Häuserpreise: Die übertriebene Angst vor der Immobilienblase

ThemaImmobilien

Häuserpreise: Die übertriebene Angst vor der Immobilienblase

von Andreas Toller

Die Preise für Wohneigentum klettern immer weiter. Die Bundesbank warnt bereits vor überteuerten Immobilien mit hohen Verlustrisiken. Aber Panik ist unangebracht, für viele Hauskäufer gibt es Entwarnung.

Der Immobilienmarkt brummt, die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden übersteigt deutschlandweit betrachtet das Angebot. Kein Wunder also, dass die Immobilienpreise vielerorts munter steigen – und das teilweise schneller, als gerechtfertigt. Das ergab zumindest eine umfangreiche Analyse der Deutschen Bundesbank. Demnach ist es in den Städten "möglicherweise" im Zuge des Booms seit 2010 zu Überbewertungen gekommen, heißt es in dem Bericht. Zwar seien "substanzielle Übertreibungen am Wohnimmobilienmarkt als Ganzem nicht zu erkennen", doch gerade in den Ballungsgebieten und den gefragten Metropolen mit ihren Speckgürteln hätten die Immobilienpreise ein Niveau erreicht, das sich "fundamental nur noch schwer rechtfertigen" lasse, so die Bundesbank.

Anzeige
Bild vergrößern

Wo der Immobilienmarkt heiß läuft: Verteilung der Preissteigerungen bei Wohnimmobilien (Wiederverkauf, 2010 bis 2012) (Für eine vergrößerte Ansicht bitte anklicken)
grau: Obergrenze Preisveränderung pro Jahr: 2,6% bei Wohnungen und 1,0% bei Reihenhäusern
hellblau: Obergrenze Preisveränderung pro Jahr: 5,5% bei Wohnungen und 3,4% bei Reihenhäusern

dunkelblau: die 10% aller untersuchten Regionen mit den höchsten Preissteigerungen

Kommt es also zur gefürchteten Immobilienblase in Deutschland? Experten haben viele Argumente, die dagegen sprechen. Allerdings sollte die Entwicklung in einzelnen Regionen und vor allem bei Eigentumswohnungen Hauskäufer für Verlustrisiken sensibilisieren. Welche Faktoren für und welche gegen die Bildung einer Immobilienpreisblase sprechen, soll im Folgenden skizziert werden.

Der Unterschied zwischen Preis und Wert

Leser hatten es in Kommentaren auf WirtschaftsWoche Online bereits kritisch angemerkt: Bei Immobilien müssen Käufer und Eigentümer unterscheiden zwischen dem Preis, den sie für das Wohneigentum bezahlen, und dem Wert, den diese Immobilie tatsächlich hat. Letzterer entspricht nämlich nur dem Preis, den der Eigentümer bei einem Verkauf tatsächlich erzielen kann. Alternativ lässt er sich auch mit den über die Nutzungsdauer erzielbaren Mieteinnahmen abschätzen. Ob eine Immobilie ihren Preis wert ist, zeigt sich somit nur beim tatsächlichen Verkauf oder über die zukünftige Rendite, die sich durch Vermietung erzielen lässt.

Bundesbank zu Preisen Immobilien bewegen sich jenseits von Gut und Böse

Wohnungen in Städten wie München, Frankfurt und Hamburg sind heiß begehrt. Doch an vielen Orten bewegen sich die Preise schon jenseits von Gut und Böse. Welche Bedeutung das für Immobilienbesitzer hat.

huGO-BildID: 33447460 Ein historischer Gebäudezug der Speicherstadt in Hamburg, aufgenommen am 27.09.2013. Foto: Christian Charisius/dpa (zu dpa «125 Jahre Speicherstadt: Wenn Teppichhändler auf Werber trifft» vom 21.10.2013) +++(c) dpa - Bildfunk+++ Quelle: dpa

Diesen Wert schon beim Kauf einer Immobilie zu kennen, wäre Hellseherei, denn sowohl ein Verkaufspreis als auch Mieteinnahmen sind mit den Unsicherheiten der künftigen Entwicklung behaftet und vernachlässigen viele Faktoren, die für Werterhalt und -entwicklung einer Immobilie ausschlaggebend sind. Ob ein regionaler Immobilienmarkt über-, unter- oder fair bewertet ist, lässt sich nur anhand von umfangreichen Daten und Prognosen ermitteln. In einer aufwändigen Modellrechnung hat die Bundesbank somit den fundamental gerechtfertigten Preis von Immobilien ermittelt.

Immobilienpreis und Einkommen entwickeln sich parallel

Die Autoren der Analyse argumentieren, dass gängige Indikatoren für das Immobilienpreisniveau wenig aussagekräftig im Hinblick auf die fundamental gerechtfertigte Bewertung von Wohneigentum sind. So ist ein gängiger Indikator etwa das Preis-Miet-Verhältnis. Danach sollte der Kaufpreis einer Immobilie dem heutigen Gegenwert der Nettomieten entsprechen, die für die Zukunft erwartet werden. Sofern der so gebildete Mietzins konstant bleibt, würden sich Wohnungspreise und –mieten parallel entwickeln. Erst seit 2004 liegen dazu Daten für das gesamte Bundesgebiet vor – und gemessen daran haben sich Preise und Mieten noch nicht voneinander entfernt, die Immobilienpreise scheinen somit gerechtfertigt. Ein anderer Indikator ist das Preis-Einkommen-Verhältnis. Bleibt das Preis-Miet-Verhältnis unverändert, und enteilt das Preis-Einkommen-Verhältnis diesem Indikator, wären Immobilien für private Haushalte immer unerschwinglicher.

Anzeige
Immobilien-Wertfinder:Was Mieten und Kaufen in Ihrer Region kostet
Immobilien-Wertefinder

Mit unserem interaktiven Tool finden Sie Interessierte Mieten und Kaufpreise in ihrem Viertel und ihrer Straße. Mehr...

Deutsche Unternehmerbörse - www.dub.de
DAS PORTAL FÜR FIRMENVERKÄUFE
– Provisionsfrei, unabhängig, neutral –
Angebote Gesuche




.

Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%