Gbureks Geld-Geklimper: Makler und Vermieter stehen am Pranger

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kolumneGbureks Geld-Geklimper: Makler und Vermieter stehen am Pranger

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Demonstranten als Häuser verkleidet protestieren in der Innenstadt von Hamburg unter dem Motto "Schlaflos in Hamburg! Mietenwahnsinn stoppen" gegen hohe Mietpreise.

Kolumne von Manfred Gburek

Die Diskussion um steigende Mieten ist ideologisch aufgeheizt. Bis zur Bundestagswahl werden die Politiker goldene Berge versprechen. Das verheißt für Vermieter schon jetzt nichts Gutes.

Feindbild Immobilienmakler: Es gebe halb professionelle „mit oftmals fehlender Qualifikation und nicht unproblematischen Geschäftspraktiken. Diese Vermittler sind vor allem in der Wohnraumvermittlung tätig, verursachen Kosten ohne echten Nutzen und beeinträchtigen dadurch das gesamte Ansehen der Immobilienwirtschaft.“ Dieses Zitat stammt nicht etwa von Verbraucherschützern oder von ideologisch gebürsteten Mieterfreunden, die Makler- und Vermieter-Bashing betreiben, sondern vom Immobilien-Dachverband ZIA.

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Fairerweise sei erwähnt, dass der zitierten Passage ein Satz vorgeschaltet ist, wonach Makler „in der öffentlichen Wahrnehmung der Immobilienwirtschaft eine Schlüsselfigur“ sind und neben der Vermittlung auch Dienstleistungen, Research und Beratung erbringen. Letzteres fällt in der aktuellen Diskussion jedoch weitgehend flach. Zum Beispiel, als Moderator Frank Plasberg am vergangenen Montag vorgab, getreu dem Titel seiner ARD-Sendung „hart, aber fair“ zu sein, und trotzdem schon mal von einem „Haifischbecken“ sprach. Klar, dass es sich tags darauf auch „Frontal 21“ im ZDF nicht nehmen ließ, böse Makler, Vermieter und Häuserspekulanten durch den Kakao zu ziehen.

Berlin lässt alle hinter sich

Dabei ist die Sache so einfach: Nach 15 Jahren Flaute im Mietwohnungsbau begannen die Mieten und Preise von Wohnimmobilien 2010 zu steigen. Erst langsam, dann immer schneller – aber nicht flächendeckend, sondern konzentriert auf Metropolen und Universitätsstädte. Einige Beispiele, entnommen dem aktuellen Bericht des Portals ImmobilienScout24.de zu den Angebotswerten: Die Frankfurter  Wohnungsmieten stiegen per Oktober im Jahresvergleich um 4,2 Prozent, die Wohnungspreise aus dem Bestand um 9,2 Prozent. In München legten die Mieten sogar um 6,1 Prozent zu, die Preise um 16,9 Prozent. Berlin schoss den Vogel ab: Mieten plus 8,1 Prozent, Preise plus 17,8 Prozent.

Musterrechnung für Kauf, Vermietung und Verkauf einer Wohnimmobilie

  • 1. Immobilienerwerb

    Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen

    Kaufpreis: 55.000 Euro

    vermietetes 45-Quadratmeter-Apartment in Saarlouis-Roden, aktuell vermarktet über Immobilienscout24

    davon geschätzter Grundstücksanteil 5.000 Euro

    Nebenerwerbskosten 5.500 Euro

    Gesamtinvestition 60.500 Euro

    davon Darlehen (Eigenkapital 5 500 Euro) 55.000 Euro

  • 2. Mietgeschäft

    Derzeitige Jahres Nettomieten 2.760 Euro

    (entsprechen 5,11 Euro Miete je Quadratmeter)

    steuerliche Abschreibung von zwei Prozent auf die Anschaffungskosten ohne Wert Grundstücksanteil

    (zwei Prozent von 55.500 Euro) -1.110 Euro

    steuerlich absetzbare Zinsen aus Hypothekendarlehen -2.520 Euro

    (20-Jahresfinanzierung zu 4,77 Prozent Effektivzins bei anfänglicher Tilgung von einem Prozent; jährlich absetzbarer Zinsanteil sinkt über die Laufzeit und mindert den Steuervorteilsukzessive)

    jährliche Instandhaltung der Wohnung -450 Euro

    zu versteuern -1.320 Euro

    Steuerersparnis 581 Euro

    Einnahmen (2 760 Euro + 581 Euro) 30.341 Euro

  • 3. Ausgaben pro Jahr

    Zins + Tilgung aus 20-Jahresfinanzierung (bleibt konstant) -3.119 Euro

    Instandhaltung - 450 Euro

    Rücklagenbildung über Hausgeld - 500 Euro

    (kann steuerlich abgesetzt werden, wenn am Gesamthaus saniert würde, was Rendite dann verbessert)

    jährliches Saldo (Mieteinnahmen abzüglich Aufwendungen) 3.341 Euro

    (Gesamteinnahmen können sich verbessern über Mieterhöhungen, aber auch verschlechtern bei notwendiger höherer Rücklagenbildung oder sich verteuernder Instandhaltung)

  • 4. Verkauf

    Restschuld Darlehen nach 20 Jahren -36.860 Euro

    Gesamteinnahmen nach 20 Jahren -20.000 Euro

    (unterstellt: Mieterhöhung, höhere Instandhaltungs- und Rücklagenkosten sowie geringere absetzbare Zinskosten gleichen sich aus; zudem Zusatzopportunitätskosten von 3,5 Prozent jährlich unterstellt*)

    Gesamtlast nach 20 Jahren -56.860 Euro

    Objektverkauf nach 20 Jahren zu 67.110 Euro

    (unterstellt: einprozentige jährliche Wertsteigerung)

    Verkaufsertrag abzüglich Gesamtlast 10.250 Euro

    Rendite auf das Eigenkapital (5.500 Euro) 86 Prozent

    Jährliche Rendite über 20 Jahre 3,15 Prozent

    *derzeit erzielbare Rendite 20-Jähriger Sparpläne

    Quelle: Immobilienscout24, Interhyp, eigene Berechnungen

Die Ursachen liegen auf der Hand: neben rückläufigen Baugenehmigungen und -fertigstellungen über eineinhalb Jahrzehnte auch die Beteiligung der Städte an der Spekulation auf steigende Grundstückspreise durch restriktive Vergabe von Flächen, bundesweite Angebotsverknappung durch Abschaffung oder Zusammenstreichen von Fördermaßnahmen, wie Eigenheimzulage und erhöhte Abschreibungen, nicht zu vergessen stringentes Mietrecht und Mietnomadentum, beides nicht gerade einladend für Investoren.

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