Expertenrat Immobilienrecht: Was tun bei Mängeln nach Erwerb einer gebrauchten Immobilie?

kolumneExpertenrat Immobilienrecht: Was tun bei Mängeln nach Erwerb einer gebrauchten Immobilie?

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Erik Becker, Experte für Baurecht

Kolumne

Eine Vielzahl von Gerichtsurteilen beschäftigt sich mit der Frage, ob die Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine gebrauchte Immobilie möglich ist, wenn Mängel erst nach dem Kauf entdeckt werden. Problematisch ist bei solchen Fällen, dass der notarielle Kaufvertrag die Sachmängelhaftung stets ausschließt, sich der Käufer also nicht auf Gewährleistungsrechte berufen kann.

Treten an einem Haus oder einer Eigentumswohnung im nachhinein zum Beispiel starke Feuchtigkeitsschäden oder sogar die Gesundheit gefährdende Schimmelbildungen auf, ist Ärger vorprogrammiert. Dem Käufer verbleibt in solchen Fällen meist nur die Möglichkeit, sich auf arglistige Täuschung zu berufen und den Kaufvertrag anzufechten. Bekommt der Käufer Recht, kann daraus es für den Verkäufer schnell teurer werden, da er nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die sonstigen Vertragskosten, wie Notargebühren, Makler-, Gerichts- und Umzugskosten sowie auch weiteren Schadenersatz für die anderweitige Wohnnutzung oder die Vorfälligkeitsentschädigung tragen muss.

Rechtstipp:

Nach der Rechtsprechung muss ein Verkäufer den Käufer - auch ungefragt- über wesentliche Mängel an einer Immobilie aufklären, wenn es sich um Umstände handelt, die für die Willensbildung des Käufers offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (BGH NJW 1971, 1799). Gleiches gilt, wenn Umstände verschwiegen werden, die geeignet sind, den Vertragszweck zu vereiteln oder zu gefährden (BGH 1919,2243; BGH NJW 1980,2460).

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Kurzum: Insbesondere ein wesentlicher Mangel der Immobilie - wie etwa ein erheblicher Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbefall - darf nicht verschwiegen werden (BGH NJW 1990,975; BGH V ZR 51/05, BGH V ZR 173/05;  LG München I 26 O 12901/02; OLG Frankfurt IMR 2007,160). Sofern der Verkäufer einwendet, er habe den Mangel behoben und deswegen nicht aufklären müssen, kann er sich darauf nicht berufen, wenn der Erfolg des Sanierungsversuchs erkennbar zweifelhaft ist (BGH, NJW 1993, 1703). Insbesondere bei einer nicht fachgerechten bzw. laienhaften Schadensbeseitigung bleibt die Aufklärungspflicht trotz Sanierungsversuches bestehen. Die Anfechtung muss vom Käufer allerdings innerhalb eines Jahres nach Kenntnis von den relevanten Umständen erfolgen.

Sobald der Käufer gravierende Mängel feststellt, besteht daher Handlungsbedarf. Schließlich muss nachweisbar sein, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestanden hat, was mitunter schwer zu beweisen ist. Wenn die Anfechtung gelingt, muss der sich Käufer allerdings Abzüge für die bis dato erfolgte Eigennutzung entgegen halten lassen (BGH V ZR 51/05).

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