Forward-Darlehen: Auf steigende Zinsen wetten

Forward-Darlehen: Auf steigende Zinsen wetten

von Niklas Hoyer

Immobilien schützen vor der Inflation. Wie sich Käufer jetzt günstige Kreditkonditionen im Voraus sichern können.

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Wer ein Eigenheim erwerben möchte, sollte derzeit besonders stark auf den Rat von Fachleuten hören - und die sind nicht mal teuer.

Was Anleger ärgert, erfreut Immobilienkäufer: Die Zinsen sind auf historisch niedrige Niveaus gefallen. Zwar haben sich Kredite in den vergangenen Monaten schon leicht verteuert; Bankkunden zahlen für Zehn-Jahres-Baugeld rund einen halben Prozentpunkt mehr als im Herbst 2010. Doch mit knapp vier Prozent Zins kommen sie im Durchschnitt immer noch gut weg. Vor zehn Jahren kosteten solche Kredite noch über sechs Prozent. Hohe Zinsen kommen die Käufer teuer zu stehen: Kostet ein Kredit über 100.000 Euro einen Prozentpunkt mehr, steigt ihre monatliche Belastung um etwa 80 Euro. Über zehn Jahre zahlen sie dann fast 10.000 Euro mehr.

Der Zeitpunkt für den Immobilienkauf auf Kredit ist derzeit günstig. Zieht die Inflation weiter an, steigen mit ihr die Kreditzinsen. Außerdem können Immobilienkäufer die festen Raten ihres schon laufenden Kredits dann leichter aufbringen, da bei Inflation im Idealfall auch ihr laufendes Einkommen steigt. Die Immobilie selbst als Sachwert verliert, anders als Bankguthaben, bei steigenden Preisen nicht automatisch an Wert.

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Immobilienkäufer, deren Finanzierung noch läuft, sollten schon jetzt darüber nachdenken, sich die Niedrigzinsen für eine Anschlussfinanzierung zu sichern. Forward-Kredite machen das möglich. Selbst fünf Jahre vor Auslaufen des alten Kredits können Hausbesitzer solche Kredite bekommen. Sinnvoll sind Forwards aber meist nur mit bis zu drei Jahren Vorlauf. Denn die Baufinanzierer verlangen einen Zinsaufschlag, zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten pro Monat. Läuft der alte Kredit nur noch kurze Zeit, gibt es den Anschlusskredit oft schon jetzt ohne Aufpreis. „Vor allem Versicherer bieten Kredite mit Vorlauf günstig an“, sagt Marcus Rex, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers Baugeld Spezialisten. So verlangt etwa die Axa-Versicherung nur 0,01 Prozentpunkte Forward-Aufschlag pro Monat, die ersten sechs Monate sind gebührenfrei (bereitstellungszinsfreie Zeit). Bei der Ergo-Versicherung bekommen Kunden einen Kredit sogar zwölf Monate im Voraus ohne Aufschlag.

Beispiel: Wer sich bei der Axa jetzt eine Anschlussfinanzierung für einen im Januar 2014 auslaufenden Kredit sichert, zahlt nur 0,3 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Die ersten sechs Monate sind kostenfrei, die 30 weiteren Monate schlagen mit 0,01 Prozentpunkten pro Monat zu Buche. „Das ist für viele Kunden interessant“, sagt Manfred Hölscher, Leiter des Hypothekenvermittlers Enderlein.

Wette auf die Zukunft

Allerdings sind Forward-Kredite auch immer eine Wette. Steigen die Zinsen nicht, hat sich der Abschluss nicht gelohnt. Doch selbst dann müssen Kreditkunden ihren Forward-Kredit auch wirklich nutzen, sonst verlangt die Bank eine Entschädigung. Eine Kündigungsoption für Forward-Kredite bieten nur wenige Anbieter gegen hohen Aufpreis.

Generell sollten Hauskäufer derzeit Kredite mit langer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren bevorzugen, um auf Dauer von den günstigen Konditionen zu profitieren. Fallen die Zinsen wider Erwarten, können sie nach zehn Jahren kündigen, selbst wenn die Zinsen länger festgeschrieben sind. Die Kreditkunden haben nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist.

Außerdem sollten Finanzierer statt der üblichen anfänglichen Tilgung von einem Prozent, wenigstens zwei Prozent tilgen. Zwar steigt dadurch die monatliche Rate. Die Besitzer haben ihre Immobilie aber deutlich schneller abbezahlt, sodass die Finanzierung insgesamt weniger kostet.

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