Gbureks Geld-Geklimper: Wie Mieten die Inflation nach oben treiben

kolumneGbureks Geld-Geklimper: Wie Mieten die Inflation nach oben treiben

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Papierzettel mit Wohnungsgesuchen hängen an einem Laternenmast in München.

Kolumne von Manfred Gburek

Sind in erster Linie böse Vermieter schuld an hohen Mieten? Von wegen! Wie die Zustände in Berlin offenbaren, gehören vor allem die Ideologen in den Amtsstuben an den Pranger.

Manchmal braucht man nur ein paar Fakten zu kombinieren, und schon ergeben sich interessante Perspektiven. Ein aktuelles Beispiel: Im März ist der deutsche Verbraucherpreisindex auf Jahresbasis, also seit März 2014, um 0,3 Prozent gestiegen, auf Monatsbasis seit Februar 2015 sogar um 0,5 Prozent.

Die größten Ausreißer nach oben sind im Jahresvergleich die um 2,6 Prozent höheren Ausgaben für Hotels und Gaststätten, allerdings mit einer Indexgewichtung von nur knapp 4,47 Prozent, sowie die um 2,3 Prozent höheren Ausgaben für Alkohol und Tabak mit noch weniger Anteil am Index: 3,76 Prozent. Viel schwerer wiegen da die um 1,3 Prozent höheren Nettokaltmieten, weil sie im Verbraucherpreisindex mit 21 Prozent gewichtet sind.

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Die Mieten-Pläne der Bundesregierung

  • Mietpreisbremse

    2015 soll die Mietpreisbremse kommen. Die Regierung hat sich ihre Einführung für das erste Halbjahr vorgenommen. Durch die Mietpreisbremse darf die Miete in angespannten Märkten nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Beträgt die Vergleichsmiete also sechs Euro, dürfen nur noch höchstens 6,60 Euro je Quadratmeter verlangt werden. Die Länder dürfen festlegen, für welche Gebiete das gelten soll. Im Fokus stehen gefragte Lagen in den Großstädten.

  • Ausnahme für Neubauten und sanierte Gebäude

    Da gerade in Großstädten Wohnungen fehlen, soll der Neubau nicht abgewürgt werden - hier gilt keine Preisgrenze. Gleiches gilt für grundsanierte beziehungsweise umfassend modernisierte Wohnungen. Auch für sie gibt es keine Deckelung der Mieten bei Neuvermietung. Als Richtschnur gilt, dass die Sanierungskosten etwa bei einem Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung oder darüber liegen sollten, damit die Ausnahme greift.

  • Ortsübliche Miete ermitteln

    Um die Höhe der Maximalmiete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse zu ermitteln, muss zunächst die ortübliche Miete für vergleichbare Wohungen ermittelt werden. Viele Städte erstellen einen Mietspiegel. Allerdings sind die Berechnungsmethoden von Kommune zu Kommune untereinheitlich. Bundesjustizminister Heiko Maas hat angekündigt, dies mit einem späteren Gesetzespaket zur regulieren. Ist kein Mietspiegel vorhanden, soll der Mieter selbst die ortübliche Miete ermitteln. Allerdings hat er einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, wenn ihm das nicht gelingt.

  • Bestandsmieten ausgenommen

    Bei bestehenden Mietverhältnissen ändert sich nichts. Bereits seit Mai 2013 können die Bundesländer für Gebiete mit hohen Mieten festlegen, dass bei bestehenden Verträgen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 statt 20 Prozent steigen dürfen. Die Mietpreisbremse gilt nur für Neuvermietungen.

  • Aufschlag nach Modernisierung

    Nach einer Sanierung können Vermieter einen Zuschlag auf die gedeckelte Miete nach Mietpreisbremse verlangen, sofern sie dies gut begründen. Bislang liegt dafür die Obergrenze bei elf Prozent der vorangegangenen Miete. Dieser Zuschlag gilt bislang auch noch, wenn die Modernisierungkosten über den Zuschlag bereits gedeckt sind. Bundesjustizminister Heiko Maas hat jedoch angekündigt, den Zuschlag auf zehn Prozent begrenzen zu wollen. Außerdem soll er nur so lange gelten, bis die Investionskosten dadurch gedeckt sind.

  • Konsequenzen bei Nichteinhaltung

    Wenn die Mietpreisbremse nicht eingehalten wird, können Geldbußen fällig werden - das Bundesjustizministerium verweist zudem auf den Mietwucher-Paragrafen im Strafgesetzbuch (§ 291). Demnach kann ein Verstoß in besonders schweren Fällen auch mit Gefängnis geahndet werden. Zuviel gezahlte Miete kann zurückgefordert werden.

  • Maklergebühren zahlt der Besteller

    Wer bestellt, der zahlt, lautet das neue Prinzip. Bisher zahlt der Mieter in der Regel zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer für den Makler, der im Auftrag des Vermieters Exposés erstellt und Besichtigungen organisiert. Wenn Mieter einen Makler beauftragen, soll dieser nur Wohnungen aus seinem Bestand anbieten dürfen, die er anderen nicht anbietet. Kritiker beklagen, dass die Regelung dazu noch unklar sei. Sucht ein Makler etwa für mehrere Mieter, bestünde den Entwürfen zufolge kein klarer Provisionsanspruch gegen einen einzelnen Interessenten.

    Zudem fürchten Marktkenner, dass die Maklergebühr durch die Hintertür an die Mieter weitergegeben werden könnte, etwa durch eine zuvor erhöhte Miete oder indem die Zahlung gesetzwidrig als Abstandszahlung deklariert wird. Solche zu unrecht verlangten Zahlungen kann ein Mieter nach Auffassung des Mieterbundes noch drei Jahre lang zurückverlangen.

Zu diesen Zahlen passt, was die Entwicklung des Immobilienindex IMX von ImmobilienScout24 offenbart: Die Angebotsmieten sind während des ersten Quartals 2015 in Frankfurt um 0,9 Prozent gestiegen, in München um ein Prozent und in Berlin um 1,5 Prozent. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen fällt München mit plus 1,7 Prozent im Vergleich zu Frankfurt (plus 3,2 Prozent) und erst recht zu Berlin (plus 3,6 Prozent) etwas zurück.

In Berlin sitzen Ideologen am längeren Hebel

Es gehörte jahrelang zu den üblichen Floskeln, die stark nach oben geschnellten Berliner Mieten und Wohnungspreise seien auf den großen Nachholbedarf der Hauptstadt im Vergleich zu den anderen deutschen Metropolen zurückzuführen. Doch das ist nur ein Teil der Wahrheit.

Welche Schönheitsreparaturen Mieter übernehmen müssen - und welche nicht

  • Parkett

    Mieter können nicht dazu verpflichtet werden, nach dem Auszug Parkettböden abzuschleifen und zu versiegeln. Eine solche Klausel im Mietvertrag ist nicht mit der gängigen Definition von Schönheitsreparaturen vereinbar, befand das Landgericht Berlin (Az.: 63 S 347/12).

  • Schäden durch Haustiere

    Wird der kostbare Fußboden durch einen Hund in Mitleidenschaft gezogen, haftet nach einem Urteil des Landgerichts Koblenz der Mieter (Az.: 6 S 45/14). Ein Labrador hatte das Parkett mit seinen Krallen zerkratzt, die Reparatur kostete rund 5000 Euro.

  • Außenanstrich

    Der Mieter muss Türen und Fenster zwar innen, aber nicht außen streichen. Das gehöre zu den Instandhaltungsarbeiten und sei grundsätzlich Sache des Vermieters, urteilte der BGH (AZ: VIII ZR 48/09).

  • Farben

    Ein Mieter darf die Farbe von Türen und Fenstern in seiner Wohnung selbst bestimmen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). „Dem Mieter kann nicht vorgeschrieben werden, wie er zu wohnen hat“, betonte der Vorsitzende Richter (AZ: VIII ZR 50/09).

  • Do it yourself oder Handwerksbetrieb

    Schönheitsreparaturen in der Wohnung darf der Mieter auch selbst ausführen. Nach einem Urteil des BGH muss er keinen Fachbetrieb einschalten (Az.: VIII ZR 294/09).

  • Reparaturen müssen sachgemäß sein

    Wer die Wohnung unsachgemäß renoviert, muss dem Vermieter eventuell Schadenersatz zahlen, entschied das Amtsgericht Wetzlar (Az.: 38 C 264/12 (38)). Statt mit der üblichen Wandfarbe hatte ein Mieter vor dem Auszug mit Lackfarbe gestrichen.

Denn zum einen fehlt es in Berlin nicht gerade an Flächen für die Bebauung, zum anderen tickt der öffentliche Dienst in Berlin ganz anderes als etwa in München und Frankfurt. Man kann es auch so sehen: Der Mist, den Berliner Politiker und ihre Gehilfen in den Amtsstuben mit dem neuen Flughafen verzapft haben, setzt sich beim Planen und Projektieren neuer Gebäude hundertfach fort.
Dazu gebe ich hier den Auszug aus einer aktuellen Veröffentlichung von Rainer Zitelmann wieder, einem intimen Kenner des Berliner Immobilienmarktes: „Die Projektentwickler sind die einzigen kompetenten Problemlöser für den Wohnungsmangel. Ihnen müsste eigentlich der rote Teppich ausgerollt werden. Stattdessen nervt man sie mit roter oder grüner Verweigerungsideologie. Wenn ich mit Projektentwicklern spreche, höre ich immer wieder die gleichen Geschichten: von Bezirkspolitikern und Ämtern, die ihnen das Leben sehr schwer machen, die ihnen mit einem grundsätzlichen Misstrauen und manchmal sogar mit Feindseligkeit gegenübertreten, die jedoch eindeutig am längeren Hebel sitzen, weshalb es keiner wagt, die Sache öffentlich zu machen.“

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