Eine Immobilie heißt so, weil sie unbeweglich ist und immer an ihrem Platz bleibt. Viele hält genau das vom Hauskauf ab. Welches Haus steht auf Dauer genau da, wo man es haben möchte? Und was macht der Eigentümer damit, wenn er etwa aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen will? Beim kurzfristigen Verkauf drohen Verluste – wenn sich überhaupt so schnell ein Käufer findet. So manchem ist eine Immobilie schlicht zu unflexibel.
Zwar sind die Finanzierungsbedingungen günstig, aber zugleich sind die Immobilienpreise in den gefragten Regionen stark gestiegen. In begehrten Großstädten wie Hamburg, Köln oder Berlin, oder auch in London, Amsterdam und vielen anderen Regionen muss für Wohnraum tief in die Tasche gegriffen werden.
Jetzt wittern vermehrt Individualisten eine Alternative zur Behausung aus Stein und Mörtel: Hausboote und schwimmende Wohnhäuser. Der Wohnraum auf dem Wasser bietet nämlich viele Vorzüge: Mit dem Hausboot lässt sich auch woanders hinschippern, an Flüssen und Seen wohnt es sich zudem meist naturnah und ruhig. Dabei sind Häfen und Liegeplätze am Flussufer oftmals recht zentral liegen, es gibt sie auch in zentraler Lage an Flüssen und Kanälen, die durch Großstädte fließen. Das sanfte Schaukeln auf dem Wasser gefällt ebenfalls vielen Interessenten, ein Grundstück ist nicht notwendig. Und statt eigenem Garten oder Balkon bieten die meisten Hausboote große Terrassen auf dem Schiffsdeck, um die einen im Sommer jeder Passant beneidet.
So teuer wie ein Haus
Aber ist die Wohnsitzverlagerung auf ein Hausboot auch wirtschaftlich und praktikabel?
Bei der Anschaffung können Hausboote ohne weiteres den Preis eines freistehenden Einfamilienhauses und mehr erreichen. Hinzu kommt noch der Unterhalt: Wartungsarbeiten, Reparaturen und Liegeplatzgebühren sind unumgänglich. Hinzu kommen Kosten für Frischwasser und Abwasserentsorgung, Stromversorgung sowie notwendige Versicherungen. All diese Ausgaben gehören zwingend zur Kalkulation der Wohnkosten. Zudem sollten technische und bürokratische Hürden sowie Einschränkungen durch das vorhandene Wasserwegenetz nicht außer Acht gelassen werden.
Ob ein Hausboot günstiger als ein Immobilienkauf ist, lässt pauschal kaum beantworten, denn es gibt viele Hausbootvarianten an den unterschiedlichsten Standorten. Grundsätzlich muss zwischen motorisierten, fahrbereiten Hausbooten, die unter die Sportbootrichtlinie fallen, und Hausbooten oder schwimmenden Wohnhäusern mit dauerhaftem Liegeplatz unterschieden werden. Bei ersteren handelt es sich oftmals um umgebaute Sportboote oder floßähnliche Konstruktionen, die tatsächlich eher zum Wohnen konzipiert wurden. Einen regelrechten Boom erleben Hausboote, die zwischen diesen beiden Typen liegen, meist recht kostengünstig konstruiert sind und sowohl für Ausflüge als auch als Wohnraum taugen.
„Für die lokalen Behörden ist die Art der Nutzung entscheidend. Hausboote, die dauerhaft bewohnt oder an Urlauber vermietet werden, behandeln die Behörden nämlich als schwimmendes Ferienhaus, für die es je nach Standort erhebliche Auflagen gibt“, sagt Ulf Baither, Geschäftsführer von Floating House. „Wessen Hausboot ständig auf den Wasserwegen unterwegs ist und an wechselnden Orten anlegt, wird hingegen wie ein Sportboot nahezu ohne bauliche Auflagen behandelt und benötigt keinen festen Liegeplatz, sondern nur eine geeignete Anlegestelle“. Diese seien für die meist recht ausladenden Hausboote allerdings rar gesät. Diese Wohnform ist daher nur etwas für nicht-sesshafte Individualisten oder Dauerreisende.
Zuerst einen Liegeplatz suchen
Neue, großzügige Hausboote mit moderner Technik und Winterausstattung mit gedämmten Wänden, Heizung sowie Warmwasserversorgung sind hingegen ganzjährig bewohnbar und unterliegen den Bauauflagen der lokalen Behörden. Wer auf den Wasser wirklich leben will, benötigt jedoch einen festen Standort – und der kostet. „Für ein Hausboot benötigt der Käufer unbedingt einen Liegeplatz. Die Kosten dafür sind abhängig von der Größe des Hausboots und schwanken sehr stark, ungefähr zwischen 2000 und 6000 Euro im Jahr“, berichtet Marie Gest vom Hausbootanbieter Floatinghouse in Berlin. Der Liegeplatz kann in ausgewiesenen Zonen an Flüssen und Seen liegen, auch ein Ankerplatz in einem Yachthafen ist möglich, sofern der Hafenbetreiber das erlaubt. Denn moderne Hausboote nehmen leicht den Platz von mehreren normalen Sportbooten in Anspruch – und das meist auf Dauer.
Beliebt, so Marketingmanagerin Gest, seien vor allem die Standorte an der Ostsee. In Großstädten wie Hamburg, Berlin, Köln oder Leipzig sei das Angebot an Liegeplätzen noch immer sehr klein und vergleichsweise teuer. „Oft gibt es Probleme mit den Genehmigungen neuer Liegeplätze durch die Behörden. Für festliegende und nicht fahrbare Hausboote muss die zuständige Gemeinde erst einen Bebauungsplan verabschieden. Der ist aber oft schwer durchzukriegen“, weiß Gest aus Erfahrung.
Nur wenn Hausboot-Liegeplätze, wie etwa im Rhein-nahen Freizeit- und Erholungsgebiet Xantener Nordsee, politisch gewollt seien, ist das Genehmigungsverfahren auch schon mal nach einem Jahr abgeschlossen. Üblich sind jedoch Verfahrensdauern von zwei bis fünf Jahren, verbunden mit Kosten von 30.000 bis 50.000 Euro.
Das allein schreckt schon viele Hausbootkäufer ab. Ein Hausboot-Wohnprojekt an der Berliner Humboldtinsel etwa hatte eine Vorlaufzeit von acht Jahren. Einen Liegeplatz in einem Yachthafen zu ergattern, dürfte bedeutend einfacher sein und schneller gehen. Viele gebrauchte Hausboote werden gleich mit Liegeplatz angeboten, Hausboothersteller helfen zudem oft bei der Suche. Wer lieber ein Ufergrundstück erwerben möchte, um dort mit seinem Hausboot dauerhaft zu ankern, muss sich auf einen Behördenmarathon einstellen und zahlt zudem Grundsteuer und Grunderwerbssteuer. Für das Hausboot am gepachteten Liegeplatz fallen diese Steuern grundsätzlich nicht an.
Standort und Nutzung bestimmen die Auflagen
Hersteller von modernen Hausbooten fragen Interessenten deshalb zuerst nach dem Liegeplatz. Denn nur wenn ein Liegeplatz vorhanden ist, ist eine konkrete Planung der schwimmenden Behausung möglich. Zum einen benötigt ein Hausboot oftmals mehr Platz als eine kleine Yacht, zum anderen muss es nicht zwingend mit einem Motor ausgestattet werden. Ist ein fester Liegeplatz vorgesehen, kann auf einen eigenen Antrieb verzichtet werden, dafür ist in der Regel ein Anschluss an das Versorgungsnetz nötig. Wer den Standort wechseln will, muss das Hausboot von einem anderen Kahn schleppen lassen.
Ist das Hausboot mit eigenem Motor ausgestattet, ist auf Binnengewässern seit einigen Jahren kein Führerschein mehr erforderlich, sofern die Motorleistung 15 PS nicht überschreitet. Allerdings kann es regionale Ausnahmen geben, etwa für einige Wasserwege in Berlin. Die meisten Hausbootbesitzer dürften jedoch gut ohne Führerschein auskommen.
Laufende Kosten einkalkulieren
Wer die Kosten für ein Hausboot kalkuliert, muss außerdem Ausgaben für laufende Reparaturen und Instandhaltungskosten einplanen. Die sind natürlich abhängig vom Zustand des Hausboots. Zum Beispiel müssen jene Teile des Hausboots, die ständig im Wasser liegen oder der Witterung ausgesetzt sind und rosten, regelmäßig geprüft und gewartet werden. Ohne Farbeimer und Pinsel kommt kein Hausbootbesitzer aus.
Bei neuen Hausbooten rechnet Anbieter Floatinghouse überschlägig mit jährlichen Ausgaben von 1800 Euro für die laufenden Arbeiten am Boot. Ältere Hausboote sind anfälliger für Reparaturen, dann können die Kosten auch deutlich darüber liegen. Vor allem Schiffe und Boote, die nachträglich zum Hausboot umgebaut wurden, sind in diesem Punkt deutlich kostenintensiver als die modernen schwimmenden Wohnhäuser, die zwar ebenfalls beweglich, aber weniger zum Reisen gedacht sind.
Vor allem im Yachthafen, auch Marina genannt, kommt es vor, dass der Anbieter der Liegeplätze die Bootseigner dazu verpflichtet, Wartungsarbeiten in der eigenen Werft beziehungsweise durch die eigenen Handwerker vornehmen zu lassen. Vor dem Anmieten eines Liegeplatzes sollte das sowie die weiteren Regeln des Verpächters genauestens geklärt werden.
Ein weiterer Kostenblock ist die zwingend notwendige Versicherung. Sie entspricht ungefähr einer kombinierten Wohngebäude-Haftpflicht-Kaskoversicherung, auch eine Inhaltsversicherung – ähnlich einer Hausratversicherung – kann integriert werden. Die Kosten dafür schlagen locker mit 1000 bis 2000 Euro im Jahr zu Buche. Ist das Hausboot fahrbereit, also motorisiert, wird es ebenso teurer wie bei größeren Hausbooten.
Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015
Stadt: Erlangen
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23
Stadt: Nürnberg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 57,04
Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
Scoring Strukturrisiko: 68,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 62,17
Stadt: Freiburg im Breisgau
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 58,11
Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
Scoring Strukturrisiko: 53,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 55,00
Stadt: Wolfsburg
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,35
Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
Scoring Strukturrisiko: 40,7
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 55,51
Stadt: Braunschweig
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,39
Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
Scoring Strukturrisiko: 37,1
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 67,54
Stadt: Hannover
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 60,91
Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
Scoring Strukturrisiko: 50,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 66,96
Stadt: Potsdam
Bundesland: Brandenburg
Gesamtscoring: 61,65
Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
Scoring Strukturrisiko: 57,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 74,71
Stadt: Darmstadt
Bundesland: Hessen
Gesamtscoring: 61,76
Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
Scoring Strukturrisiko: 74,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 60,22
Stadt: Regensburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,02
Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
Scoring Strukturrisiko: 55,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 65,72
Stadt: Ingolstadt
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23
Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83
Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015
| Teilscoring | Gewichtung | Faktoren | Was wird untersucht? |
| Sozio- ökonomische Daten | 25% | - Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013 | - Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte |
| Struktur- risiko | 20% | - Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum | - künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts |
| Liquiditäts- risiko | 20% | - Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität | - das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort |
| Standort- potenzial | 35% | - Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte | - Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen |
Wohnnebenkosten einplanen
Wer dauerhaften Wohnkomfort auf dem Wasser sicherstellen möchte, kommt um einen Anschluss an die örtlichen Versorgungsnetze für Strom, Wasser und Abwasser nicht herum. Zwar lässt sich die Versorgung mit Hilfe von Generator, Solardach, Batterie, Frisch- und Abwassertank auch autark organisieren, doch ist dies mit erheblichen Mehrkosten beim Kauf sowie regelmäßigen Ausgaben fürs Tanken, Abpumpen und Instandhaltung verbunden. Einige Hausboote sind sogar mit einer kleinen Kläranlage ausgestattet, die jährlich gewartet werden muss.
Ist der Liegeplatz bereits an die Versorgungsnetze angeschlossen, stellt der Verpächter dies wie bei einer Nebenkostenabrechnung für eine Mietwohnung in Rechnung. Ist eine komplette Erschließung der Anlegestelle notwendig, kommen auf den Bootseigner jedoch leicht Ausgaben im fünfstelligen Bereich zu. Die Müllentsorgung ist in vielen Marinas bereits in der Liegeplatzgebühr enthalten, ansonsten kommen nochmal etwa 150 Euro oben drauf. Insgesamt ähneln die gesamten Nebenkosten eines Hausbootes denen für ein Einfamilienhaus.
Finanzierer haben sich auf Hausboote eingestellt
Relativ problematisch war lange die Finanzierung eines Hausbootes. Da selbst Hausboote ohne eigenen Motorantrieb grundsätzlich ein bewegliches Wirtschaftsgut sind und zudem Wasser und Wetter ausgesetzt sind, tun sich noch immer viele Banken damit schwer, das Hausboot als Sicherheit zu akzeptieren. Zudem gibt es für Hausboote kein Grundbuch, in das die Bank eine Grundschuld eintragen lassen kann. Für viele war das Finanzierungsrisiko daher nicht kalkulierbar.
Dennoch hat sich die Situation in den vergangenen Jahren entspannt. Zumindest die Hausboothersteller arbeiten regelmäßig mit verschiedenen Finanzierern zusammen, die gute Erfahrungen mit Hausbootkäufern gemacht haben. „Die Konditionen liegen dabei zwischen einem höher verzinsten Konsumentenkredit und einem günstigen Baukredit für eine Immobilie“, erklärt Baither. „Wertgutachten durch vereidigte Sachverständige helfen den Banken, die Risiken angemessen zu kalkulieren.“ Damit lassen sich überzogene Zinsforderungen der Banken oftmals verhindern.
Steuervorteile für Vermieter
„Dass ein Hausboot in Deutschland gekauft wird, um dauerhaft darauf zu wohnen, passiert praktisch nie“, berichtet Gest vom Anbieter Floatinghouse. „99,9 Prozent unserer Käufer wollen ihr Hausboot nur wenige Wochen im Jahr nutzen und in der restlichen Zeit an Urlauber vermieten. Sie nutzen das Hausboot als Geldanlage.“
Die beste Baufinanzierungsberatung 2015
Beratung vor Ort (in Punkten*): Ø 74,5
Telefon (in Punkten*): Ø 71,3
E-Mail (in Punkten*): Ø 58,2
Gesamt (in Punkten*): Ø 73,2
Quelle: S.W.I. FINANCE, Testzeitraum März bis Mai 2015, Stand: Juni 2015
* Punkte auf einer Skala von 0 bis 100 (100 Punkte sind maximal erreichbar). Durch Auf- und Abrundungen können sich Rundungsdifferenzen ergeben, welche keinen Einfluss auf das Gesamtergebnis haben. Unterschiedliche Ränge trotz gleicher Punktzahl werden durch Unterschiede auf einer weiteren Nachkommastelle verursacht
Beratung vor Ort (in Punkten*): 81,0
Telefon (in Punkten*): 69,0
E-Mail (in Punkten*): 58,7
Gesamt (in Punkten*): 78,1
Den Gesamtsieg erringt die Commerzbank durch ihre sehr hohe Beratungsqualität vor Ort. Die Mitarbeiter nahmen sich viel Zeit, berieten umfassend und fragten ausführlich nach der persönlichen und finanziellen Situation des Kunden. Der Finanzierungsvorschlag war entsprechend auf den Kunden zugeschnitten und passgenau.
Beratung vor Ort (in Punkten*): 79,3
Telefon (in Punkten*): 73,6
E-Mail (in Punkten*): 56,4
Gesamt (in Punkten*): 77,3
Die Hamburger Sparkasse hatte ihre Stärke in der Kompetenz der Kundenberater in den Filialen. Keine Kundenfrage blieb unbeantwortet. Alle Finanzierungskosten wurden umfassend und transparent dargelegt.
Beratung vor Ort (in Punkten*): 75,7
Telefon (in Punkten*): 80,4
E-Mail (in Punkten*): 59,3
Gesamt (in Punkten*): 75,6
Den dritten Rang erreicht die HypoVereinsbank dank einer guten Leistung bei der Beratung vor Ort und der sehr guten telefonischen Beratung, der besten im Testfeld.
Beratung vor Ort (in Punkten*): 76,3
Telefon (in Punkten*): 73,9
E-Mail (in Punkten*): 65,3
Gesamt (in Punkten*): 75,4
Den vierten Platz verdankt die Berliner Volksbank einer überdurchschnittlichen Beratungsleistung sowohl vor Ort, als auch per Telefon und E-Mail. In der E-Mail-Bearbeitung erreicht die Genossenschaftsbank sogar das beste Ergebnis im insgesamt schwachen Testfeld in dieser Disziplin.
Beratung vor Ort (in Punkten*): 77,6
Telefon (in Punkten*): 68,1
E-Mail (in Punkten*): 59,5
Gesamt (in Punkten*): 75,2
Der deutsche Primus unter den Privatbanken, die Deutsche Bank, berät Kunden in den Filialen zwar ordentlich und mit der zweitbesten Bedarfsanalyse, am Telefon aber war das Ergebnis unterdurchschnittlich.
Beratung vor Ort (in Punkten*): 69,1
Telefon (in Punkten*): 77,8
E-Mail (in Punkten*): 54,9
Gesamt (in Punkten*): 69,7
Bei der Targobank fiel nur die überdurchschnittliche Servicequalität am Telefon positiv auf, sie war die zweitbeste im Test. Die Leistungen in der Filialberatung zur Baufinanzierung waren jedoch vergleichsweise schwach.
Beratung vor Ort (in Punkten*): 68,8
Telefon (in Punkten*): 62,5
E-Mail (in Punkten*): 58,4
Gesamt (in Punkten*): 67,3
Die spanisch-stämmige Bank beriet Immobilienkäufer vor Ort und am Telefon nur unterdurchschnittlich. Am Telefon wirkten die Berater passiv und interessierten sich nicht recht für die Anliegen der Anrufer. Die Bedarfsanalyse in der Vor-Ort-Beratung war mangelhaft: Nicht ein Kunde wurde nach seinen monatlichen Haushaltsausgaben gefragt, so dass das frei verfügbare Einkommen nicht bestimmt werden konnte.
Beratung vor Ort (in Punkten*): 68,1
Telefon (in Punkten*): 65,0
E-Mail (in Punkten*): 53,0
Gesamt (in Punkten*): 66,9
Die rote Laterne in der Baufinanzierungsberatung geht an die Postbank. In allen Kategorien belegte die zum Verkauf stehende Tochter der Deutschen Bank einen der letzten Plätze. In der Beratung blieben viele Fragen offen, die Bedarfsanalyse war nur oberflächlich. Obwohl in der E-Mail-Beratung nur auf andere Kontaktmöglichkeiten - etwa in einer Filiale - hingewiesen wurde, benötigte eine Antwortmail der Postbank durchschnittlich mehr als 66 Stunden. Bei anderen Banken genügt diese Zeit zum Abschluss eines Finanzierungsvertrages.
Mit der Vermietung eines Hausbootes an Feriengäste ergeben sich für den Eigentümer nämlich Steuervorteile. Laufende Kosten für Liegeplatz, Wartung und Reparatur lassen sich dann als Betriebskosten von der Steuer absetzen. Zudem sind die Chartermieten für den Vermieter recht einträglich. Selbst ältere Hausboote sind pro Woche kaum unter 800 Euro zu mieten, häufig liegen die Kosten zwischen 1200 und 2000 Euro pro Woche, abhängig von Bootsgröße, Ausstattung, Saison und Standort.
Wer sein Hausboot vermietet, darf es dennoch selber nutzen. Laut Steuerrecht darf die Selbstnutzung aber zehn Prozent nicht überschreiten. Immerhin genügt das für einen sechs- bis siebenwöchigen Urlaub auf dem eigenen Hausboot ohne Steuernachteile.
Fazit: Hausboote eigenen sich zwar zum dauerhaften Wohnen, sind aber unter dem Strich durch die Betriebskosten etwas teurer im Unterhalt als eine normale Wohnung. Zudem sind Liegeplätze sehr knapp und längst nicht in jeder Region verfügbar. Nur wer das Hausboot überwiegend vermietet, profitiert von Steuervorteilen. Zustände wie auf Londons Kanälen oder in den Amsterdamer Grachten, wo diese Wohnform eine echte Alternative zur teuren Immobilie darstellt, wird es auf deutschen Gewässern bis auf weiteres wohl nicht geben.
Liebhabern vom Wohnen auf dem Wasser ist daher eher das gelegentliche Mieten eines Hausbootes für den Urlaub zu empfehlen, sofern das Budget begrenzt. Wer mit spitzem Bleistift rechnen muss, wird das Wohnen auf dem Wasser schnell bereuen, denn ein Hausboot als permanentes Domizil frisst viel Zeit und Geld. Wirtschaftlicher ist sicher die Vermietung an Urlauber. Dann ist aber weiterhin eine womöglich teure Wohnung in der Stadt nötig.
