Energetisch optimiert und modernisiert: So entgehen Hausbesitzer der Sanierungsfalle

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Energetisch optimiert und modernisiert: So entgehen Hausbesitzer der Sanierungsfalle

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Zahlt sich die Sanierung des Eigenheims als Investition in Zeiten niedriger Zinsen aus?

von Stefan Hajek

"Auf der Bank bringt das Geld keine Zinsen, also stecken wir’s ins Haus", denken viele Haus- und Wohnungsbesitzer. Welche Sanierungsmaßnahmen sich lohnen – und welche nicht.

Der Albtraum beginnt noch vor Tagesanbruch. Lärm und Dieselruß dringen durch das gekippte Schlafzimmerfenster der Schillers. „Vorsicht, Karre im toten Winkel!“, brüllt eine Männerstimme. Der Motor eines Sattelschleppers heult auf, Bremsen quietschen. "Müüp, müüp, müüp" – markerschütternd blökt der Rückwärtsgang.

Tochter Amy, zwei Jahre alt, lärmt jetzt auch, sie ist hellwach. Schnell überführt Vater Andreas Schiller den Schuldigen: Der Nachbar gegenüber hat Handwerker bestellt, viele Handwerker. In drei Stunden ziehen sie ein Gerüst ums ganze Haus; Bohrhämmer wummern, Metall fällt klirrend auf Metall, es kreischen Sägen und Trennschleifer.

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Ist Wärmedämmung ökonomischer Blödsinn?

Schillers Nachbar hat sich zur Radikalkur entschlossen: Das Dach bekommt eine fette Dämmung oben drauf. Maler kleben 30 Zentimeter dicke Styroporplatten an die Fassaden. Die neue Haustür ist massiv wie eine Kerkerpforte. Kein für teures Geld erwärmtes Heizluftmolekül soll mehr nach draußen dringen.

Schillers Nachbar sagt, er wolle aus dem Klinkerbau von 1962 ein Haus nach "modernsten energetischen Standards" machen. Der Umwelt zuliebe, aber "auch für den eigenen Geldbeutel". Mit der Sanierung will der 49-jährige Vertriebsleiter seinen Energieverbrauch um vier Fünftel senken. Die Zahl hat sein Energieberater ausgerechnet, und "die Kinder, die das Haus mal erben, freuen sich über den höheren Wiederverkaufswert."

Vielleicht. Andreas Schiller steht dem Projekt kopfschüttelnd gegenüber, durchaus im Wortsinn. Für den Betriebswirt ist "die Dämmerei ökonomischer Blödsinn." Womit wir mittendrin wären im derzeit bundesweit tobenden Dämmstreit. Hier, am Ostrand Düsseldorfs, sind beide Extrempositionen zu besichtigen, keine sechs Meter voneinander entfernt: Viele Hausbesitzer grauen sich vor spontanem Schimmelbefall durch Dämmen, vor lichterloh brennenden Styropor-Fassaden oder dicker Luft im Haus. Andere können ihre Häuser gar nicht dick genug einpacken.

Musterrechnungen zum Download

Haussanierung Zweifamilienhaus Sechsfamilienhaus

Ersparnisse für Sanierungsvorhaben vorhanden

"Ein großer Teil unserer gut 900.000 Verbandsmitglieder besitzt eine etwas in die Jahre gekommene Immobilie. Die ist oft längst abbezahlt, neues Geld wurde angespart. Und das liegt wegen der Niedrigzinsen unrentabel auf Bankkonten", sagt Corinna Kodim, Referentin für Energie und Bautechnik bei Haus & Grund, dem Lobby-Verband der Immobilienbesitzer in Berlin.

Also rufen viele nach dem Handwerker und sanieren. Die Baubranche freut’s; viele Betriebe können kaum noch neue Aufträge annehmen, weil sie seit dem letzten Bauboom Anfang der Neunziger Personal abgebaut haben und nun von der Sanierungswelle auf dem falschen Fuß erwischt werden.

"Stütze der Baubranche ist seit Kurzem der Wohnungsbau", schreibt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung, DIW, in einer aktuellen Studie. Von 175 Milliarden Euro Wohnbau-Investitionen flossen 2014 nur 47 Milliarden in den Neubau; 125 Milliarden kamen aus Sanierungen. Der Staat spart, aber dank der privaten Eigenheimbesitzer dürften Zimmerer, Dachdecker und Heizungsbauer einen Anstieg der Umsätze verbuchen, so das DIW.

Bei vielen Hausbesitzern steht nicht nur Energiesparen an: "Barrierefreiheit ist ein Riesenthema", weiß Joachim Brenncke, Vizepräsident der Bundesarchitektenkammer. "Viele Eigenheimbewohner sind älter, die Kinder aus dem Haus; da bieten sich eine Verschönerung oder ein Umbau an", sagt er, "wenn man dabei noch Energie sparen oder Barrieren zurückbauen kann, wird nach Renditegesichtspunkten ein Schuh draus", meint Brenncke, "idealerweise steigert man so den Wert der Immobilie."

Musterrechnung: Hier lohnt sich die Sanierung

  • Berechnungsgrundlagen

    Zweifamilienhaus, 290 Quadratmeter (Baujahr 1925)

    Bei hohem Verbrauch rechnen sich auch teure Maßnahmen. Beispiel Außenwände: Über die Fassade verlor das Haus 21.900 Kilowattstunden Wärme pro Jahr, nach Dämmung nur noch 5140, das spart in den nächsten 30 Jahren jährlich 1800 Euro Heizkosten. 50 Prozent der Dämmkosten von 21.300 Euro sind kreditfinanziert, das kostet jährlich 490 Euro Zins und Tilgung. Die Gesamtsanierung (alle fünf Maßnahmen) kostet 55.560 Euro und bringt 5110 Euro Ersparnis pro Jahr (6260 Euro Heizkostenersparnis – 1150 Euro Zinsen).

  • Vor der Sanierung

    energetischer Zustand: sehr schlecht
    Energiebedarf: 292 kWh/m² pro Jahr
    Heizungsverbrauch: 74.870 kWh pro Jahr¹

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Maßnahme 1: Dach

    Wärmeverlust vorher: 16.800 kWh¹ pro Jahr
    Wärmeverlust nachher: 4570 kW¹ pro Jahr
    Sanierungskosten: 8730 Euro
    eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1780 Euro
    Kapitalkosten pro Jahr: 180 Euro²
    Einsparung: 1600 Euro pro Jahr
    rechnet sich nach: 6 Jahren

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Maßnahme 2: Außenwände

    Wärmeverlust vorher: 21.900 kWh¹ pro Jahr
    Wärmeverlust nachher: 5140 kWh¹ pro Jahr
    Sanierungskosten: 21.300 Euro
    eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1800 Euro
    Kapitalkosten pro Jahr: 490 Euro²
    Einsparung: 1310 Euro pro Jahr
    rechnet sich nach: 16 Jahren

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Maßnahme 3: Fenster

    Wärmeverlust vorher: 8440 kWh¹ pro Jahr
    Wärmeverlust nachher: 3800 kWh¹ pro Jahr
    Sanierungskosten: 13.290 Euro
    eingesparte Heizkosten pro Jahr: 650 Euro
    Kapitalkosten pro Jahr: 280 Euro²
    Einsparung: 370 Euro pro Jahr
    rechnet sich nach: 34 Jahren

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Maßnahme 4: Kellerdecke

    Wärmeverlust vorher: 8050 kWh¹ pro Jahr
    Wärmeverlust nachher: 2210 kWh¹ pro Jahr
    Sanierungskosten: 4030 Euro
    eingesparte Heizkosten pro Jahr: 830 Euro
    Kapitalkosten pro Jahr: 90 Euro²
    Einsparung: 740 Euro pro Jahr
    rechnet sich nach: 5 Jahren

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Maßnahme 5: Heizung

    Wärmeverlust vorher: 19.000 kWh¹ pro Jahr
    Wärmeverlust nachher: 7000 kWh¹ pro Jahr
    Sanierungskosten: 6300 Euro
    eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1200 Euro
    Kapitalkosten pro Jahr: 100 Euro²2
    Einsparung: 1100 Euro pro Jahr
    rechnet sich nach: 6 Jahren

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Maßnahme 6: Lüften

    (durch Öffnen oder Kippen der Fenster)
    Wärmeverlust vorher: 13.600 kWh¹ pro Jahr
    Wärmeverlust nachher: 13.600 kWh¹ pro Jahr
    (keine Einsparung möglich)

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Nach der Sanierung

    Heizungsverbrauch: 17.970 kWh pro Jahr
    Energieersparnis: 74 %
    Kostenersparnis: 5110 Euro pro Jahr

  • Fazit

    Sanierungskosten gesamt: 53.650 Euro

    Investition rechnet sich nach 11 Jahren

Ideologiestreit um Dämmung

Oder auch nicht. Denn gerade energetische Sanierungen – Dämmen oder auch der Austausch der Fenster – halten oft nicht, was sich Bauherren davon versprechen. Vielen geht es wie Peter Schart aus dem hessischen Ronneburg. "Erhoffen Sie sich bloß nicht zu viel!", warnt er andere Hausbesitzer.

Er hatte Dach und Außenwände einer 1991 zum Wohnhaus umgebauten Scheune gedämmt; sein Heizölverbrauch sollte in der Theorie (also nach dem, was die gängigen Softwaremodelle eines Energieberaters ausspucken) danach bei 2000 Litern pro Jahr liegen; er verfeuert im Schnitt für seine 150 Quadratmeter aber 2730 Liter. "Damit", so der Hesse, "können Sie viele Renditerechnungen vergessen."

Karim El Ansari kennt solche Fälle. Der Architekt ist Spezialist für Altbausanierung und schon lange weg vom Motto der Dämmstoffindustrie: "Viel hilft viel." "Der durchschnittliche Energieverbrauch von Altbauten hat sich seit 1991 nicht mehr verringert", sagt El Ansari.

Damals dämmte man Fassaden mit maximal acht Zentimetern Styropor; heute mit 20 bis 30. "Der Einspareffekt der zusätzlichen 22 Zentimeter aber geht gegen null", sagt El Ansari. Die meisten energetischen Sanierungen sind nicht so rentabel wie von Handwerkern und Energieberatern angepriesen.

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8 Kommentare zu Energetisch optimiert und modernisiert: So entgehen Hausbesitzer der Sanierungsfalle

  • Journalismus zeichnet sic durch besondere Unkenntnis technisch- physikalischer Zusammenhänge aus.
    Auch ein besonderer Hang zu linksgrüner Verdummung scheint jornalistisch unverzichtbar.

    Artikle: Prädikat besonders wertlos!

  • Im Gegenteil Eusebia, der Artikel geht endlich in die richtige Richtung. Energetische Sanierungen sind regelmäßig unwirtschaftlich! Selbst hier wird noch geschönt gerechnet, z.B. mit 14 Cent je gesparte KWh - sehe jeder mal auf seine Heizkostenrechnung: 6/KWh Cent langen für GAS. Oder die angeblichen 25 % Ersparnis der Brennwerttechnik, die die höheren Wartungs- und Anschaffungskosten außer Acht lassen (z.B. alle 8 Jahre ein neues Gebläse für 500 Euro, viermal teurere Anschaffung).
    Bitte mehr kritsiche Artikel zur ENEV und den Bundeimmisionsschutzverordnungen und dem Untergang der Baukultur.
    Leypold, Dipl. Ing.

  • Als nächstes kommt die Feng Shui Welle!
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    So dürften bei der Erbauung der meisten Häuser, nicht die acht
    Trigrammen der fünf Elementen Lehre der Geister von Luft und
    Wasser eingehalten worden sein und so die eigene Harmonisierung
    sowie der der Nachbarn gestört in Mitleidenschaft gezogen
    worden sein.
    So bleibt den Bewohnern, nach der teuren Sanierung der Immobilie,
    wahrscheinlich nichts anderes übrig, als den Abriß und den Neubau
    des Hauses, nach den Vorgaben und Gesetzen des Feng Shui, vor-
    zunehmen!

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