Ralf Teschauer blickt von der Dachterrasse eines Frankfurter Gründerzeithauses auf das Treiben im Bahnhofsviertel mit seinen Restaurants, Kneipen, Rotlichtbars, Imbissbuden und türkischen Lebensmittelgeschäften und staunt jedes Mal wieder: „Nicht schlecht, oder?“ Der Architekt hat das denkmalgeschützte Eckhaus an der Münchener Straße 2011 mit zwei weiteren Investoren von einer Erbengemeinschaft gekauft und saniert: Fassade, Fenster, Elektrik, Rohre – alles neu verlegt, Dachterrasse gebaut und einen Aufzug errichtet. Die Investition zahlt sich aus: Drei Wohnungen hat er bereits verkauft, für 6000 Euro den Quadratmeter. Die anderen fünf bewohnen die alten Mieter – noch. Denn sie zahlen zwischen 4,50 und 6 Euro für den Quadratmeter. Mieten, die im Frankfurter Bahnhofsviertel längst wirken wie aus der Zeit gefallen.
„Wir haben vor fünf Jahren natürlich mit Wertsteigerung gerechnet“, sagt Teschauer, „aber wir haben sie unterschätzt. Die Preise hier im Bahnhofsviertel steigen sehr schnell, und das Ende der Fahnenstange ist noch nicht erreicht.“
Teschauer hat sich dennoch entschieden, aus der Projektgesellschaft, die den Umbau gestemmt hat, auszusteigen und nicht auf weitere Wertzuwächse zu spekulieren: „Kaufen, sanieren, verkaufen, das ist meine Devise“, sagt er. Den Rest, den sollen andere machen.
Teschauer ist einer von vielen Investoren, die es in den vergangenen Jahren ins Frankfurter Bahnhofsviertel gezogen hat. In direkter Nachbarschaft zu Drogenumschlagplätzen, Puffs und Stripbars sind hier viele Luxuswohnungen entstanden. Das Viertel gilt längst als trendigste Wohngegend Frankfurts.
Jeden Abend drängeln sich Menschentrauben vor angesagten Lokalen wie Plank, Terminus-Klause und Maxie Eisen, vor allem Manager im Anzug und Hipster mit langem Bart, Dutt, Sonnenbrille und Tattoos. Dass sich in Sichtweite gerade Junkies einen Schuss setzen und Prostituierte ihre Dienste anbieten, macht das Viertel für sie umso spannender. Tagsüber in der scheinbar so sauberen Parallelwelt von Banken und Werbeagenturen, abends im richtigen, schmutzigen Leben – das geht nur im Bahnhofsviertel.
Weil immer mehr Leute auf den Geschmack kommen, ziehen die Immobilienpreise deutlich an: „Für eine nach neuesten Standards renovierte Altbauwohnung werden bis zu 6000 Euro pro Quadratmeter verlangt“, sagt Daniel Ritter, Geschäftsführender Gesellschafter bei von Poll Immobilien. Der Schnitt liegt bei knapp 4000 Euro pro Quadratmeter – satte 60 Prozent mehr als noch 2010. Im Gefolge der Preise klettern die Mieten, sie sind laut Ritter binnen fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen. „In kernsanierten Immobilien mit schicker Ausstattung werden bis zu 16 Euro pro Quadratmeter verlangt.“
Teurer Wohnraum in Frankfurt
Drängen und verdrängen
Carola Schneider* hat als Marketingmanagerin eigentlich einen Beruf, mit dem man ordentlich über die Runden kommt. Vor sieben Jahren zog sie ins Bahnhofsviertel, damals war die Ecke unter Kreativen gerade angesagt. Es war die erste Welle des Phänomens, das als Gentrifizierung in den vergangenen Jahren deutschen Großstadtbewohnern ein Begriff geworden ist: Kreative, aber nicht überbezahlte Menschen ziehen in ein abgewirtschaftetes Viertel mit alter Bausubstanz, schaffen eine Subkultur, die auch andere, besser bezahlte Kreative und später dann Büroarbeiter anzieht, die wiederum die Preise treiben und die ursprünglichen Bewohner so verdrängen. Damals unterschrieb Schneider für ihre Mansardenwohnung in der Münchener Straße einen Mietvertrag über 680 Euro Kaltmiete für 110 Quadratmeter.
Städtische Aufwertungsstrategien
Irgendwann aber nervten die Mängel: Ungeziefer in den Wohnungen, wenn das Treppenhauslicht ausfiel, wurde es nicht repariert. Das Haus war nach dem Tod der Eigentümerin an eine Erbengemeinschaft gefallen, die nun höhere Mieten wollte. Schneider dagegen minderte die Miete wegen der Mängel, zog aus, stritt sich mit dem Vermieter vor Gericht. Das Ende der Geschichte: Der Vermieter renovierte schließlich, verdoppelte aber anschließend die Kaltmiete.
Und da es solche Fälle viele gibt, müssen nach den alteingesessenen Bahnhofsviertel-Bewohnern, die schon von den Mietpreisschüben der ersten Gentrifizierungswelle überfordert wurden, nun auch die Neumieter der ersten Runde weichen und finanziell potenteren Mietern Platz machen. Denn nicht nur private Investoren und Erben, sondern auch große Projektgesellschaften entdecken das Geschäft.
Formart aus Essen etwa übernahm 2011 ein Gebäude an der Niddastraße, das die Dresdner Bank früher als Rechenzentrum genutzt hat. Seit Januar 2015 werden auf fast 8000 Quadratmetern Edelwohnungen angeboten. Erst 2017 sollen sie fertig sein, trotzdem sind 95 Prozent der 89 Wohnungen schon weg. „Wir haben mit Quadratmeterpreisen von 4000 Euro begonnen, konnten jedoch im Projektverlauf auch höhere Kaufpreise erzielen“, sagt Projektmanager Ralf Werner. Großen Wert habe man darauf gelegt, dass Bewohner die Kaiserstraße, die Flaniermeile des Viertels, erreichen können, ohne die Treffpunkte der Drogendealer und Süchtigen passieren zu müssen. Der Formart-Komplex, im Nordosten des Viertels, befindet sich in bester Gesellschaft: Ganz in der Nähe hat die Deutsche Asset Management, eine Deutsche-Bank-Tochter, ein Gebäude bezogen. Etwas weiter, an der Taunusanlage, entsteht der Marienturm, ein Hochhaus von Hochtief, mit 155 Metern fast so hoch wie die benachbarten Türme der Deutschen Bank. Und um die Ecke hat Credit Suisse Asset Management Immobilienanlagegesellschaft für 100 Millionen Euro das Hochhaus T8 mit 17 Stockwerken errichtet.
Ein Viertel verändert sein Gesicht
Zur Aufwertungsstrategie der Stadt gehört es auch, die Vorschriften zu lockern. Davon hat Investor Jürgen Zoubek profitiert, der mit der Zoubek Group vom hessischen Maintal aus in den Bereichen Haustechnik, Grundbesitz und Projektmanagement tätig ist. Er kaufte vor einigen Jahren einem Hedgefonds, der dafür keine rechte Verwendung hatte, ein Bürogebäude an der Elbestraße ab. Das Kulturdenkmal, Jahrgang 1903, wurde früher unter anderem von der Dresdner Bank genutzt. Zoubek baute das Haus, das in direkter Nachbarschaft zum Twenty7even-Komplex liegt, bis Ende 2013 komplett um und vermietet dort nun 30 Wohnungen zu Kaltmieten von 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter, dazu vier Gewerbeeinheiten. Einer der Mieter ist die Deutsche Bahn, die hier ihr Zukunftslabor d.lab untergebracht hat.
Für die neuen Wohnungen hätte Zoubek Parkplätze schaffen müssen, was im eng bebauten Viertel fast nur mit Tiefgaragen möglich ist. Die Stadtverwaltung bot ihm jedoch einen Deal an: „Ich habe mich verpflichtet, kein Laufhaus und kein Spielcasino zu errichten oder zu vermieten“, sagt der Investor. Vertreter der Branche, die direkt auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Elbestraße angesiedelt sind, hatten bereits Interesse signalisiert. Dass Zoubeks Mieter nun keine hauseigenen Parkplätze zur Verfügung haben, störe nicht weiter: „Das sind vor allem Leute um die 30, die gar keinen Wert auf ein eigenes Auto legen.“
So ändert sich das Gesicht des Viertels – an den Außenrändern neue Büros, im Kern, rund um die Kaiserstraße, immer neue Restaurants, Burger-Imbisse und Organic-Cafés. Weil neuer Wohnraum entsteht, ist die Einwohnerzahl in den vergangenen fünf Jahren um mehr als 50 Prozent gestiegen, mittlerweile leben hier gut 3900 Menschen.
Rotlichtgrößen haben Lust auf großen Reibach
Wer neu investieren will, kommt aber nicht leicht zum Zug. Wohnimmobilien aus privater Hand gelangen kaum auf den Markt. „Es wird nicht viel verkauft“, sagt James Ardinast, Betreiber der Restaurants Stanley Diamond und der Bar Maxie Eisen. „Die Preise werden so hoch angesetzt, dass meist gar nicht gekauft wird.“ Wenn dies dann doch der Fall ist, kocht schnell die Diskussion über Gentrifizierung auf. So wurde Ende 2012 das Gebäude verkauft, in dem sich die Kneipe Terminus-Klause, ein beliebter Studenten-, Künstler- und mittlerweile auch Banker-Treff, befindet. Der neue Besitzer Harry Schnabel, der auch diverse Hotels betreibt, konnte sich im vergangenen Jahr mit dem Kneipenbesitzer zunächst nicht über die Weiterführung des Mietvertrags einigen. Gerüchte, nach denen es neue Pläne für die Lokalität gebe, kamen auf. Eine Zeit lang stand die Zukunft der Kneipe auf wackligen Beinen, mit Parolen wie „Je suis Terminus-Klause“ setzten sich die Stammgäste für den Erhalt ein. Mittlerweile ist offenbar eine Lösung gefunden.
Wenig Bewegung ist aber vor allem auch deshalb im Markt, weil viele Immobilien im Besitz alteingesessener Großinvestoren sind, die mit weiter steigenden Preisen rechnen. „Rund 40 Prozent der Häuser gehören den Paten des Rotlichtmilieus“, sagt ein Neuinvestor. „Mit diesen Leuten kommt man nur schwer ins Geschäft. Sie sind extrem spekulativ unterwegs, und es fehlt ihnen oft auch das Verständnis dafür, dass von einem Geschäft beide Seiten profitieren sollten.“ Die Altinvestoren haben häufig auch kein Problem damit, Häuser unbewohnt herunterkommen zu lassen – warum soll man sich mit Mietern herumschlagen, wenn allein die Wertsteigerung genug Geld einbringt?
Vom Vorzeigeobjekt zur No-go-Area
Die erste große Spekulationswelle erfasste das Viertel bereits in den Siebzigerjahren, als sich in Frankfurt Hausbesetzer Straßenschlachten mit der Polizei lieferten. Vor allem das Westend stand im Mittelpunkt der Auseinandersetzungen. Ende der Sechzigerjahre, als die Claims hier abgesteckt waren, entdeckten die Immobilieninvestoren das benachbarte Bahnhofsviertel. Unter Kaiser Wilhelm als Flanier- und Geschäftsviertel noch ein Vorzeigeobjekt der Stadt, hatte es nach 1945 bereits einen etwas anrüchigen Ruf bekommen: Hier blühte der Schwarzhandel, hier wurden Schmuggelwaren umgeschlagen, hier amüsierten sich die GIs mit Prostituierten – all das aber in einem ausgewogenen Rahmen. 1969 bekam hier der Bauunternehmer Willi Schütz die erste Genehmigung für ein Großbordell – die Stadt wollte die Straßenprostitution aus den Wohngebieten zurückdrängen und versprach sich von festen Anlaufstellen eine bessere Kontrolle.
Spekulanten merkten dann, dass sich mit der Vermietung an Bordelle, Animierbars und Spielhallen viel Geld verdienen lässt. Zu den Investoren im Bahnhofsviertel gehörte unter anderem Immobilientycoon Josef Buchmann, der bereits Ende der Fünfzigerjahre an der Moselstraße die New York City Bar und das Imperial aufgemacht hatte. Ihm gehörte auch zeitweise das Grundstück, auf dem heute die beiden Türme der Deutschen Bank stehen.
In der Folge veränderte sich das Gesicht des Viertels dramatisch: Das bürgerliche Milieu wurde zunehmend vom Rotlicht verdrängt, es folgten Drogenbanden und Spielhallen, das Bahnhofsviertel wurde zur kriminalitätsgeschüttelten No-go-Area, in der sich internationale Banden ihre Fehden lieferten.
Friedliche Koexistenz der verschiedenen Welten
Im neuen Jahrtausend hat sich das Bild geändert, aber die „alten Herren“ aus den Siebzigerjahren sitzen immer noch auf ihren Besitztümern und werden, teilweise schon in den Achtzigern, gesichtet, wenn sie spätabends ihre Runden durchs Nachtleben drehen. Mit öffentlichen Auftritten halten sie sich jedoch zurück.
Ein Großinvestor der alten Garde, der zurückgezogen lebende Heinrich Gaumer, ist im Mai 2015 im Alter von 72 Jahren an einem Herzleiden gestorben. Sein Immobilienimperium wird auf über 70 Objekte und einen dreistelligen Millionenbetrag geschätzt. Der wohl umstrittenste Immobilienspekulant war dafür bekannt, Objekte planmäßig herunterkommen zu lassen, etwa den ehemaligen Kaufhof an der Leipziger Straße. Auch wurden in Wohnungen von Gaumer osteuropäische Tagelöhner in Überbelegung untergebracht. Nun fragen sich viele, ob Objekte aus dem Immobilienimperium auf den Markt kommen.
Heute beruht die einzigartige Atmosphäre des Viertels auf der friedlichen Koexistenz der verschiedenen Welten. Es gibt das Rotlicht, die Drogen-Connections, die Hells Angels, aber auch die türkischen, indischen oder osteuropäischen Communities, die Studenten und die betuchten Neuankömmlinge. Die Milieus kommen sich kaum in die Quere: „Seit wir Gastronomie machen, werden wir gefragt, ob wir Schutzgeld zahlen“, sagt James Ardinast vom Stanley Diamond. „Aber das ist Quatsch. Jeder kennt hier jeden, auch die Leute aus der Unterwelt. Aber es interessiert uns nicht näher, was die machen. Das lernt man hier im Viertel: Leben und leben lassen.“
Das freilich gilt kulturell, ökonomisch dagegen nur bedingt. Denn vor allem die Stadtpolitik scheint mittlerweile entschlossen, der Preisspirale nach oben nicht tatenlos zusehen zu wollen. 20 Millionen Euro hat die Stadt zwischen 2005 und 2015 ausgegeben, um den Wandel zu fördern. 250 Wohnungen sind durch Umwandlung von Büro- und Gewerbeflächen oder durch Neubau entstanden. Insgesamt kamen 376 Wohnungen mit finanzieller Unterstützung der Stadt hinzu. Eine Dreiviertelmillion ist allein in das Renommee-Objekt K58 geflossen, wo die Ruine eines Billigkaufhauses abgebrochen wurde und Platz für 38 Luxus-Apartments mit Blick auf die Drogen- und Fixerszene machte. Nun möchte die Stadtpolitik nicht in den Ruf geraten, durch öffentliche Förderung, den Wert privater Spekulationsobjekte gemehrt zu haben.
Gentrifizierungsopfer
Ganz wohl ist den Beamten angesichts der rasanten Gentrifizierungstendenzen jedenfalls nicht: „Wir müssen jetzt aufpassen, dass die erfolgreiche Aufwertung nicht ins Gegenteil umschlägt“, sagt Mark Gellert, Referent im Planungsdezernat. Die Stadt hat inzwischen eine Milieuschutzsatzung auf den Weg gebracht, die helfen soll, die Bevölkerungsstruktur zu erhalten. Künftig sollen nur noch Sozialwohnungen und Wohnungen für die Mittelschicht gefördert werden.
Vielleicht auch, weil die öffentliche Hand mittlerweile selbst zum Gentrifizierungsopfer geworden ist: Das Stadtteilbüro musste aus dem alten Domizil an der Moselstraße wegziehen, weil der neue Besitzer des Hauses keinen jährlich kündbaren Mietvertrag anbieten wollte.
