Energieausweis: Mehr Kosten für einen zweifelhaften Mehrwert

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Energieausweis: Mehr Kosten für einen zweifelhaften Mehrwert

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Der vorgeschriebene Energieausweis sollte den Energieverbrauch von Immobilien transparent machen. Doch viele Anbieter ignorieren das Gesetz.

von Andreas Toller

Vermieter und Verkäufer, die nach dem 1. Mai ihre Immobilie ohne Angaben zum Energiebedarf anbieten, riskieren ein saftiges Bußgeld. Warum die Mehrheit den Energiepass fürs Haus trotzdem ignoriert.

Eigentlich müsste der Energieausweis bei Vermietern und Verkäufern von Wohnimmobilien höchst beliebt sein. Er macht sichtbar, ob ein Gebäude zu den Energiefressern zählt oder dabei hilft, Klima und Geldbeutel zu schonen. Er ist aber nicht beliebt. Bestenfalls jeder zweite Anbieter kann einen Energieausweis vorlegen – obwohl er seit Mai 2014 gesetzlich vorgeschrieben ist.

Ab dem 1. Mai 2015 droht Energieausweisverweigerern nach einjähriger Übergangsfrist sogar ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro. Es bleibt aber fraglich, ob das dem Energielabel fürs Haus neues Leben und letztlich breite Akzeptanz einhaucht.

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Dabei hat, wer ein Haus oder eine Wohnung kauft oder mietet, in aller Regel schon ein großes Interesse daran, die Nebenkosten vorab schätzen zu können. Die teure Energiewende mit der Verbraucherumlage für die Subventionierung erneuerbarer Energien (EEG-Umlage) sowie die allgemein steigenden Energiekosten haben Wohnraum in den vergangenen zehn Jahren deutlich teurer werden lassen. Insbesondere die zeitweise sehr hohen Öl- und Gaspreise während der vergangenen Jahre haben Wohnen verteuert.

Seit Beginn des Immobilienbooms in Deutschland haben sich zudem Immobilienpreise und Mieten in vielen Landstrichen deutlich erhöht. Studien zufolge geben die Deutschen ein Viertel ihres Monatseinkommens nur für Wohnen aus. Die Nebenkosten machen dabei schnell ein Drittel der Ausgaben aus. Wer wenigstens bei den Nebenkosten für Strom, Wasser und insbesondere Heizung sparen kann, tut das – zumal es zugleich ein Beitrag zum aktiven Klimaschutz ist.

Darauf hoffte auch der Gesetzgeber, als er den Energieausweis 2008 einführte. Die Idee: Anhand eines vereinheitlichten Bewertungsschemas sollte auf einen Blick ersichtlich sein, wie groß der Energiehunger einer Immobilie ist. Mit der Reform des Energieausweise im vergangenen Jahr schien diese Ziel näher gerückt. Die per Gesetz verordnete Transparenz sollte Vermieter, Verkäufer und Käufer dazu animieren, mehr in die energetische Sanierung ihrer Gebäude zu investieren und den Wert alter Energieschleudern auf dem Häusermarkt drücken. Hohe Wertsteigerungen oder besseren Werterhalt böten dann nur Energiesparhäuser - und die Bundesregierung käme ihren Klimaschutzzielen ein gutes Stück näher. Soweit die Theorie.

Musterrechnung: Hier lohnt sich die Sanierung

  • Berechnungsgrundlagen

    Zweifamilienhaus, 290 Quadratmeter (Baujahr 1925)

    Bei hohem Verbrauch rechnen sich auch teure Maßnahmen. Beispiel Außenwände: Über die Fassade verlor das Haus 21.900 Kilowattstunden Wärme pro Jahr, nach Dämmung nur noch 5140, das spart in den nächsten 30 Jahren jährlich 1800 Euro Heizkosten. 50 Prozent der Dämmkosten von 21.300 Euro sind kreditfinanziert, das kostet jährlich 490 Euro Zins und Tilgung. Die Gesamtsanierung (alle fünf Maßnahmen) kostet 55.560 Euro und bringt 5110 Euro Ersparnis pro Jahr (6260 Euro Heizkostenersparnis – 1150 Euro Zinsen).

  • Vor der Sanierung

    energetischer Zustand: sehr schlecht
    Energiebedarf: 292 kWh/m² pro Jahr
    Heizungsverbrauch: 74.870 kWh pro Jahr¹

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Maßnahme 1: Dach

    Wärmeverlust vorher: 16.800 kWh¹ pro Jahr
    Wärmeverlust nachher: 4570 kW¹ pro Jahr
    Sanierungskosten: 8730 Euro
    eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1780 Euro
    Kapitalkosten pro Jahr: 180 Euro²
    Einsparung: 1600 Euro pro Jahr
    rechnet sich nach: 6 Jahren

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Maßnahme 2: Außenwände

    Wärmeverlust vorher: 21.900 kWh¹ pro Jahr
    Wärmeverlust nachher: 5140 kWh¹ pro Jahr
    Sanierungskosten: 21.300 Euro
    eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1800 Euro
    Kapitalkosten pro Jahr: 490 Euro²
    Einsparung: 1310 Euro pro Jahr
    rechnet sich nach: 16 Jahren

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Maßnahme 3: Fenster

    Wärmeverlust vorher: 8440 kWh¹ pro Jahr
    Wärmeverlust nachher: 3800 kWh¹ pro Jahr
    Sanierungskosten: 13.290 Euro
    eingesparte Heizkosten pro Jahr: 650 Euro
    Kapitalkosten pro Jahr: 280 Euro²
    Einsparung: 370 Euro pro Jahr
    rechnet sich nach: 34 Jahren

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Maßnahme 4: Kellerdecke

    Wärmeverlust vorher: 8050 kWh¹ pro Jahr
    Wärmeverlust nachher: 2210 kWh¹ pro Jahr
    Sanierungskosten: 4030 Euro
    eingesparte Heizkosten pro Jahr: 830 Euro
    Kapitalkosten pro Jahr: 90 Euro²
    Einsparung: 740 Euro pro Jahr
    rechnet sich nach: 5 Jahren

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Maßnahme 5: Heizung

    Wärmeverlust vorher: 19.000 kWh¹ pro Jahr
    Wärmeverlust nachher: 7000 kWh¹ pro Jahr
    Sanierungskosten: 6300 Euro
    eingesparte Heizkosten pro Jahr: 1200 Euro
    Kapitalkosten pro Jahr: 100 Euro²2
    Einsparung: 1100 Euro pro Jahr
    rechnet sich nach: 6 Jahren

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Maßnahme 6: Lüften

    (durch Öffnen oder Kippen der Fenster)
    Wärmeverlust vorher: 13.600 kWh¹ pro Jahr
    Wärmeverlust nachher: 13.600 kWh¹ pro Jahr
    (keine Einsparung möglich)

    ¹kWh: Kilowattstunden
    ²Bauherr setzte zu 50 % Eigenkapital ein, das unrentabel auf Sparbüchern lag. Mittlere jährliche Kapitalkosten für Fremdkapitalanteil (2,00 % Zinsen, 3,5 % anfängliche Tilgung, 30 Jahre Laufzeit)

  • Nach der Sanierung

    Heizungsverbrauch: 17.970 kWh pro Jahr
    Energieersparnis: 74 %
    Kostenersparnis: 5110 Euro pro Jahr

  • Fazit

    Sanierungskosten gesamt: 53.650 Euro

    Investition rechnet sich nach 11 Jahren

Weiterhin ein Papiertiger

In der Praxis stieß der Energieausweis jedoch auf wenig Interesse. Kaum ein Mieter oder Käufer fragte danach. Eine Stichprobenuntersuchung von Deutscher Umwelthilfe und Mieterbund hat nun ergeben: Bei 80 Prozent der von Maklern angebotenen Wohnungen wird der Energieausweis nicht wie vorgeschrieben unaufgefordert dem Interessenten vorgelegt. Auch in 75 Prozent der Angebote von Wohnungsunternehmen fehlte der Energieausweis oder wurde nur auf Nachfrage vorgelegt. Unter dem Strich macht jeder zweite Vermieter selbst dann keine Angaben zur Energieeffizienz. Der Energieausweis ist auf dem Wohnungsmarkt eher die Ausnahme als die Regel.

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Ein saniertes und ein unsaniertes Wohnhaus Quelle: dpa

Auch das Immobilienportal Immowelt hat zusammen mit der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Nürtingen eine Umfrage zum Thema gestartet und ähnlich desaströse Zustände festgestellt. Nur jeder zweite Verkäufer einer Immobilie, der sich an einen Makler wendet, verfügt schon über den Energieausweis fürs Haus. Nur 57 Prozent der Vermieter haben einen Energieausweis bei Angebotsbeginn in der Tasche. Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund, sieht daher eine besonders große Verweigerungshaltung bei professionellen Vermietern. „Der Energieausweis bleibt auch weiterhin ein Papiertiger“, so Ropertz.

Für die Makler bedeutet die Vorschrift im Zweifel Mehrarbeit. Gut ein Drittel der Makler muss zusätzlichen Aufwand betreiben, um den Energieausweis zu beschaffen. Zumindest für die Makler hat das auch sein Gutes, schließlich fürchten sie durch die Einführung des Bestellerprinzips sinkende Einnahmen aus der Immobilienvermittlung. Mit einem Komplettservice zum Energieausweis könnten sie verlorenen Boden gut machen. Jeder zehnte Makler gab jedoch auch an, den Energieausweis erst bei Vertragsunterzeichnung oder gar nicht vorzulegen. Ab dem 1. Mai ist dies nun eine Ordnungswidrigkeit, für die Makler auch abgemahnt werden können.

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