Allerdings kommen diese Kredite mit speziellen Bedingungen daher, die gewichtigste darunter sicherlich eine Zweckbindung: Der Wohnraum muss für mindestens zehn Jahre als Sozialwohnung bereitstehen. Je nach Gemeinde oder Stadt kann die Bindungsdauer auch bei 20 bis 25 Jahren liegen. Auch die Zuschüsse der BayernLabo sind nur für die ersten sieben Jahre garantiert - bei einer Zweckbindung von insgesamt 25 Jahren. Auch gelten grundsätzliche besondere Anforderungen für Sozialwohnungen: für einen Ein-Personen-Haushalt müssen 50 Quadratmeter Wohnraum bereitstehen, für vier Personen 90 Quadratmeter. So dürften sich viele Investoren gegen einen Förderkredit entscheiden - denn bei grundsätzlich niedrigen Marktzinsen ab rund 1,5 Prozent für die Finanzierung einer Immobilie, scheint der freie Wohnmarkt deutlich lukrativer.
Die Programme seien gut strukturiert, hätten aber das große Problem, dass sie kaum noch Vorteile gegenüber regulärer Bankenfinanzierung für Immobilien bieten könnten, sagt Nowatius. Sonst wäre man in einigen Jahren mit der Versorgung an Sozialwohnungen über den Berg. Und so berichten auch private Wohnbauunternehmen, die in Düsseldorf nach eigenen Angaben gut 90 Prozent der Sozialwohnungen schaffen, dass die Anreize für sie zu gering sind, um Städten den nötigen Wohnraum anzubieten.
„Man kann mit den geförderten Darlehen nicht gegen den niedrigen Marktzins ankämpfen, das ist sinnlos", sagt Martin Dornieden, Landesvorsitzender des Bundesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BFW. "Für uns als private Bauträger wäre es viel interessanter, die Eigenkapitalforderung in Höhe von 20 Prozent aufzuheben, dann könnte einiges bewegt werden." Denn in den Vorgaben für die Genehmigung der Förderdarlehen setzt etwa die NRW.Bank Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent voraus.
Dornieden habe in seinem Wohnbau-Unternehmen aus NRW deshalb im vergangenen Jahr zwei große Projekte, die 60-80 Sozialwohnungen geschaffen hätten, aufgrund dieser Anforderung ablehnen müssen. „Wir können nicht für 15 Jahre 20 Prozent des Eigenkapitals aus unserem Unternehmen entnehmen“, sagt Dornieden. Gerade befinde er sich aber in Abschlussverhandlungen über die Nutzung eines Mehrfamilienhauses für die Unterbringung von Flüchtlingen oder als Sozialwohnungen. „Wenn Länder neben Förderdarlehen etwa auf die Grunderwerbsteuer verzichten würden und unnötige Vorschriften lockern, gäbe es für Bauträger schon viel bessere Anreize zu investieren. Dann passiert auch was!“
Zwar gibt es formelle Richtlinien, wie groß der Wohnraum sein muss, etwa für eine Person mindestens 50 Quadratmeter und besondere Anforderungen an Energiesparmaßnahmen. Unter den aktuellen Ausnahmebedingungen wolle man in Düsseldorf aber flexibel sein und Abweichungen in Kauf nehmen.
Während bislang nur wenige der 16 Bundesländer Förderdarlehen vergeben, heißt es von den meisten Stellen, dass aktuell an Projekten gearbeitet wird, die kurz vor der Umsetzung stehen, etwa in Hamburg oder Thüringen. So dürfte es in den kommenden Wochen in einzelnen Bundesländern sicherlich noch einen Schub geben, was Projekte zur Stabilisierung des Ausnahmezustands angeht.
