Die Kaufpreise von Immobilien steigen viel stärker als die Mieten. Das ist nichts Neues, sondern die Begleitmusik des 2009 gestarteten Booms am städtischen Immobilienmarkt.
Bislang wurde dieser Hinweis stets damit gekontert, dass durch den anhaltenden Zinsverfall fast alle einigermaßen sicheren Geldanlagen immer weniger Ertrag brächten. Insofern sei es normal, dass dies auch für Immobilien gelte. Steigen die Preise stärker als die Mieten, sinkt die Rendite von Immobilieninvestoren.
Auch für Selbstnutzer wird im Vergleich von Kauf und Miete die Miete damit attraktiver. Der große Immobilienatlas der WirtschaftsWoche hatte jüngst bereits gezeigt, dass in 17 der 50 größten Städte mieten mittlerweile attraktiver als kaufen ist - rein finanziell betrachtet.
Sinkende Mietrenditen machten den Boom am Immobilienmarkt daher schon länger anfälliger für ein plötzliches Ende. Doch bislang fehlte dafür ein Auslöser. Das hat sich womöglich geändert. Im September 2016 haben die Zinsen zumindest vorläufig gedreht. Sie starteten einen vorsichtigen Anstieg. Ob daraus wirklich eine Zinswende wird, steht noch nicht fest. Dennoch: Die Entwicklung setzt den Immobilienmarkt und die stark gestiegenen Preise in vielen Städten einer Art Stresstest aus.
Nun sind selbst Branchenvertreter besorgt. Im aktuellen Frühjahrsgutachten weist der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) darauf hin, dass die Entwicklung in einigen Städten nicht mehr nachhaltig sei. So gingen Immobilieninvestoren offenbar davon aus, dass sich die Mieterträge kräftig steigern ließen. Anders ließen sich die gezahlten Kaufpreise nicht mehr erklären.
Doch diese Erwartung steht auf wackligem Fundament: So schreibt etwa die im Juni 2015 eingeführte Mietpreisbremse in vielen Städten vor, dass Vermieter maximal zehn Prozent Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete nehmen dürfen. Einzig bei Neubauten und umfassend sanierten Bestandsbauten greift die Beschränkung nicht. Zudem gilt ein Bestandsschutz: Hat also bereits der Vormieter eines Bestandsbaus mehr als die laut Mietpreisbremse eigentlich zulässige Miete gezahlt, darf der Vermieter eine Miete in dieser Höhe auch weiter verlangen - mehr allerdings nicht. Weiteren Mieterhöhungen wäre damit ein Riegel vorgeschoben.
Aus Vermietersicht könnte es noch schlimmer kommen. So schlägt die SPD vor, die Vergleichsmieten künftig nicht mehr über vier Jahre, sondern über acht Jahre zu berechnen. Damit würden die angesetzten Vergleichsmieten geringer ausfallen, da eben nicht mehr nur die schon stark vom Preisboom erfassten Jahre einfließen würden. In einigen Städten könnten Vermieter auf Sicht mehrerer Jahre die Mieten nicht mehr erhöhen.
