Häuserpreise in München: Die Hauptstadt des Immobilien-Wahnsinns

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Häuserpreise in München: Die Hauptstadt des Immobilien-Wahnsinns

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München ist die Hauptstadt des Immobilienwahnsinns

von Jörg HackhausenQuelle:Handelsblatt Online

Nirgendwo in Deutschland ist Wohnen so teuer: Sowohl Mieten als auch Kaufpreise sind in München stark gestiegen. Eine Analyse zeigt, dass der Boom noch nicht am Ende ist – aber bald an Grenzen stößt.

Wenn über eine Blase auf dem deutschen Häusermarkt debattiert wird, dann geht es immer und vor allem um München. In keiner anderen deutschen Metropole sind die Kaufpreise für Immobilien so stark gestiegen wie in der bayerischen Landeshauptstadt – in den vergangenen fünf Jahren um mehr als 20 Prozent.

In den begehrtesten Lagen wie der Müllerstraße im Glockenbachviertel werden 15.000 Euro und mehr pro Quadratmeter aufgerufen. Selbst eine mittelmäßige Eigentumswohnung in München kostet im Schnitt schon 3.600 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Berlin oder Köln liegt der Quadratmeterpreis nach Angaben des Immobilienverbandes IVD nur halb so hoch, im Schnitt bei rund 1.800 Euro.

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Rangliste der teuersten Wohnstraßen

  • Platz 15

    Altestadt (Altstadt), Düsseldorf
    Höchstpreise: 13.500 Euro je Quadratmeter

  • Platz 14

    Rottach-Egern, Tegernsee

    Höchstpreise: 15.000 Euro je Quadratmeter

  • Platz 13

    Bad Wiessee (Ortsteil Abwinkel), Tegernsee

    Höchstpreise: 15.000 Euro je Quadratmeter

  • Platz 12

    Flemingstraße (Bogenhausen-Herzogpark), München

    Höchstpreise: 15.000 Euro je Quadratmeter

  • Platz 11

    Große Elbstraße (Hafenrand), Hamburg

    Höchstpreise: 15.000 Euro je Quadratmeter

  • Platz 10

    Am Zirkus, Werderscher Markt (Mitte), Berlin

    Höchstpreise: 15.000 Euro je Quadratmeter

  • Platz 9

    Harvestehuder Weg (Harvestehude), Hamburg

    Höchstpreise: 16.000 Euro je Quadratmeter

  • Platz 8

    Strandpromenade (Juist), Juist

    Höchstpreise: 16.400 Euro je Quadratmeter

  • Platz 7

    Maria-Theresia-Straße (Alt-Bogenhausen), München

    Höchstpreise: 18.000 Euro je Quadratmeter

  • Platz 6

    Königinstraße, Seestraße, Mandlstraße (Schwabing), München

    Höchstpreise: 20.000 Euro je Quadratmeter

  • Platz 5

    Südliche Seestraße (Ostufer Ammerland), Starnberger See

    Höchstpreise: 25.000 Euro je Quadratmeter

  • Platz 4

    Müllerstraße (Glockenbachviertel), München

    Höchstpreise: 25.000 Euro je Quadratmeter

  • Platz 3

    Heideweg/Heidewinkel, Wiesenweg (Kampen), Sylt

    Höchstpreise: 28.000 Euro je Quadratmeter

  • Platz 2

    Ostheideweg (Kampen), Sylt

    Höchstpreise: 30.000 Euro je Quadratmeter

  • Platz 1

    Hobokenweg (Kampen), Sylt

    Höchstpreise: 35.000 Euro je Quadratmeter

  • Quelle

    Engel & Völkers, Analyse des Luxuswohnimmobilienmarkts 2012/13

Eine Analyse von Immobilienscout24 für Handelsblatt Online zeigt, dass Immobilienboom nicht nur die gesamte Stadt erfasst hat, sondern bis weit ins Umland reicht – von Fürstenfeldbruck bis Ebersberg, von Freising bis Tutzing. Selbst 50 Kilometer entfernt vom Zentrum ist der Markt noch heiß . Eine solche Anziehungskraft entfaltet keine andere deutsche Stadt. „Nirgendwo sonst in Deutschland ist die Dichte exzellenter Lagen so hoch wie in der Region München“, sagt Jan Hebecker von Immobilienscout24.

Neben der Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen sind zahlreiche weitere Daten in die Auswertung eingegangen. Herausgekommen ist ein Rating für jeden Stadtteil und jede Gemeinde im Umland. Die Noten sind in Kategorien von AAA bis D unterteilt. Die Bestnote Triple-A erhalten nur die begehrsten Lagen - und davon gibt es in und um München einige. Das gesamte Stadtgebiet wird mit AAA bewertet, einziger kleiner Ausreißer ist der Langwied, der aber immer noch die zweitbeste Note AA erhält. AAA bekommen auch die im Süden angrenzenden Gemeinden Pullach, Planegg, Grünwald und Gräfelfing.

„Der Münchner Wohnungsmarkt übertrifft in punkto Miet- und Kaufpreise bereits alle anderen Städte in Deutschland. Ein Blick auf die Fundamentaldaten lässt erwarten, dass die Preise weiter ansteigen werden“, sagt Manfred Binsfeld, Immobilienexperte von Feri Research.


Der Markt gerät aus dem Gleichgewicht

Dass die Preise gerade in und um München so stark steigen, hat naheliegende Gründe: München belegt in Ranglisten regelmäßig den ersten Platz unter den wirtschaftlich erfolgreichsten Städten. Und die Menschen ziehen nun mal dorthin, wo sie Arbeit finden. Allerdings finden sie in München nur schwer eine Wohnung. In der Vergangenheit sind nicht genügend Wohnungen gebaut worden. Jetzt kommt die Stadt nicht hinterher, neuen Wohnraum zu schaffen.

„In München beobachten wir, dass hier inzwischen in Lagen gebaut wird, die vor einigen Jahren noch ausgeschlossen wurden. Die Nähe zu Bahngleisen etwa ist kein Ausschlusskriterium mehr. Die Stadt wächst zunehmend auch in die Außenbereiche“, erklärt Steffen Hanschmann, Geschäftsführer der Baywobau Baubetreuung.

Große Nachfrage trifft also auf knappes Angebot – es braucht kein volkswirtschaftliches Studium, um zu begreifen, wie ein Markt darauf reagiert. Aber lässt sich die extreme Preisentwicklung allein damit erklären?

Wo die Immobilienpreise am stärksten steigen

  • Delitzsch (Sachsen, 25.000 Einwohner)

    Nettokaufpreis:

    2012: 110.000 Euro

    2013: 140.000 Euro

    Preisveränderung: +27,3 Prozent

    Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert. Preisveränderung im Vergleich zum Vorjahr.

    Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013

  • Bamberg

    Nettokaufpreis:

    2012: 237.500 Euro

    2013: 300.000 Euro

    Preisveränderung: +26,3 Prozent

    Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

  • Trier

    Nettokaufpreis:

    2012: 200.000 Euro

    2013: 250.000 Euro

    Preisveränderung: +25,0 Prozent

    Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

  • Montabaur

    Nettokaufpreis:

    2012: 118.000 Euro

    2013: 145.000 Euro

    Preisveränderung: +22,9 Prozent

    Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

  • Kaarst

    Nettokaufpreis:

    2012: 250.000 Euro

    2013: 300.000 Euro

    Preisveränderung: +20,0 Prozent

    Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

  • Bendorf

    Nettokaufpreis:

    2012: 150.000 Euro

    2013: 175.000 Euro

    Preisveränderung: +16,7 Prozent

    Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

  • Friedrichshafen

    Nettokaufpreis:

    2012: 330.000 Euro

    2013: 380.000 Euro

    Preisveränderung: +15,2 Prozent

    Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

  • Villingen-Schwenningen

    Nettokaufpreis:

    2012: 200.000 Euro

    2013: 230.000 Euro

    Preisveränderung: +15,0 Prozent

    Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

  • Sankt Peter Ording, Braunschweig, Neubrandenburg, Wernigerode, Sonneberg

    Sankt Peter Ording

    Nettokaufpreis:

    2012: 280.000 Euro

    2013: 320.000 Euro

    Braunschweig

    Nettokaufpreis:

    2012: 175.000 Euro

    2013: 200.000 Euro

    Neubrandenburg

    Nettokaufpreis:

    2012: 140.000 Euro

    2013: 160.000 Euro

    Wernigerode

    Nettokaufpreis:

    2012: 175.000 Euro

    2013: 200.000 Euro

    Sonneberg

    Nettokaufpreis:

    2012: 105000 Euro

    2013: 120000 Euro

    Preisveränderung bei allen genannten Städten: +14,3 Prozent

    Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

  • Hannover

    Nettokaufpreis:

    2012: 220.000 Euro

    2013: 250.000 Euro

    Preisveränderung: +13,6 Prozent

    Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Der Immobilienboom wird befeuert durch niedrige Zinsen in der Euro-Zone. Einerseits gibt es kaum noch Geldanlagen, die ordentliche Zinsen abwerfen; andererseits ist es günstig wie nie, sich Geld zu leihen. Beides führt dazu, dass sich sowohl Großinvestoren als auch vermögende Privatleute verstärkt auf dem Wohnungsmarkt umsehen. Es strömt mehr heißes Geld in Immobilien, was wiederum die Preise treibt.

Das Extrem dieser Entwicklung lässt sich am besten in München beobachten: Die Käufer sind teilweise so verwegen oder verzweifelt, dass sie fast das 30-fache einer Jahresmiete für eine Immobilie zahlen. Das heißt: Die Summe, die sie investieren, haben sie erst nach 30 Jahren wieder raus; und das auch nur theoretisch, alle zwischendurch anfallenden Kosten sind da noch nicht eingerechnet.

In den vergangenen Jahren haben die Kaufpreise deutlich stärker zugelegt als die Mieten. Zwar zahlen Münchener im bundesweiten Vergleich auch die höchsten Mieten, aber in Relation haben die Kaufpreise eben noch deutlich stärker zugelegt. Eine solche Entwicklung ist immer ein Indiz dafür, dass der Markt aus dem Gleichgewicht gerät. Noch ist der Boom zwar nicht am Ende, aber er könnte bald an Grenzen stoßen.

Das sehen inzwischen auch die ersten Investoren ein. Arndt Krienen, Chef der mittelständischen Westgrund AG, sieht sich lieber nach anderen Standorten um: „In Baden-Württemberg und Bayern sind die Kaufpreise mittlerweile so hoch, dass uns Investitionen aktuell nicht rentabel erscheinen.“

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