Keine Anlageentscheidung ist so gefühlsbeladen wie der Kauf von Haus oder Wohnung. „Die eigenen vier Wände“, das klingt nach Rückzugsort, Unabhängigkeit und Sicherheit. Die Banken nutzen das in ihrer Werbung für Immobilienkredite geschickt aus. „Ich will meinen Kindern mal ein Haus hinterlassen. Und keine Finanzierung“, lässt etwa die Deutsche Bank auf Anzeigen einen jungen Mann im weinroten Pulli sagen. Im Hintergrund sind Sohn und Tochter im lichtdurchfluteten Eigenheim zu sehen. Noch größer als der Werbeslogan prangt eine Zahl auf der Annonce: 1,79 Prozent. So viel, oder eher: so wenig, soll der Immobilienkredit vor Gebühren kosten.
Die Botschaft ist klar: Der Traum vom Eigenheim lässt sich derzeit extrem günstig realisieren. Tatsächlich müssen Käufer mit gutem Einkommen für einen Kredit über zehn Jahre derzeit im Bankendurchschnitt weniger als drei Prozent Zins pro Jahr zahlen (siehe Grafik Seite 106). In der Werbung der Banken sind die angepriesenen Kreditzinsen oft noch deutlich niedriger. Der Haken: Die Minizinsen beruhen auf einigen Annahmen, die den Eigenheim-Traum schnell zum Albtraum machen können. So ist der 1,79-Prozent-Werbezins der Deutschen Bank nur für fünf Jahre garantiert, die gesamte Finanzierung des Familienvaters würde aber über 25 Jahre laufen – und das auch nur, wenn der Anfangszins dauerhaft gilt. „Eine solch kurze Laufzeit ist derzeit nicht empfehlenswert“, sagt Eberhard Beer von der Honorarfinanzberatung „Die Alten Hasen“. Er rät Immobilienkäufern zu einer langen Zinsfestschreibung. „Das kostet zwar einen Zinsaufschlag, bringt aber die nötige Planungssicherheit.“
Das Beispiel zeigt: Trotz der niedrigen Zinsen müssen Immobilienkäufer genau auf die Konditionen ihrer Finanzierung achten. Schnell können die hübschen kleinen Zinsen sonst darüber hinwegtäuschen, dass die gewählte Finanzierung Risiken birgt. Die Werbung der Banken, gezielt auf möglichst niedrige Zinsen ausgerichtet, lenkt oft in eine gefährliche Richtung. Teilweise arbeiten die Banken gar mit fragwürdigen Tricks, um die Konditionen noch aufzuhübschen.
Teurer Folgekredit
Im Werbebeispiel der Deutschen Bank hätte der junge Familienvater nach fünf Jahren mit 416 Euro Monatsrate nur schlappe 16 Prozent seines recht niedrigen Kredits über 100.000 Euro getilgt. Ist der Anschlusskredit nach fünf Jahren teurer, könnte das Familienbudget schnell gesprengt werden. Beispiel: Kostet der Folgekredit fünf Prozent Sollzins, müsste die Familie plötzlich 550 statt 416 Euro pro Monat für Zins und Tilgung zahlen, um tatsächlich nach weiteren 20 Jahren schuldenfrei zu sein. Kann sie das nicht und will die alte Rate beibehalten, müsste sie die Restschuld über gut 36 Jahre abstottern. Die schuldenfreie Immobilie wäre in weite Ferne gerückt.
Ähnlich riskant ist eine Finanzierung mit niedriger anfänglicher Tilgung, denn auch sie führt erst nach langer Zeit zu einer schuldenfreien Immobilie. Früher, bei deutlich höheren Zinsen war eine anfängliche Tilgung von einem Prozent üblich. Vereinfacht heißt das, dass der Schuldner mit dem Tilgungsanteil der ersten Monatsrate, hochgerechnet auf ein Jahr, ein Prozent des Kredits getilgt hat. Der Rest seiner Monatsrate geht für die Kreditzinsen drauf (Zinsanteil).
