Schories, „das ist das Bad. Ein nicht zeitgemäßes Badezimmer kann man schlecht vermarkten, weil die Käufer vor dem Sanierungsaufwand und dem damit verbundenen Dreck zurückschrecken“, sagt er. Schories, Büroleiter bei Sprengnetter in Berlin, einem der größten Immobiliengutachter Deutschlands, hat schon Tausende von Häusern geschätzt.
Zwar gewähren Immobiliengutachter Aufschläge auch für Parkett gegenüber billigen Laminat; sie unterteilen die Ausstattung in „einfach“, „normal“, „gehoben“ und „Luxus“, wenn der Quadratmeterpreis ermittelt wird. Aber: „Papier ist geduldig; das Gutachten ist nur eine Hilfestellung bei der Preisfindung, oder es wird vom Notar bei Erbschaftsfragen angefordert; bei einem Verkauf müssen Sie das erst mal am freien Markt erzielen“, sagt Schories, „fast immer sind die Kosten höher als die Wertsteigerung.“ Lage und Substanz beeinflussen den Kaufpreis um ein Vielfaches mehr als Bad und Bodenbeläge. Ist die Nachfrage viel höher als das Angebot, lohnt das Aufhübschen ohnehin nie, weil „in München oder Heidelberg alles weggeht, was nicht kaputt oder total verschnitten ist“, sagt Schories.
An schwachen Standorten kann man renovieren, um Verkaufschancen zu steigern; aber dann bitte zweckmäßig: „Abzuraten ist vom Pool im Keller, der Saunalandschaft oder dem japanischen Steingarten“, sagt Chefgutachter Schories, „alles, was zu sehr persönlichen Geschmack widerspiegelt, wirkt sich sogar wertmindernd aus, weil der Käufer es wieder beseitigen wird.“
Auch teure Küchen bekommt man nicht bezahlt: „Die Küche ist in Deutschland sehr persönlich, anders als etwa in angelsächsischen Ländern, wo die Leute zwar öfter umziehen, aber kaum zur Miete wohnen. In den USA kauft man meist voll ausgestattete Häuser, hier leere. Die Käufer wollen Küchen selbst aussuchen und daher für die gerade neu eingebaute nicht voll bezahlen“, sagt Schories.
Dass sich Verschönerung selbst an begehrten Standorten oft nicht rechnet, zeigen zwei vergleichbare 140-Quadratmeter-Häuser aus der Datenbank des Internet-Portals Immobilienscout24. Beide auf 600 Quadratmeter Grund in Berlin-Lichtenrade, gleiches Baujahr, Substanz „noch gut“: Haus eins war innen luxuriös ausgestattet, Haus zwei durchschnittlich. „Das luxussanierte Haus wurde für 427.000 Euro angeboten, Haus zwei für 334.000“, sagt Jan Hebecker, Leiter Research bei ImmobilienScout24; „aber es hätte mehr als 90.000 Euro gekostet, es auf den Stand des teureren zu bringen.“ Wäre Haus zwei vor dem Verkauf nur mit Eigenkapital vom Konto luxussaniert worden, wäre der Verkäufer mit Glück plus minus null aus der Sache gegangen; bei Finanzierung auf Kredit hätte er draufgezahlt.
Sinnvoller als Luxus sind altengerechte Investitionen. Die Zahl der älteren Deutschen steigt stetig, und fast jeder möchte im Alter zu Hause wohnen statt im Heim.
Barrierefrei senkt Kosten
„Der altersgerechte Umbau des eigenen Hauses erleichtert nicht nur den Alltag; er kann einen Umzug in eine stationäre Einrichtung verhindern oder verzögern und trägt so dazu bei, Pflegekosten zu begrenzen“, sagt Harald Herrmann, Direktor des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Nur zwei Prozent der deutschen Wohnungen aber sind altengerecht. Der Staat fördert über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Umbaumaßnahmen, die eine Immobilie altengerecht machen, mit Krediten oder Zuschüssen von bis zu 5000 Euro (siehe Kurztextgalerie oben). Aber auch ohne KfW-Geld lohnt sich der altersgerechte Umbau oft: Ein Bad barrierefrei zu machen kostet zwischen 3000 und 6000 Euro, ein Treppenlift schlägt mit rund 9000 Euro zu Buche. Elektronische Bedienelemente und ein rollstuhlgerechter Hauseingang kosten weitere bis zu 5000 Euro. Solche Umbauten amortisieren sich binnen weniger Jahre, wenn weiter ambulant statt stationär gepflegt werden kann.
Annähernd jeder siebte Pflegebedürftige zieht in ein Heim, obwohl der Gesundheitszustand noch eine ambulante Pflege erlauben würde. Ambulant aber ist, trotz der Heim-Zuschüsse von der Pflegeversicherung, deutlich günstiger:
Laut einer Studie des Prognos-Instituts von Ende 2012 kostete die ambulante Pflege eines Menschen in der höchsten Pflegestufe III durchschnittlich rund 19.500 Euro pro Jahr, knapp 8500 Euro davon mussten die Bedürftigen oder ihre Angehörigen zahlen. In stationärer Pflege lagen die jährlichen Kosten in Stufe III bei 42 000 Euro, inklusive der dann unvermeidlichen Heimmiete. Pflegebedürftige oder Angehörige mussten davon im Schnitt an die 18.000 Euro tragen.
In Sachen barrierefreies Wohnen ist der Rheinländer Andreas Schiller seinem dämmfreudigen Nachbarn schon einen Schritt voraus: Weil seine Frau erfolgreich auf eine bodengleiche Dusche drängte, muss er sein Bad im Alter nicht mehr sanieren. "Aber", sagt Schiller, "fragen Sie lieber nicht, was der Spaß gekostet hat."