Finanzierung: Die günstigsten Baudarlehen

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Finanzierung: Die günstigsten Baudarlehen

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Der Schuldenkrise sei dank: Baudarlehen sind momentan günstig wie nie

von Christof Schürmann

Die Hypothekenzinsen sind auf Allzeittiefs gefallen. Langfristige Finanzierungen kosten drei Prozent. Welche Kredite günstig sind und welche Fallstricke bei der Finanzierung drohen.

Eigenheimbesitzer und Immobiliensuchende in Deutschland profitieren von der Schuldenkrise. Sie können so günstig wie nie alte Kredite refinanzieren oder neue Darlehen aufnehmen. Grund ist die Flucht von Investoren in Bundesanleihen, die im Juni den zehnjährigen Zins auf bis zu 1,13 (aktuell: 1,58) Prozent drückten; damit fielen auch die Kosten für langjährige Pfandbriefe, mit denen sich Banken Geld für Immobiliendarlehen beschaffen, auf Allzeittiefs.

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Der beste Weg zur günstigen Baufinanzierung: Dieser Vergleich aktueller Hypothekenzinsen bietet höchste Qualität. Die Zinsmeldungen der Vermittler werden von den Banken und Hausfinanzierern regelmäßig auf Korrektheit hin überprüft. Wer die Postleitzahl seines Wohnorts eingibt, kann sich zudem über die Konditionen regionaler Anbieter für die Immobilienfinanzierung informieren.

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Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung

  • Fallstrick 1: Zu wenig Eigenkapital

    Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.

  • Fallstrick 2: Zu langsam tilgen

    Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.

  • Fallstrick 3: Extrakosten übersehen

    Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.

  • Fallstrick 4: Keine Reserven eingeplant

    Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.

  • Fallstrick 5: Eigenleistung überschätzt

    Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.

  • Fallstrick 6: Sanierungs-Rücklagen vergessen

    Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.

  • Fallstrick 7: Familie nicht abgesichert

    Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.

  • Fallstrick 8: Anschlussfinanzierung verschlafen

    Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.

  • Fallstrick 9: Zu teuer Bausparen

    Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.

  • Fallstrick 10: Tilgungsfrei finanzieren

    Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.

Belastung halbieren

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Effekt: Wer 2002 ein Haus oder eine Wohnung über zehn Jahre finanzierte, kann seine Zinsbelastung heute in etwa halbieren. Selbst Neukredite mit einer Laufzeit über 15 Jahre sind für um die drei Prozent Effektivzins zu haben. 15-jährige Darlehen sind deshalb interessant, weil sie nach zehn Jahren ohne Malus kündbar sind.

Baufinanzierung Niedrigzins gibts nur in der Werbung

Die Zinsen für Bauherren und Hauskäufer nähern sich dem tiefsten Stand seit 50 Jahren. Aber kaum ein Kunde bekommt auch den Niedrigzins. Welche Faktoren zu Buche schlagen.

Grundriss Rechner Quelle: Fotolia

Das gilt auch für Immobilienbesitzer, bei denen demnächst die Zinsbindung ausläuft und die sich jetzt die aktuellen Niedrigzinsen sichern wollen. Erstrangige Absicherung und gute Bonität vorausgesetzt, kosten Anschlussdarlehen, deren Laufzeit in einem Jahr beginnt, derzeit weniger als drei Prozent.

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