Gewerbeimmobilien: Immobilienprofis stellen sich auf harte Zeiten ein

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Gewerbeimmobilien: Immobilienprofis stellen sich auf harte Zeiten ein

von Harald Schumacher

Mit der Expo Real hat die größte Immobilienmesse Europas begonnen. Die Stimmung in der Branche ist verhalten - der Markt für Gewerbeimmobilien schwächelt. Wovon Experten für die kommenden Monate ausgehen.

In der Krise 2009, als Banken sich misstrauten, Konzerne ihre Belegschaften in die Kurzarbeit schickten und neue Bürohäuser leer zu stehen drohten, wurde Europas größte Immobilienmesse Expo Real zum Sinnbild der Unsicherheit. Die Münchner Organisatoren verwandelten unvermietete Standflächen in Ruhezonen und verstellten mit Pappwänden den Blick auf die Misere. Gemessen daran gibt es jetzt gute Nachrichten: Bei der Expo Real 2012, die am 8. Oktober begonnen hat, teilen sich fast 1700 Aussteller die sechs Hallen auf dem Messegelände – knapp 100 mehr als im Vorjahr.

Dennoch stellen sich Deutschlands Immobilienprofis auf härtere Zeiten ein – und haben das jetzt amtlich. Für sein Expertenpanel Immobilienmarkt hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Bonn im Juli und August 334 Projektentwickler, Makler, Finanzierer und andere Marktteilnehmer befragt und sieht klar „eine Trendumkehr der bislang eher positiven Grundstimmung“. Auf dem Büro- und Einzelhandelsmarkt, warnt BBSR-Gruppenleiter Rolf Müller, „schlagen sich die gedämpften Konjunkturerwartungen ebenso nieder wie die Euro-Krise, der Ausfall einiger Kreditgeber und strategische Umorientierungen von Großbanken“.

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Womit Gewerbeimmobilienprofis für das künftige Halbjahr rechnen:

  • Was untersucht die Exklusiv-Studie?

    Das BBSR, der immobilienwirtschaftliche Thinktank des Bundesbauministeriums, bittet zweimal jährlich Gewerbeimmobilienexperten um ihre Einschätzung. Die Forscher fragten für das Expertenpanel Immobilienmarkt 334 Profis*: "Wie beurteilen Sie die künftigen Marktentwicklungen Angebot, Nachfrage, Leerstand und Mieten auf dem Büro-, Einzelhandels-, Logistikimmobilienmarkt?"

    *Davon 213 mit Schwerpunkt Büroimmobilien, 194 Einzelhandels- und 109 Logistikimmobilien. Es fehlen zu 100 Prozent jeweils die Antworten "bleiben konstant" und "keine Aussage".

  • Marktsegment Büro

    Flächenangebot: Ein Fünftel der Experten rechnet für das zweite Halbjahr 2012 mit einem sinkenden Angebot an Büroflächen (2011: nur 8 Prozent). Dass das Angebot steigt, glauben nur noch 16 Prozent (2011: 30 Prozent).

    Nachfrage: Ebenfalls die Mehrheit geht von einer sinkenden Nachfrage nach Büroimmobilien aus (39 Prozent) - im Vorjahr glaubten das nur 17 Prozent. Nur neun Prozent erwarten, dass die Nachfrage anzieht. 2011 zeigten sich noch deutlich mehr Experten optimistisch - 17 Prozent gingen damals von einer steigenden Nachfrage aus.

    Leerstand: Von einer größeren Zahl an leerstehenden Flächen gehen mittlerweile 34 Prozent aus (Vorjahr: 30 Prozent). Nur noch 17 Prozent glauben, dass der Leerstand zurückgeht (Vorjahr: 21 Prozent).

    Mieten: Schwache Nachfrage und mehr Leerstände - das wird sich auch auf die Mieten auswirken. Fast ein Drittel der Befragten rechnet mit sinkenden Mieten für Büroimmobilien, nur zehn Prozent rechnen mit steigenden Mietpreisen. Vor einem Jahr gingen noch doppelt so viele (21 Prozent) von steigenden Mieten aus.

  • Marktsegment Einzelhandel

    Flächenangebot: In diesem Segment wird die Trendwende besonders deutlich. 2011 ging die Mehrheit der Befragten noch von einem steigenden Angebot an Flächen für den Einzelhandel aus (26 Prozent) - jetzt erwartet die Mehrzahl, dass das Angebot sinken wird (24 Prozent).

    Nachfrage: Die Krise im Einzelhandel schlägt sich auch auf die erwartete Nachfrage durch. Die Immobilienprofis rechnen mehrheitlich mit einer sinkenden Nachfrage nach Gewerbeimmobilien (28 Prozent); nur noch 19 Prozent glauben, dass die Nachfrage in den kommenden Monaten anzieht (2011: 32 Prozent).

    Leerstände: Die Entwicklung der Leerstände beurteilen die Experten annährend gleich wie 2011, etwas mehr (23 Prozent) gegen von steigenden Leerständen aus, sinkende Leerstände erwarten dagegen nur 18 Prozent.

    Mieten: Ein Viertel der Immobilienprofis gehen von sinkenden Mieten für Gewerbeimmobilien im Einzelhandel aus. 18 Prozent erwarten steigende Mieten. 2011 waren die Befragten noch optimistischer - fast ein Viertel rechnete mit steigenden Mieten und nur 14 Prozent mit sinkenden.

  • Marktsegment Logistik

    Flächenangebot: Wie auch im Segment Büro und Einzelhandel gehen Experten insgesamt von einem geringeren Flächenangebot als in den vergangenen drei Jahren aus. Immer weniger Befragte glauben, dass das Angebot steigen wird (2010: 32 Prozent; 2011: 27 Prozent; 2012: 17 Prozent). Von einem sinkenden Angebot gehen wie schon vor einem Jahr 16 Prozent der Befragten aus.

    Nachfrage: Noch gehen mehr Experten von einer steigenden als von einer sinkenden Nachfrage aus (28 Prozent gegenüber 12 Prozent). Doch im Laufe der vergangenen drei Jahre ist der Optimismus deutlich geschwunden. 2011 glaubten nämlich noch mehr als die Hälfte, dass die Nachfrage anziehen werde und nur sieben Prozent rechneten mit einer schwächeren Nachfrage.

    Leerstand: Parallel rechnen nun auch doppelt so viele Experten mit einer steigenden Zahl leerstehender Flächen (15 Prozent gegenüber 7 Prozent im Vorjahr). Doch immer noch rechnen mehr Befragten damit, dass die Zahl der Leerstände zurückgeht (28 Prozent) - auch wenn ihr Anteil gegenüber dem Vorjahr deutlich schrumpft (39 Prozent).

    Mieten: 20 Prozent der Immobilienexperten erwarten steigende Mieten. 9 Prozent glauben, die Mieten werden sinken. 2011 dachten 3 Prozent, die Mieten würden sinken. 37 Prozent erwarteten steigende Mieten.

Das BBSR, der immobilienwirtschaftliche Thinktank des Bundesbauministeriums, führt die Umfrage zweimal jährlich durch. Die neuesten Ergebnisse, die der WirtschaftsWoche exklusiv vorliegen, sind vor dem Münchner Branchentreff eine kalte Dusche. 39 Prozent der Befragten erwarten für Bürohäuser eine sinkende Nachfrage – doppelt so viele wie im Frühjahr. Gleichzeitig erwarten 34 statt damals 24 Prozent der Teilnehmer wachsende Büro-Leerstände. Immer größer wird der Anteil derer, die in allen Marktsegmenten an sinkende Mieten glauben (siehe Grafiken).

Grafik In welchen Geschäftsfeldern die Marktchancen für Büroimmobilien steigen werden

Marktchancen für Büroimmobilien nach Geschäftsfeldern (zum Vergrößern bitte anklicken).

Hohe Vorvermietungsquoten

Auch zum derzeitigen Top-Thema der Branche liefert das BBSR Neues: Schätzte im Frühjahr die Hälfte der Befragten die Finanzierung von Immobilienprojekten als schwierig ein, sehen das nun schon zwei Drittel so. Kein Wunder, dass sich 7 der 17 Debatten auf dem zentralen Expo-Real-Forum um die Suche nach frischem Geld drehen. Die Banken wollen nicht erneut Kredite in überbewertete Projekte stecken und müssen zudem ab 2013 strengere Eigenkapitalvorgaben der EU erfüllen, die sich aus dem Basel-III-Programm und dem Solvency-II-Regelwerk ergeben.

Grafik Wie Profis die Entwicklung der gewerblichen und institutionellen Immobilienfinanzierung einschätzen

Finanzierung von Immobilienkrediten (zum Vergrößern bitte anklicken).

So akzeptiert die Finanzbranche nicht mehr wie noch vor fünf Jahren 95 Prozent der Investitionssumme als Fremdfinanzierungsanteil, sondern zieht bei 65 oder gar 50 Prozent die Grenze. Und sie fordert hohe Vorvermietungsquoten: „Oft müssen zwei Drittel der Flächen sichere und langfristige Mieter haben, bevor Kredite fließen“, sagt Mario Caroli, persönlich haftender Gesellschafter der Privatbank Ellwanger & Geiger in Stuttgart. Erst „in zwei bis drei Jahren“, glaubt Caroli, wird sich die Lage wieder entspannen: „Perspektivisch werden die Banken als Kreditgeber zurückkehren – gelockt von dem für sie günstigen Verhältnis von Kunden- und Refinanzierungszinssatz.“

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