München Die rechtspopulistische AfD ist im Bundestag, die beiden großen Volksparteien CDU und SPD haben viele Wähler verloren, und Bundeskanzlerin Angela Merkel steht vor schwierigen Koalitionsverhandlungen. Die Deutschen grübeln noch immer über das Wahlergebnis. Für die ausländischen Immobilieninvestoren ist es dagegen ein „Non-Event“. So hieß es in einem der vielen Diskussionsforen auf der Expo Real in München, einer der beiden wichtigsten Immobilienmessen in Europa, die am Freitag zu Ende geht.
Die Wahl habe „null Effekt“ auf das Verhalten ausländischer Investoren, sagt Bruce Traversy, Investment-Chef der weltweit anlegenden kanadischen Immobilienaktiengesellschaft Dream Global Reit. Christian Ulbrich, deutscher Präsident und CEO des weltweit agierenden US-Immobilienberaters JLL bestätigt dies wie viele andere Spitzenkräfte der deutschen Immobilienwirtschaft.
Merkel bleibt Kanzlerin, alles andere interessiere im Ausland nicht, berichten unisono die, die Geld aus dem Ausland für deutsche Liegenschaften einwerben. Fast die Hälfte der 39,5 Milliarden Euro, die in den ersten neun Monaten nach Zahlen von BNP Paribas Real Estate auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt umgesetzt wurden, kamen aus dem Ausland. Für Piotr Bienkowski, Deutschland-Chef des vor allem in Europa starken Immobiliendienstleisters, steuert der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt in diesem Jahr auf ein Rekordtransaktionsvolumen von 60 Milliarden Euro zu. JLL-Deutschland prognostiziert vorsichtiger 53 Milliarden Euro, womit das Rekordvolumen von 2015 nur um zwei Milliarden Euro verfehlt würde.
„Im Moment wird Deutschland im Ausland vollkommen überhöht“, stellt JLL-Chef Ulbrich fest. Für das Deutschland-Faible ausländischer Investoren sprechen aber fundamentale Gründe. Gerade wurden die Wachstumserwartungen für die deutsche Wirtschaft nach oben revidiert. Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute hoben ihre Wachstumsraten für das laufende Jahr von 1,5 auf 1,9 Prozent an.
Im nächsten Jahr soll das Bruttoinlandsprodukt ihrer Meinung nach sogar um 2,1 Prozent klettern, ein Plus von 0,3 Prozentpunkten gegenüber der Frühjahresprognose. „Zurzeit kommt das Geld von überall“, stellt Ulbrich fest. Auffällig viel Kapital fließt aus China über Hongkong nach Deutschland. Koreaner seien als Käufer und Verkäufer aktiv. Sie nutzten die Zeit, um zu verkaufen, sagt Ulbrich.
Japanische Reits stehen vor Investitionen in Deutschland
Bestes Beispiel: Zu Beginn der Woche verkündete Oxford Properties, die Immobiliengesellschaft des größten kanadischen Pensionsfonds Omers, man habe das Sony Center in Berlin für 1,1 Milliarden Euro gekauft. Verkäufer ist der koreanische Pensionsfonds NPS, der das sogenannte Trophäen-Gebäude vor sieben Jahren für weniger als 600 Millionen Euro erworben hatte. Eine weitere große Investorengruppe steht nach Beobachtung der Investmentberater bereit, in Deutschland zu investieren: japanische Reits.
Impulsgeber ist eine Gesetzesänderung, die ihnen nun gestattet, bis zu 50 Prozent des Vermögens im Ausland anzulegen. Reits sind Immobilienaktiengesellschaften. Wesentliche Merkmale über Ländergrenzen hinweg sind, dass sie per Gesetz verpflichtet, sind einen sehr hohen Anteil ihrer Gewinne auszuzahlen, was in der Regel mit Steuervorteilen auf der Unternehmensebene belohnt wird. Zwar klagten die ausländische Investoren über die hohen Preise in Deutschland, aber sie kauften trotzdem, heißt es auf der Expo.
In Berlin wird mittlerweile für Top-Büroobjekte das 33-fache der Jahresmiete bezahlt. Das bedeutet, dass die Mietrendite vor Instandhaltungs,- Modernisierungs- und Verwaltungskosten sowie Steuern nur noch drei Prozent beträgt. Ein rekordverdächtig niedriger Wert. Dennoch meint Barbara Knoflach, für die Immobilieninvestitionen der BNP Paribas Real Estate weltweit verantwortlich, die Preise seien in dem aktuellen Marktumfeld angemessen.
Knoflach verweist darauf, dass die Alternativanlage zu Spitzenbürogebäuden Bundesanleihen sind. Deren Renditen bewegen sich nahe null, so dass der Renditeabstand zu diesen Immobilien zurzeit auf einem früher nicht gekannten hohen Niveau ist. In dieser Situation schrecken nicht einmal Zinserhöhungen ab. Nennenswert höhere Zinsen werden ohnehin erst 2019 erwartet. „Selbst wenn die Zinsen um 100 Basispunkte steigen, habe ich immer noch 200 Basispunkte Renditeabstand“, sagt Marcus Lemli, Investmentchef Europa des britischen Maklerhauses Savills.
Andreas Muschter, Chef der Commerz Real, schaut eher als andere auf das Rückschlagpotential, wenn der Boom zu Ende geht. Wenn die Bewertung von 33 auf 25 Jahresmieten zurückfalle, müsse er drei Jahresmieten abschreiben. Deshalb sei ihm Deutschland inzwischen zu teuer, sagt er. Er investiert für seinen 12,7 Milliarden Euro schweren, offenen Privatanleger-Immobilienfonds Hausinvest lieber im Ausland. Hohe Abwertungen treffen die Anleger, weil ihre Anteilswerte mitsinken.
Als Preistreiber identifiziert Kari Pitkin, Geschäftsführerin für das Immobiliengeschäft von Merrill Lynch Bank of America in Europa, den Mittleren Osten und Afrika, Pensionsfonds weltweit. Sie müssten ihre Immobilienquoten erhöhen. Dabei haben sie schon Mühe, die Quote zu halten. Dies nicht nur, weil ihnen permanent frisches Geld von Menschen zufließt, die für ihre Altersvorsorge sparen. Sie müssen auch Immobilien nachkaufen, weil weltweit steigende Aktienkurse die Werte ihrer Aktienportefeuilles ständig erhöhen.
Andrew Stainer, für die weltweite Verwaltung des Immobilienvermögens des Versicherers Axa verantwortlich, warnt vor dem gegenteiligen Effekt, wenn die Aktienkurse sinken. Wenn die großen Altersvorsorgeinstitute aus diesem Grund Immobilien verkaufen, könnten die Preise sinken, was gleichzeitig bedeutet, dass die Renditen zu steigen beginnen. Doch davon ist zurzeit noch nicht die Rede. Allerdings ist die anhaltende Party auf dem deutschen Immobilienmarkt manchen Akteuren inzwischen unheimlich.
„Wir erwarten in Deutschland noch weiteres Mietwachstum“
„Wir sind alle überzeugt, dass die Marktbereinigung kommt“, sagt Ulrich Höller, Chef der vor zwei Jahren gestarteten, 1,9 Milliarden Euro schweren GEG German Estate Group. Nur weiß keiner, wann es abwärts geht. Fabian Manegold, verantwortlich für die Immobilien-Transaktionen von Invesco in Deutschland, hatte bereits im vergangenen Jahr steigende Renditen, also sinkende Immobilienpreise erwartet. Aber das geschah nicht.
Invesco verwaltet weltweit knapp 65 Milliarden Dollar Immobilienvermögen, direkt wie auch indirekt über Fonds und Immobilienaktien. Mehrheitlich kauft Invesco hochklassige Gebäude für seine Kunden, um sie nach etwa fünf Jahren wieder zu veräußern. Weil es geschehen könnte, dass Invesco genau dann verkaufen will, wenn der Markt durchs Tal schreitet, sucht Invesco Immobilien, deren Kauf sich auch noch lohnt, wenn sie zehn oder 15 Jahre gehalten werden müssen.
Bedenklich stimmt Manegold, dass vielfach keine Preisabschläge für Immobilien in B-Städten gegenüber A-Städten gemacht werden. Dabei ist es in Phasen schwacher Nachfrage schwieriger, einen Käufer in einer Stadt abseits der großen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zu finden. Das höhere Risiko müsste mit einer höheren Mietrendite bezahlt werden.
Im Moment zerstreuen steigende Mieten alle Bedenken. In Frankfurt würden für sehr gute Flächen wieder Monatsmieten von mehr als 40 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, berichtet Makler Bienkowski. Selbst Berlin stehe an der Schwelle zu 40 Euro. „Wir erwarten in Deutschland noch weiteres Mietwachstum in den nächsten Jahren“, sagt JLL-Chef Ulbrich.
Die Leerstände werden nach seiner Einschätzung noch weiter abnehmen, weil nur wenige neue Immobilien an den Markt kommen werden. Unter diesen Umständen können auch mögliche Gesetzesänderungen die Branche nicht schrecken. Von einer neuen Regierung könnte die Möglichkeit, sich von der Grunderwerbsteuer zu befreien, eingeschränkt werden.
Die Grunderwerbsteuer für Käufer lässt sich umgehen, indem das Gebäude zuvor in eine Objektgesellschaft eingebracht wird. Der Käufer kauft dann nicht Beton und Steine, sondern Anteile an der Gesellschaft. Die Branche nennt dies einen Share-Deal. Begnügt der Käufer sich mit maximal 94,9 Prozent der Anteile, muss er keine Grunderwerbsteuer bezahlen. Über die Höhe der Grunderwerbsteuer entscheiden die Bundesländer.
Sie beträgt in der Spitze bis zu 6,5 Prozent. Die Steuerersparnis kann viele Millionen Euro betragen. So soll nach einem Bericht der „Immobilien Zeitung“ der Verkauf des Sony Centers in Berlin für 1,1 Milliarden Euro als Share-Deal abgewickelt werden. Beim Berliner Grunderwerbsteuersatz von sechs Prozent würden dem Land Berlin damit 66 Millionen Euro entgehen. Immobilienmakler, Investoren und ihre Berater erwarten, dass die Bedingungen verschärft werden.
Aber nennenswerte Auswirkungen auf ihr Geschäft erwarten sie nicht. „Sollte der Grunderwerbsteuerblocker wegfallen, wird das voraussichtlich keine Auswirkungen auf den deutschen Investmentmarkt haben“, sagt Karl Josef Schneiders, Geschäftsführer der Credit-Suisse-Tochter CSAM Immobilien KAG, einem großen Immobilienvermögensverwalter. Die Branche verunsichern könnten nur Neuwahlen, falls die Verhandlungen über die Jamaika-Koalition scheitern, meint GEG-Manager Höller. „Doch mit Neuwahlen rechnet im Moment niemand“, spricht Höller aus, was die Immobilienbranche denkt.
