Geldanlage: Deutsche Immobilienfonds investieren Milliarden in den USA

Deutschlands Büroimmobilienmarkt ist überhitzt - Anleger suchen nach Alternativen. Offene Immobilienfonds aus Deutschland haben nun die USA entdeckt: Im vergangenen Jahr ging ein Drittel der Investition nach Nordamerika.

Deutsche Immobilienfonds stecken Milliarden in Büros, Hotels, Läden und Wohnungen in den USA.

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Auf der Suche nach lukrativen Anlagen für die Kunden haben offene Immobilienfonds aus Deutschland Nordamerika entdeckt. Mehr als ein Drittel der 6,2 Milliarden Euro, die die 16 Publikumsfonds im vergangenen Jahr für Ankäufe ausgaben, wurden in den USA investiert, wie die Ratingagentur Scope am Dienstag berichtete. Vor allem Union Investment habe dort zugeschlagen: mit allein 1,4 Milliarden Euro.

Die überhitzten Preise am Büroimmobilienmarkt machten Deutschland weniger attraktiv, sagte Scope-Analystin Sonja Knorr der Nachrichtenagentur Reuters. Auch der Brexit habe dabei eine Rolle gespielt. "Die Fonds haben viel investiert, als Europa im vergangenen Jahr sehr kritisch gesehen wurde."

Hatten die offenen Fonds 2014 noch 40 Prozent ihrer Gelder in inländische Immobilien gesteckt, waren es 2016 gerade noch 17 Prozent. Dabei macht Deutschland immer noch ein Drittel des Bestandes aus, zehn Prozent stecken in US-Immobilien. Insgesamt kauften die Immobilienfonds weniger als 2015: Damals hatten sie noch 7,1 Milliarden für neue Büros, Hotels, Läden und Wohnungen ausgegeben. "Für Fondsmanager wird es immer schwieriger, Objekte mit attraktiven Risiko-Rendite-Profilen zu identifizieren", heißt es in der Scope-Studie. Statt zu überhöhten Preisen zu kaufen, nähmen die Fonds lieber in Kauf, dass ihre Liquidität steige.

Fast sieben Milliarden Euro flossen im vergangenen Jahr neu in offene Immobilienfonds. Dabei geben viele Fonds nur noch dann neue Anteile aus, wenn sie bereits Objekte gefunden haben, die sie kaufen wollen. Bei der Deka etwa sind offene Fonds oft schon im Frühjahr "ausverkauft".

Von 13 deutschen Immobilienfonds, die Privatanleger kaufen können, seien derzeit nur fünf tatsächlich verfügbar, sagte Knorr. Das ist das Ergebnis der Euro-Krise, als mehrere Fonds abgewickelt werden mussten, weil die Anleger ihre Anteile in Scharen zurückgeben wollten. Die Fonds hatten danach ihre Liquiditätsquoten hochgefahren, um die Ansprüche bedienen zu können.

In diesen Städten sind die Immobilienpreise explodiert

Platz 5: Frankfurt am Main
In der hessischen Mainmetropole stiegen die Wohnungspreise von Bestandsimmobilien zwischen 2009 und 2016 um 40 Prozent an. Im Vergleich zu Düsseldorf, München, Hamburg und Berlin bedeutet das Platz fünf. Eine Kerntriebfeder: Das Brexit-Votum und die damit verbundene Auswirkung auf den Finanzstandort Frankfurt. Für das Jahr 2017 wird eine weitere Preissteigerung erwartet.

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Platz 4: Düsseldorf
In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wiesen die Immobilienpreise zwischen 2009 und 2016 eine Steigerung von knapp über 60 Prozent auf. Im Vergleich zu anderen Metropolstädten entwickelte sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt allerdings eher träge. Aufgrund einer zurückhaltenden Bautätigkeit und einer relativ hohen Leerstandsquote kann sich das Preisniveau in den kommenden Jahren laut Deutscher Bank vorerst halten und wird nicht so stark ansteigen wie in anderen Städten.

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Platz 3: Hamburg
Im besagten Zeitraum gingen die Wohnungspreise in Hamburg um etwa 70 Prozent nach oben. Eine rege Bautätigkeit sorgt in der Hansestadt dafür, dass der Nachfrageüberhang mehr und mehr abgebaut wird, und sich das Preissteigerungsniveau auf lange Sicht normalisieren dürfte. Bis dahin erwarten die Experten aber weiterhin ein kräftiges Plus in der Hansestadt.

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Platz 2: Berlin
Die Bundeshauptstadt erfreut sich zunehmender Beliebtheit – das schlägt sich auch in den Immobilienpreisen nieder. Zwar ist das Niveau der Preise deutlich niedriger als beispielsweise in München – so bekommt man etwa für drei Berliner Einfamilienhäuser in München nur eins – doch die Preise stiegen zwischen 2009 bis 2016 um etwa 75 Prozent an. In Zukunft wird eine deutliche Steigerung des Preisniveaus erwartet, da immer mehr Menschen nach Berlin ziehen, das Wohnangebot aber bei weitem nicht mithalten kann.

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Platz 1: München
In München sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren um mehr als das Doppelte gewachsen. Die bayrische Landeshauptstadt ist nicht nur die teuerste Stadt Deutschlands, sondern verzeichnet auch einen starken Nachfrageüberschuss bei Wohnimmobilien. Die Leerstandsquote tendiert gegen null – somit sind weitere Preissteigerungen in Zukunft vorprogrammiert.

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Platz 5: Einfamilienhäuser
Betrachtet man die einzelnen Immobilienarten, so lassen sich teils große Unterschiede feststellen. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser zwischen 2009 und 2016 um etwa 35 Prozent an – im Vergleich zu anderen Immobilienarten, beispielsweise Eigentumswohnungen, ist das der niedrigste Wert. Experten erwarten in den kommenden Jahren allerdings weitere Preissteigerungen und eventuell könnten dann auch die Preise für Einfamilienhäuser stärker steigen.

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Platz 4: Reihenhäuser (Bestand)
Bei den Preisen für Reihenhäuser ging es um etwa 40 Prozent nach oben. Damit liegen die Preise nur knapp über denen für Einfamilienhäuser. Zwar werden auch hier weitere Preissteigerungen erwartet, allerdings dürften diese auch bei Bestands-Reihenhäusern niedriger ausfallen als beispielsweise bei Eigentumswohnungen.

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Im Schnitt lagen Ende des Jahres 23 Prozent des aggregierten Fondsvolumens von 80 Milliarden Euro auf der Bank. Durch die Drosselung der Zuflüsse sank die Quote laut Scope zuletzt aber wieder auf 21 Prozent. Immobilienfonds-Käufer müssen nach neuen regulatorischen Vorgaben ein Jahr warten, ehe sie die Anteile zurückgeben können.

Während Fonds mit einer großen Zahl von Altanlegern 15 bis 20 Prozent Liquidität vorhalten müssen, reichten bei neuen fünf bis zehn Prozent, sagte Knorr. Sie haben allerdings einen strategischen Nachteil: "Neue Fonds bauen ihr gesamtes Portfolio in einer Hochpreis-Phase auf."