Die Mietpreisbremse ist praktisch durch. ARD und ZDF, aber wahrscheinlich auch manche privaten Sender werden - wie sonst auch, wenn es um Wohnimmobilien geht - fast ausnahmslos Mieterbund-Vertreter zu Wort kommen lassen, die dann wieder gezielt Forderungen nach noch mehr Mieterschutz stellen dürften. So etwas wie einen Vermieterbund gibt es ja nicht, stattdessen nur zersplitterte Verbände, die sich zum Teil untereinander nicht grün sind.
Die politische Entscheidung für die Mietpreisbremse folgt einer gewissen Logik, denn Deutschland ist zu mehr als der Hälfte Mieterland und wird es bleiben. Das bringt Wählerstimmen. Wer heute noch Immobilien kauft, um sie zu vermieten, ist selbst schuld.
Die Mieten-Pläne der Bundesregierung
2015 soll die Mietpreisbremse kommen. Die Regierung hat sich ihre Einführung für das erste Halbjahr vorgenommen. Durch die Mietpreisbremse darf die Miete in angespannten Märkten nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Beträgt die Vergleichsmiete also sechs Euro, dürfen nur noch höchstens 6,60 Euro je Quadratmeter verlangt werden. Die Länder dürfen festlegen, für welche Gebiete das gelten soll. Im Fokus stehen gefragte Lagen in den Großstädten.
Da gerade in Großstädten Wohnungen fehlen, soll der Neubau nicht abgewürgt werden - hier gilt keine Preisgrenze. Gleiches gilt für grundsanierte beziehungsweise umfassend modernisierte Wohnungen. Auch für sie gibt es keine Deckelung der Mieten bei Neuvermietung. Als Richtschnur gilt, dass die Sanierungskosten etwa bei einem Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung oder darüber liegen sollten, damit die Ausnahme greift.
Um die Höhe der Maximalmiete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse zu ermitteln, muss zunächst die ortübliche Miete für vergleichbare Wohungen ermittelt werden. Viele Städte erstellen einen Mietspiegel. Allerdings sind die Berechnungsmethoden von Kommune zu Kommune untereinheitlich. Bundesjustizminister Heiko Maas hat angekündigt, dies mit einem späteren Gesetzespaket zur regulieren. Ist kein Mietspiegel vorhanden, soll der Mieter selbst die ortübliche Miete ermitteln. Allerdings hat er einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, wenn ihm das nicht gelingt.
Bei bestehenden Mietverhältnissen ändert sich nichts. Bereits seit Mai 2013 können die Bundesländer für Gebiete mit hohen Mieten festlegen, dass bei bestehenden Verträgen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 statt 20 Prozent steigen dürfen. Die Mietpreisbremse gilt nur für Neuvermietungen.
Nach einer Sanierung können Vermieter einen Zuschlag auf die gedeckelte Miete nach Mietpreisbremse verlangen, sofern sie dies gut begründen. Bislang liegt dafür die Obergrenze bei elf Prozent der vorangegangenen Miete. Dieser Zuschlag gilt bislang auch noch, wenn die Modernisierungkosten über den Zuschlag bereits gedeckt sind. Bundesjustizminister Heiko Maas hat jedoch angekündigt, den Zuschlag auf zehn Prozent begrenzen zu wollen. Außerdem soll er nur so lange gelten, bis die Investionskosten dadurch gedeckt sind.
Wenn die Mietpreisbremse nicht eingehalten wird, können Geldbußen fällig werden - das Bundesjustizministerium verweist zudem auf den Mietwucher-Paragrafen im Strafgesetzbuch (§ 291). Demnach kann ein Verstoß in besonders schweren Fällen auch mit Gefängnis geahndet werden. Zuviel gezahlte Miete kann zurückgefordert werden.
Wer bestellt, der zahlt, lautet das neue Prinzip. Bisher zahlt der Mieter in der Regel zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer für den Makler, der im Auftrag des Vermieters Exposés erstellt und Besichtigungen organisiert. Wenn Mieter einen Makler beauftragen, soll dieser nur Wohnungen aus seinem Bestand anbieten dürfen, die er anderen nicht anbietet. Kritiker beklagen, dass die Regelung dazu noch unklar sei. Sucht ein Makler etwa für mehrere Mieter, bestünde den Entwürfen zufolge kein klarer Provisionsanspruch gegen einen einzelnen Interessenten.
Zudem fürchten Marktkenner, dass die Maklergebühr durch die Hintertür an die Mieter weitergegeben werden könnte, etwa durch eine zuvor erhöhte Miete oder indem die Zahlung gesetzwidrig als Abstandszahlung deklariert wird. Solche zu unrecht verlangten Zahlungen kann ein Mieter nach Auffassung des Mieterbundes noch drei Jahre lang zurückverlangen.
Angenommen, jemand tut es trotzdem, dann ist der Ärger ziemlich groß, wenn er/sie in Hessen oder Berlin sechs Prozent vom Kaufpreis an Grunderwerbsteuer berappen muss, in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein sogar 6,5 Prozent. Nur Bayern und Sachsen halten es mit dem Steuersatz von 3,5 Prozent, der einst auch in anderen Bundesländern galt. Die übliche Schnelllese-Übung beim Notar und die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch verschlingen dann zusätzlich an die 1,5 Prozent.
Auch wenn die Maklercourtage beim Verkäufer hängen bleibt, summieren sich also die Nebenkosten für den Kauf zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein auf insgesamt rund 8 Prozent. Das heißt, von der verbleibenden Basis 92 Prozent aus gerechnet müsste der Preis der Immobilie um 8,7 Prozent steigen, bevor sie in die Gewinnzone kommt.
Welche Vermieter am schlimmsten dran sind
Die eigentlichen Probleme beginnen häufig erst mit der Suche nach passenden Mietern (es sei denn, man kauft einen Altbau und übernimmt sie automatisch). Sie mögen einen noch so soliden Eindruck machen, brav ihre Gehaltsbelege vorzeigen und behaupten, nur zu zweit, dritt oder viert einzuziehen – durch sie hindurchsehen kann dennoch kein Vermieter. Spätestens wenn sie auf Schäden der gerade bezogenen Wohnung hinweisen, um die Miete zu mindern, merken Vermieter, welche Stunde ihnen geschlagen hat.
Im Lauf der Zeit ziehen zusätzlich allerhand Verwandte oder Freunde in die Wohnung ein, und bei der Abrechnung des Hausgelds treten weitere Probleme auf, etwa weil Mieter nicht einsehen wollen, warum sie die Erhöhung der – auf sie abwälzbaren - Grundsteuer in Kauf nehmen sollen. Dabei haben die Kommunen, denen diese extrem reformbedürftige Steuer zufließt, gerade erst so richtig mit drastischen Erhöhungen begonnen. Ihr meistens vorgebrachtes Argument: Man müsse immer mehr Flüchtlinge aufnehmen.
Risiken der Mietpreisbremse
Weil die Mietpreisbremse vor allem zulasten der Eigentümer geht, werden sie dem Gesetz ausweichen. Neben der Luxussanierung gibt es noch weitere Varianten:
Weil Vermieter die Kosten für Instandhaltung nicht auf die Mieter umlegen können, müssen sie Rücklagen bilden. Werden Mieterhöhungen gedeckelt, bleibt dafür weniger Geld. Mieter wohnen dann zwar billiger, aber eben auch in weniger gepflegten Häusern.
Angesichts der stark gestiegenen Kaufpreise lohnt sich Verkaufen für die Eigentümer oft mehr als Vermieten. Eingesessene Vermieter werden sich infolge der Staatseingriffe zurückziehen und an aggressive Investoren verkaufen. Diese teilen das Haus in viele kleine Wohnungen auf, die sie dann teurer an Anleger vermitteln. Die müssen dann auf Teufel komm raus die Mieter schröpfen, um ihr Investment zu refinanzieren.
Vollständig eingerichtete Wohnungen lassen sich teurer vermieten. Dabei geht es in der Regel nur um befristete Mietverträge.
Vor allem in touristisch interessanten Metropolen werden Wohnquartiere zu Touristenwohnungen, soweit die Städte dies zulassen. Die Mietpreisbremse wird diesen Trend verstärken. Städte steuern mit neuen Regeln dagegen, es droht eine Spirale von Regulierung und Ausweichreaktionen.
Am schlimmsten sind Vermieter einzelner Wohnungen dran, denn sie tragen in der Regel ein Klumpenrisiko. Das gilt vielfach auch für Vermieter einzelner Häuser, besonders in unattraktiven Lagen. Für beide Gruppen lohnt sich kaum die Einschaltung eines Verwalters, weil dann von der Miete kaum noch etwas übrig bliebe. Auch der Wohnungsmarkt arbeitet gegen sie: Die Filetstücke unter einzelnen Wohnungen und Häusern befinden sich fest in der Hand von Eigennutzern. Und am anderen Ende des Wohnungsmarktes, wo potenzielle Käufer und Verkäufer großer Wohnungsbestände unter sich sind, besteht kaum Interesse an einzelnen Objekten.
Deutsche Annington & Co. wirbeln die Kurse auf
Nun wäre eine naheliegende Idee, Geld alternativ in börsennotierte Wohnungsgesellschaften zu investieren. Spätestens seit den erfolgreichen Börsengängen von LEG und Deutsche Annington richten Anleger in Scharen ihre Augen auf sie. Deutsche Wohnen hat GSW geschluckt, Deutsche Annington ist mit Gagfah fast so weit, und erste Stimmen sind zu vernehmen, wonach bald eine Immobilienaktie im Dax vertreten sein könnte. Doch das Geschäft ist zyklisch, und die zuletzt überproportional gestiegenen Kurse schreien geradezu nach Kapitalerhöhungen und damit nach der temporären Verwässerung von Gewinnen. Mag sein, dass die Kurse noch eine Weile nach oben gepuscht werden, aber das wäre dann nichts für üblicherweise konservative Immobilienanleger.
Deren konservative Einstellung ist indes – ihnen noch gar nicht richtig bewusst - zunehmend der Spekulation gewichen. Schuld daran sind die niedrigen Zinsen; schuld ist auch die Maklerprosa, die besagt, dass Immobilien angeblich Inflationsschutz bieten. Doch das ist falsch, wie zuletzt eine Studie des Instituts DIW Berlin ergeben hat. Danach hat etwa ein Drittel der Immobilieneigentümer auf Dauer überhaupt keine Rendite erzielt oder sogar Verluste gemacht. Und das mit einer Anlageklasse, die – sieht man von Immobilienaktien ab – obendrein immobil ist, was in Flautezeiten besonders negativ zu Buche schlägt.
Immobilienfonds haben überwiegend enttäuscht
Immobil sind auch geschlossene Fonds, die sich fast ganz auf Gewerbeimmobilien konzentrieren. Schwerpunkte bilden Büros und Einkaufszentren. Solche Fonds lassen sich im Prinzip mit Beteiligungen an Unternehmen vergleichen. Sind sie unternehmerisch erfolgreich, sprudeln die Renditen. Geraten sie dagegen zu Flops, was in der Vergangenheit leider allzu oft der Fall war, gehen Anleger leer aus. Offene Fonds, die ebenfalls in Gewerbeimmobilien investieren, lassen sich eingeschränkt liquidieren. Ihre Ergebnisse sind überwiegend kein Ruhmesblatt. So geht aus einer aktuellen Untersuchung der Helaba hervor, dass diese Fonds sich im Durchschnitt nach einem Minus von 0,7 Prozent 2012 bis 2014 mit 1,6 Prozent Plus nur mühsam nach oben gekämpft haben.
Zum Vergleich: Deutsche Anleihen brachten 2014 derselben Untersuchung zufolge ein Plus von 10,3 Prozent.
Alles in allem sind Immobilien derzeit also entweder gar nicht (für potenzielle Hobbyvermieter) oder nur bedingt (für spekulative Anleger) geeignet. Es handelt sich um zyklische Investitionen, nicht um Daueranlagen. Die niedrigen Zinsen mögen zwar manche Anleger reizen, in Immobilien zu investieren. Aber spätestens nach der jetzigen Entscheidung der großen Koalition zugunsten der Mietpreisbremse sollten bei ihnen die Alarmglocken schrillen.
