Himmlisch bis heikel: Diese Fertighaus-Fallen sollten Bauherren kennen

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Himmlisch bis heikel: Diese Fertighaus-Fallen sollten Bauherren kennen

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Der Traum eines Eigenheims. Ist ein Fertighaus das Richtige?

von Andreas Toller

Ein Einfamilienhaus ist der Traum vieler Familien. Fertighäuser versprechen kurze Bauzeit, fixe Baukosten und höchste Qualität. Aber es gibt auch einige Nachteile und Tücken, die Bauherren kennen sollten.

„Petit Palais“ nennt sich das Fertighaus mit bis zu sieben Zimmern auf 230 Quadratmetern, drei Badezimmern und herrschaftlichem Eingangsbereich mit Galerie über der Diele. Seit 2012 gibt es das exklusive Mini-Anwesen von Star-Designer Harald Glööckler als herrschaftlichen Wohnsitz von der Stange. Preis für das Palais vom Prinz Pompös: um die 400.000 Euro ohne Bodenplatte beziehungsweise Keller - je nach Prunkfaktor der Ausstattung geht es auch deutlich teurer.

Noch vor dreißig Jahren waren viele Fertighäuser sehr nüchtern gestaltet, die Ausstattung oft karg, die Haustechnik einfach, dafür waren sie im Vergleich zur klassischen Massivbauweise günstig. Aber diese Zeiten sind vorbei. Heute sind Fertighäuser in zahllosen Varianten und allen möglichen Ausstattungen erhältlich – und ebenso in allen Preiskategorien. Jedes Wochenende besichtigen Tausende die Musterhausparks der Fertighaushersteller oder wälzen deren dicke Kataloge. Der Traum vom eigenen Haus - immer öfter führt er zum Traumhaus vom Fließband. Nahezu jedes sechste genehmigte Ein- oder Zweifamilienhaus in Deutschland ist ein Fertighaus.

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Baunebenkosten beim Fertighaus

  • Maklerkosten

    Wer Haus oder Grundstück über einen Makler kauft, muss in der Regel die Maklergebühr von drei bis sechs Prozent des Objektpreises zuzüglich Mehrwertsteuer bezahlen. Unter Umständen lassen die Anbieter mit sich handeln, zumal Makler künftig von ihrem Auftraggeber bezahlt werden sollen (Bestellerprinzip). Vielleicht beteiligt sich der Verkäufer zur Hälfte an den Kosten.

  • Notargebühren

    Ein Grundstückskauf oder ein Hauskauf muss vom Notar beurkundet werden. Dieser kümmert sich auch um den Grundbucheintrag. Käufer und Verkäufer übernehmen jeweils zur Hälfte die Notargebühren und den Grundbucheintrag. Es ist von Kosten von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises auszugehen. 

  • Grunderwerbssteuer

    Auch das Finanzamt verdient an einem Immobilienerwerb mit. Auch hier gilt als Berechnungsgrundlage der Objektwert. Wird das Grundstück unbebaut gekauft, senkt das die Steuerschuld. Wer ein Fertighaus mitsamt Grundstück vom Hersteller kauft, bezahlt auf den Gesamtbetrag die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,0 Prozent des Kaufpreises beträgt.

  • Erschließungskosten

    Erschließungskosten fallen für die Anbindung an das öffentliche Leitungssystem von Wasser, Gas, Strom und Telefon, aber auch für Verkehrsflächen wie Straßen oder Bürgersteige an. Meist werden Erschließungskosten pauschal berechnet, und zwar mit rund sieben bis zehn Prozent  des Bodenwertes bei Grundstücken bis zu 600 Quadratmetern Größe. Manche Regionen berechnen die anteiligen Erschließungskosten auch nach der Grundstücks-Straßenfront. Man sollte vorher daher besser bei Gemeinde und Versorgungsunternehmen nachfragen, welche Kosten auf einen zukommen. Achtung: Es kann Jahre, sogar mehrere Jahrzehnte dauern, bis die Städte z.B. die Kosten für den Straßenbau in einem Neubaugebiet abrechnen - also auf die Eigentümer umlegen!

  • Hausanschlusskosten

    Die Erschließungskosten beinhalten nur den Anschluss der Ver- und Entsorgungsleitungen bis an die Grundstücksgrenze. Für den Anschluss des Hauses werden weitere Gebühren fällig. Diese sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und können bei den jeweiligen Stadtwerken nachgefragt werden. 

  • Sicherheitsbestellung

    Um von der Bank ein Darlehen zu erhalten, muss ein zukünftiger Bauherr Sicherheiten nachweisen. Dies sind in der Regel Hypotheken und Grundschulden. Das Eintragen einer Grundschuld in das Grundbuchamt kostet 0,5 Prozent des Darlehensbetrages. Dieser Betrag wird sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt erhoben.

  • Sonstige Finanzierungsnebenkosten

    Neben der Sicherheitsbestellung können je nach Bank und Typ der Baufinanzierung weitere Kosten auflaufen, etwa Bearbeitungsgebühren, Schätz- und Einwertungskosten (0,5 Prozent des Darlehens), Bereitstellungskosten für das Darlehen (0,25 Prozent pro Monat) und Teilauszahlungszuschläge. Teilauszahlungszuschläge werden fällig, wenn das Darlehen in mehreren Raten ausbezahlt wird.

  • Außenanlage

    Viele Hauskäufer beziehen ihren Neubau inmitten einer Baustelle. Die Kosten für die Anlage der Außenbereiche sollte besser gleich mitfinanziert werden. Als Durchschnittswert können rund 5.000,00 € einkalkuliert werden, um Garten und Zugang zum Haus auf Vordermann zu bringen. 

  • Versicherungen

    Unverzichtbar ist die Feuerversicherung für den Rohbau und die anschließende Wohngebäudeversicherung nach Fertigstellung gegen Feuer-, Wasser- und Sturmschäden. Wer einen Baukredit in Anspruch nimmt, muss sie ohnehin abschließen. Käufer von Fertighäusern kommen dabei oft günstiger weg, weil die kürzere Bauzeit auch das Schadenrisiko senkt. Dann gewähren die Versicherungen Nachlässe von bis zu 30 Prozent.

Fertighäuser bieten einige Vorteile, haben allerdings auch so ihre Tücken. Was beim Hausbau letztlich schwerer wiegt, ist vor allem eine Frage der Umstände und des Typs. Üblich sind Angebote in verschiedenen Ausbaustufen, die dem Käufer zusätzliche Freiheiten bei der Ausgestaltung  bieten. Fertighäuser gibt es daher sogar als Bausatzhaus schon ab 50.000 Euro, bei dem nur die Außenwände stehen. Darüber hinaus bieten viele Hersteller verschiedene Ausbaustufen, bei denen dann etwa noch Dachgeschossausbau, Innenwände oder die Badezimmerausstattung fehlen, bis hin zum bezugsfertigen, komplett ausgebauten Haus mit Keller, vollständiger Ausstattung und angelegtem Garten.

Ausbaustufe flexibel wählen

Beim Ausbau in Eigenregie kann der Bauherr so auch auf Ausstattungen zurückgreifen, die der Katalog des Hausherstellers nicht bietet, oder alternative Handwerksfirmen beauftragen, deren Arbeit eher seinen Vorstellungen entspricht und vielleicht sogar preiswerter ist.

Hauptgrund für den Verzicht der Fertighauskäufer auf die komplette, schlüsselfertige Variante dürfte jedoch die „Muskelhypothek“ sein. Viele Bauherren wollen selbst Hand anlegen und durch entsprechende Eigenleistungen den Kaufpreis drücken. Wer selbst das Dach ausbaut, die Böden verlegt oder Fliesen anklebt, spart zumindest die teuren Handwerkerstunden. Diese Hoffnung erfüllt sich aber nur, wenn zuvor viel Zeit in die Planung und später viel Energie in die eigenhändigen Bauarbeiten investiert wird. 

Schnell im Eigenheim

Dabei ist die Dauer der Bauphase ohne Zweifel das stärkste Argument für ein Fertig- und gegen ein massiv gebautes Haus. Fertighäuser versprechen dem Käufer, deutlich schneller in die eigenen vier Wände einziehen zu können. Oft ist solch ein Haus innerhalb von zwei bis drei Tagen aufgebaut, manche Anbieter versprechen den Aufbau in nur einem Tag. Dadurch ersparen sich Bauherren monatelange Baustellenbesuche und endlose Gespräche mit den Bauhandwerkern. Dauert der Bau eines Massivhauses ungefähr acht Monate oder länger, sind es beim Fertighaus oft nur drei oder vier Monate, bis es bezugsfertig ist. Der Fertighausrohbau entsteht unabhängig vom Wetter, Beton oder Mörtel müssen nicht erst trocknen, bevor die Handwerker weiterarbeiten können.

Nicht billig, aber bequem

„Bauen ist vor allem auch ein Kommunikationsprozess“, sagt Stefan Würzner, Architekt, Bausachverständiger und Bauherrenberater beim Bauherren-Schutzbund. „Aus der Praxis würde ich sagen, dass die bei Fertighäusern besser läuft. Durch die fabrikartige Fertigung der Häuser sind die Anbieter meist sehr gut organisiert und besser strukturiert, als die kleine regionale Baufirma.“ Weil das Bauvorhaben auch deutlich schneller abgeschlossen ist und die Bauherren mit dem Hersteller nur einen zentralen Ansprechpartner haben, ist der Hausbau für die Kunden oft weit weniger mühsam, als der Bau eines individuell geplanten Massivhauses.

Die kurze Bauzeit hilft außerdem, die Baukosten im Griff zu behalten. So reduziert sich etwa die Zeit der Doppelbelastung durch Kreditzinsen und Miete. Auch sinkt das Risiko, dass der Hausbau durch Witterung oder fehlende Handwerker gebremst wird. Laut Umfrage sind nämlich mehr als 70 Prozent der Bauvorhaben am Ende teurer als geplant, nahezu jedes zweite zieht sich länger hin.

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