Gbureks Geld-Geklimper: Die Mär von der Immobilienblase

kolumneGbureks Geld-Geklimper: Die Mär von der Immobilienblase

Kolumne von Manfred Gburek

Stark gestiegene Preise für bestimmte Wohnimmobilien in deutschen Metropolen lenken davon ab, dass die Mehrheit der Immobilienanleger ein finanzielles Fiasko erlebt.

In letzter Zeit geht ein Begriff um, der es zumindest unter Anlegern zum Unwort des Jahres bringen kann: Immobilienblase. Wie üblich, wenn wirkliche oder nur eingebildete Blasen diskutiert werden, stammt die Bezeichnung auch in diesem Fall überwiegend von Leuten, die etwas verpasst haben, hier konkret: die besonders seit 2009 nach oben gerichtete Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf und einigen weiteren Metropolen. Und wie ebenfalls üblich, wird ein Großteil dieser Leute in Zukunft zu den Käufern gehören, die dann in Immobilien einsteigen, wenn die Profis aussteigen. Also nichts anderes als das, was immer wieder auch an Aktienbörsen, Rohstoff-, Devisen- und anderen Märkten geschieht.
Sieht man sich genauer an, was da angeblich eine Blase sein soll, fällt zunächst auf, dass vor allem die Preise von ohnehin schon teuren Wohnungen stark zugelegt haben, etwa in Berlin Mitte oder Frankfurt Westend. Also ein relativ kleines Segment, dessen Kundschaft auf Preiserhöhungen weniger sensibel reagiert als die aus Werbebroschüren bekannte Musterfamilie mit zwei Kindern und einem Einkommen, das bestenfalls zum Abstottern eines Kredits für ein Reihenhaus weit jenseits der Metropolen in Nordbayern oder Sachsen-Anhalt reicht.

Erst etwas Spekulation im Spiel

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Nun lässt sich nicht verleugnen, dass bereits Spekulation im Spiel ist. Etwa wenn sogenanntes altes Geld, auf Neudeutsch Family Office, in Hamburg oder München ganze Häuserzeilen mit dem Multiplikator 30 erwirbt - vergleichbar einem Spekulanten, der Aktien mit dem Kurs-Gewinn-Verhältnis 30 erwirbt und erwartet, dass ein anderer Spekulant sie ihm mit dem Kurs-Gewinn-Verhältnis 40 abkauft. Oder wenn die Wohnungsgesellschaft TAG Immobilien eine Kapitalerhöhung nach der anderen durchzieht, um sich große Wohnungspakete einzuverleiben. Oder wenn Anleger, die bisher nichts mit Immobilien zu tun hatten, plötzlich wahllos ihr Erspartes in sie investieren, weil sie glauben, sich so vor der nächsten Euro-Krise schützen zu können.
Die Spekulation hat allerdings erst einen Bruchteil des deutschen Wohnungsbestands erfasst. Die meisten Eigentümerwechsel sind im privaten Bereich der demografischen Entwicklung generell und dem Generationenübergang speziell – Erbschaft, Schenkung – zuzuschreiben. Im institutionellen Bereich beruhen sie zu einem erheblichen Teil auf der Privatisierung von Beständen des Bundes, der Bundesländer und Kommunen, ansonsten auch auf Arrondierungen verschiedener Großanlegergruppen, wie Wohnungsgesellschaften, Versicherer oder Private Equity.

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