Wer nicht in diesen Fördergenuss kommt, sollte die Erwerbsnebenkosten von sieben Prozent bis zwölf Prozent plus zehn Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel ausweisen. Aktuell bieten selbst die sonst sehr auf Sicherheit bedachten Versicherer wie die Allianz Hundert-Prozent-Finanzierungen an für gute Bonitäten - und das mit einer Zinsgarantie von 25 Jahren. Je weniger Barmittel eingesetzt werden können und je höher die monatliche Belastung im Verhältnis zum Einkommen ist, desto länger sollte die Zinsbindung sein – auch wenn dadurch höhere Zinsen fällig werden. Eine Finanzierung bis 90 Prozent des Kaufpreises würde bei der Postbank, die sich nicht zu den Preisbrechern zählt, mit einem Kredit der konzerneigenen DSL-Bank zurzeit lediglich vier Prozent effektiv kosten. Damit verbunden wäre eine Zinsgarantie von 20 Jahren – inklusive einer Sondertilgungsoption von mehr als drei Prozent sowie die Möglichkeit den Tilgungssatz zwei Mal zu verändern.
„Familien mit Kindern sollten primär an die Erziehungszeiten und Ausbildungskosten der Kinder achten und die Darlehensentschuldung etwas weniger verbissen angehen“, sagt Herbst. Selbst wenn bei Renteneintritt noch eine Restschuld von 20 Prozent des Objektwertes bestehen sollte, ließe sich die Schuld auch im Rentenalter innerhalb von 20 Jahren tilgen. Die lange Zinsbindung ist auch von Vorteil, weil bei einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren der Häuslebauer sein Darlehen ab dem elften Jahr ganz oder teilweise zurückzahlen kann, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Der Kreditnehmer hat genug Zeit, um sich eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern.
Trotz hoher Beleihung und der höheren Zinsen sollten Familien nicht zu viel Angst vor der Entschuldung haben. Im durchschnittlichen Kreditbeispiel der Postbank würde die aktuelle Rate die nächsten 20 Jahre konstant bleiben. Und Einkommenssteigerungen könnten mittels Sondertilgungen oder einer Anhebung der Tilgung für eine schnellere Rückzahlung genutzt werden.
Die Börsenhausse der vergangenen Jahre sorgt für Begehrlichkeiten. In den vergangenen fünf Jahren stieg der Dax von 4200 auf aktuell 9300 Punkte. Wer bei der Rally dabei war, erzielte trotz teilweise volatiler Kurse Traumrenditen, die weit oberhalb der Zinsen für einen Immobilienkredit lagen. Häuslebauer mit Erfahrung in der Wertpapieranlage und etwas Hang zum Risiko fragen sich also, warum sie das Geld nicht lieber anlegen sollten, um mit dem Gewinn das Darlehen schnell wieder ablösen zu können. Die Idee: Statt das Darlehen zu tilgen, zahlen die Immobilienbesitzer lieber in einen Investmentfonds ein. Diese Variante akzeptieren fast alle Banken, erwarten dabei aber entsprechende Bonität und Eigenmitteleinsatz, damit bei einem Börsencrash nicht die Finanzierung platzt.
Da viele Banken immer noch eine Tilgung mit einem Prozent akzeptieren, könnte der Investmentprofi eine Basistilgung mit der Bank vereinbaren und die mögliche höhere Tilgungsleistung in einen ETF oder aktiv gemanagten Fondssparplan einzahlen. Zusätzlich muss eine hohe Sondertilgungsoption vereinbart werden, um zwischenzeitliche Börsengewinne wieder zur Entschuldung einzusetzen.
Börsenprofis, die besonders mutig sind, können ein Darlehen mit variablen Zinsen vereinbaren. Hier besteht dann das doppelte Risiko: Die Möglichkeit von steigenden Zinsen gekoppelt mit potenziellen Verlusten im Fondssparplan.
Ob sich diese riskante Variante als eine optimale Finanzierung herausstellt, wissen Immobilienbesitzer erst in einigen Jahren. Zumindest ist in den nächsten Monaten nicht mit steigenden variablen Zinsen zu rechnen, aber auch nicht unbedingt mit ewig steigenden Börsenkursen wie in den letzten Jahren. Diese Bauherren mit Hang zur Spekulation brauchen also starke Nerven und möglichst noch Reserven in der Hinterhand, damit die Finanzierung langfristig aufgeht.
