Gebrauchte Häuser: So schützen sich Immobilienkäufer vor Baumängeln

Häufige Baumängel

Die häufigsten Baumängel verbergen sich im Keller, im Dach, bei der Fassade oder bei Strom-, Gas- und Wasserleitungen. Auch bei der Heizung oder den Fenstern steckt oft Pfusch oder veraltete Technik dahinter. Und nicht alle Fehler sind bei einer ersten Begehung mit bloßem Auge erkennbar.

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Sanierungskosten

Schätzungen des Verbands privater Bauherren (VPB) zufolge verursachen Häuser, die zwischen 1945 und Anfang der 80er Jahre gebaut wurden - bevor die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft trat - Zusatzkosten für eine Sanierung von bis zu 50 Prozent. Erst nach dieser Investition wäre das alte Gebäude wieder auf dem aktuellen Stand der Technik und würde heutigen Wohnerfordernissen entsprechen. Bei einer Hausbesichtigung aber alle Sanierungsmaßnahmen und Schritte zu überblicken, dürfte die meisten Immobiliensuchenden überfordern. "In aller Regel unterschätzen Käufer gebrauchter Immobilien den Sanierungsbedarf", bestätigt auch Thomas Penningh, Sachverständiger und Präsident beim Verband privater Bauherren.

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Gutachter bestellen

Damit die gebrauchte Immobilie nicht zum finanziellen Desaster wird, sollten Käufer unbedingt einen Sachverständigen hinzuziehen. Ein erfahrener Sachverständiger kann innerhalb von einigen Tagen ein brauchbares Gutachten erstellen. Die Begehung des Wunschobjektes dauert nur zwei bis drei Stunden. Schon im Anschluss kann der Gutachter seine Einschätzung mit dem Kaufinteressenten besprechen und erste Empfehlungen geben. "Wir urteilen in der Regel grob in drei Abstufungen: Empfehlenswert, bedingt empfehlenswert oder nicht empfehlenswert", erklärt Penningh vom Verband privater Bauherren.

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Kosten für das Gutachten

Die Begutachtung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses kostet grob geschätzt 500 Euro. Innerhalb weniger Tage wird auf Wunsch auch noch eine schriftliche Ausarbeitung der Ergebnisse erstellt. Dafür werden nochmals rund 300 Euro fällig. Fähige Gutachter finden Immobilienkäufer beispielsweise bei der Industrie- und Handelskammer.

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Geringe Preisnachlässe

Bei der hohen Immobiliennachfrage sind allerdings Verkäufer in aller Regel nicht bereit, deutlich von ihren Preisvorstellungen abzurücken. „Das Gutachten dient vor allem als wichtige Entscheidungsgrundlage für den Kaufinteressenten“, weiß Penningh aus Erfahrung. Dennoch: Wer harte Verhandlungen nicht scheut, sollte zumindest versuchen, den Kaufpreis zu drücken - wenigstens um die Kosten des Gutachtens.

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Haftung für Mängel

Ein Baugutachter kann auch in die Haftung genommen werden, wenn er etwa bei der Begehung vor dem Kauf einer Immobilie gravierende Baumängel übersieht. Dazu verfügt jeder Sachverständige über eine Berufshaftpflicht. Aber auch wenn der Gutachter verdeckte Mängel übersieht, weil er bei der Erstbegehung schließlich keine Löcher ins Mauerwerk schlagen darf, so sind zumindest in seinem Gutachten alle bis zum Kauf bekannten Mängel erfasst. Zudem hilft er nach dem Immobilienkauf beim Auftreten von verdeckten Mängeln, die Ursachen zu ermitteln. Das kann zum Beispiel wichtig werden, um Schadenersatz von Bauunternehmen oder Handwerkern wegen mangelhafter Ausführung zu verlangen.

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Versteckte Mängel

Besagte verdeckte Baumängel können sich nach Vertragsabschluss schnell zu einem großen Ärgernis entwickeln. Anders als beim Kauf von Neubauten, bei denen Bauunternehmen oder Bauträger noch mindestens fünf Jahre für verdeckte Baumängel haften müssen, kommt es bei gebrauchten Immobilien deswegen nur selten zum Schadenersatz. Denn ähnlich wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens wird eine Gebrauchtimmobilie mitsamt ihrer Mängel gekauft. Eine generelle Mängelhaftung auf Seiten des Verkäufers besteht somit entgegen landläufiger Meinung nicht. In der Regel wird diese vom Verkäufer im Kaufvertrag ohnehin wirksam ausgeschlossen.

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Mängel verschweigen

Einzige Ausnahme: Verschweigt der Verkäufer ihm bekannte Mängel oder täuscht er den Käufer sogar arglistig, kann er sich auf den Ausschluss der Mängelhaftung nicht berufen. Dann kann er nach der Entdeckung des Mangels noch für drei Jahre haftbar gemacht werden, bevor der Anspruch verjährt – allerdings maximal für zehn Jahre nach Übergang der Immobilie.

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Gesundheitsschäden

Sind die verschwiegenen Mängel so gravierend, dass die neuen Eigentümer Gesundheitsschäden davon tragen - durch Schimmel oder durch Schadstoffe auf dem Grundstück oder in verwendeten Baumaterialien -, haftet der Verkäufer sogar bis zu 30 Jahre lang.

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Schwieriger Nachweis

Der Nachweis, dass der Verkäufer wissentlich Mängel verschwiegen hat, ist allerdings schwierig und häufig mit weiterem Aufwand und Kosten verbunden. Auch hier hilft ein Sachverständiger. Er kann am ehesten beurteilen, ob der Mangel – etwa ein feuchter Keller – schon vor dem Verkauf bestanden haben muss. Über Handwerker und eventuell vorhandene Handwerkerrechnungen lässt sich dann unter Umständen belegen, dass der Verkäufer von dem beanstandeten Baumangel schon vor dem Verkauf Kenntnis hatte.

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