Es ist im Krisenjahr 2009 einer der größten Vermietungsdeals in Deutschland. Im Juni teilt Immobilienentwickler Tishman Speyer stolz mit, die Juristenkanzlei Allen & Overy werde Anfang 2011 in das neue Frankfurter Edel-Hochhaus Opernturm einziehen. Mit zwölf Jahren ist die Vertragslaufzeit ungewöhnlich lang, mit 9000 Quadratmetern die Fläche ungewöhnlich groß. In den Top-Etagen der Immobilienbranche kursiert das Gerücht, Tishman habe den noch mehrere Jahre laufenden Mietvertrag von Allen& Overy im bisherigem Domizil, dem Japan-Tower, übernommen und opfere dafür drei bis vier Millionen Euro. „Da ist absolut nichts dran“, dementiert Markus Wiedenmann aus der Tishman-Geschäftsführung – bei dieser Premium-Immobilie habe man das nicht nötig. Ein anderer am Geschäft beteiligter Manager relativiert Gerücht und Dementi: Ein „super Welcome-Paket“ habe Tishman auf den Tisch gelegt, um die Anwälte an den Opernplatz zu locken.
Auf dem Immobilienmarkt werden Büros verramscht
Alles andere wäre ein Wunder. Denn die Mieter diktieren derzeit den Eigentümern von Gewerbeimmobilien die Konditionen. Verkäufe großer Objekte sind wegen der Finanzierungsprobleme und der Vorsicht der Banken selten. Der Büroflächenbedarf sinkt dank Wirtschaftsflaute und Stellenabbau. Gleichzeitig werden Immobilien bezugsfertig, die in besseren Zeiten geplant wurden. Unterm Strich: zu viel Angebot, zu wenig Nachfrage. Darauf reagiert der Immobilienmarkt nicht anders als die Autoindustrie. So wie diese Corsa und Fiesta mit viel Rabatt und wenig Marge in den Markt drückt, so werden nun Büros verramscht. Kreative Extras, sogenannte Incentives, sorgen dafür, dass die nominalen Mieten dabei weitgehend konstant bleiben.
Das Potpourri ist vielfältig. Mietfreie Monate gewährt der Vermieter nicht mehr einen oder zwei, sondern sechs oder mehr. Er übernimmt Umzugszuschüsse, Baukostenzuschüsse für das Interieur und Marketingzuschüsse, weil der Mieter ja die neue Adresse bekannt machen muss. Mancher kauft Interessenten aus Altverträgen heraus. Ist ein Makler im Spiel, zahlt der Vermieter die Courtage. „In guten Zeiten“, sagt Ulrich Höller, Vorstandschef des börsennotierten Gewerbeimmobilienspezialisten DIC Asset in Frankfurt am Main, „ist das andersherum.“
Mieterpflege wird immer wichtiger
„Viele unserer Mieter haben selber Probleme“, impft Höller den DIC-Spezialisten ein, die rund 1700 Mietverträge im eigenen Immobilienportfolio betreuen: „Entgegenkommen gehört zu einem schlauen Mietermanagement dazu.“ Umgekehrt zeichneten sich „smarte Mieter dadurch aus, dass sie sich das niedrigere Mietniveau für längere Zeit sichern und zum Beispiel um zehn Jahre verlängern“.
Intensive Mieterpflege ist unerlässlich geworden. Georg Glatzel, Vorstandschef des börsennotierten Projektentwicklers und Investors IFM Immobilien in Frankfurt, hat zum Beispiel 50 „wichtige Mieter definiert“ – etwa nach Größe, Image und Umsatz –, die er von sich aus fragt, ob sie zufrieden sind. „Manchmal stößt man darauf, dass man jemandem schon mit einfachen Dingen wie einem größeren Parkplatz für seinen neuen Dienstwagen helfen kann“, hat Glatzel erkannt.
