Haus vermieten oder verkaufen? Immobilien als Altersvorsorge

Viele Immobilien werden als Teil der Altersvorsorge gekauft. Angesichts der hohen Preise fragen sich jetzt viele Besitzer, ob sie verkaufen sollten, oder lieber weiter vermieten. Beides hat Vor- und Nachteile.

Immobilien als Altersvorsorge - verkaufen oder vermieten?

Bild:  WirtschaftsWoche

Auf den ersten Blick sind Immobilienbesitzer in Deutschland nur zu beneiden. Die Preise sind auf einem Rekordhoch, gleichzeitig sorgen günstige Finanzierungskonditionen dafür, dass potenzielle Käufer Schlange stehen. Kein Wunder, dass Immobilien oft als tolle Altersvorsorge angepriesen werden. „Für Ihre Altersvorsorge“ prangt in großen Lettern über einer Wohnungsanzeige in einem der gängigen Online-Immobilienportale. Verkauft werden soll eine derzeit vermietete Eigentumswohnung in Dresden.

Das Problem: oft zeigt sich erst Jahre nach dem Kauf, ob die Immobilie auch tatsächlich für die Altersvorsorge geeignet ist. Denn auch die eigenen vier Wände sind als Kapitalanlage nicht so sicher, wie viele denken. Je näher es auf den Ruhestand zugeht, desto dringender werden die Fragen: soll die Wohnung behalten werden, um von den regelmäßigen Mieteinnahmen zu profitieren? Nutze ich die hohen Preise lieber für einen schnellen Verkauf? Oder kann ich die Wohnung selber beziehen und spare damit die Miete?

Wo die Immobilienpreise am stärksten fallen

Stolberg (Rhld.)

Nettokaufpreis:

2012: 180.000 Euro

2013: 165.000 Euro

Preisveränderung: -8,3 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD - Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.; veröffentlicht am 1. Oktober 2013

Eschweiler

Nettokaufpreis:

2012: 175.000 Euro

2013: 160.000 Euro

Preisveränderung: -8,6 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Lüdenscheid, Ohrdruf

Lüdenscheid

Nettokaufpreis:

2012: 220.000 Euro

2013: 200.000 Euro

Ohrdruf

Nettokaufpreis:

2012: 110.000 Euro

2013: 100.000 Euro

Preisveränderung in beiden Städten: -9,1 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Itzehoe

Nettokaufpreis:

2012: 150.000 Euro

2013: 130.000 Euro

Preisveränderung: -13,3 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Meiningen

Nettokaufpreis:

2012: 190.000 Euro

2013: 160.000 Euro

Preisveränderung: -15,8 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Neustadt an der Weinstraße

Nettokaufpreis:

2012: 245.000 Euro

2013: 205.000 Euro

Preisveränderung: -16,3 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Plettenberg

Nettokaufpreis:

2012: 270.000 Euro

2013: 220.000 Euro

Preisveränderung: -18,5 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Radevormwald

Nettokaufpreis:

2012: 235.000 Euro

2013: 190.000 Euro

Preisveränderung: -19,1 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Suhl

Nettokaufpreis:

2012: 105.000 Euro

2013: 80.000 Euro

Preisveränderung: -23,8 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Dessau

Nettokaufpreis:

2012: 140.000 Euro

2013: 90.000 Euro

Preisveränderung: -35,7 Prozent

Preise beziehen sich auf Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert

Eins vorweg: eine pauschale Antwort auf derartige Fragen gibt es nicht. „Ob es sinnvoll ist, die Immobilie zu verkaufen, oder sie als Mietwohnung mehr abwirft, kommt immer auf die individuelle Situation an“, erklärt Dirk Scobel, Immobilien-Experte bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Nicht nur die Lage der Immobilie spiele dabei eine entscheidende Rolle, sondern auch die persönliche finanzielle Situation.

Preis allein ist kein Argument

Denn wer denkt, die hohen Immobilienpreise seien per se ein guter Grund zum Verkauf, hat möglicherweise zu kurz gedacht. „Wer aktuell Geld braucht, kann natürlich verkaufen“, sagt Scobel. Von einem Verkauf nur aufgrund der hohen Preise rät der Verbraucherschützer allerdings ab. „Das Geld muss ja auch wieder irgendwo angelegt werden“. Und auf Sparbüchern oder mit Tages- oder Festgeld sei eben im Moment aufgrund der niedrigen Zinsen kaum Rendite möglich.

Was beim Hausverkauf zu beachten ist

Wer bekommt das Geld?

Vor dem Verkauf sollten auf jeden Fall die Besitzverhältnisse geklärt sein. Wenn es mehrere Eigentümer gibt, wie beispielsweise bei Ehepaaren, dann steht auch beiden der Verkaufspreis zu. Kompliziert wird es, wenn ein Dritter Ansprüche hat, etwa weil er lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie hat.   

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Was passiert mit den Schulden?

Sollte die Immobilie noch mit Schulden belastet sein, ist zu klären, was damit passiert. Die Bank als Darlehensgeber muss beispielsweise zustimmen, damit der neue Eigentümer die Schulden übernehmen darf. Auch bei einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens muss der Kreditgeber zustimmen.

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Zeit lassen

Nicht nur der Kauf, auch der Verkauf einer Immobilie sollte immer gut durchdacht sein. Wer viel Geld für sein Haus bekommen möchte, sollte also nicht überhastet auf die Suche nach Käufern gehen, sonst muss am Ende der Preis gesenkt werden.

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Mit oder ohne Makler

Für jeden Verkäufer stellt sich die Frage, ob er mit oder ohne Makler verkaufen will. Einerseits kann es für den Verkäufer bequem sein, einen Makler einzusetzen. Dieser kümmert sich um Besichtigungstermine, Zeitungsanzeigen und andere Formalien. Andererseits muss dann auch die Kostenfrage geklärt sein. Denn die Maklerprovision kann entweder nur vom Käufer gezahlt werden, oder von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Dann beträgt sie in der Regel für jeden maximal drei Prozent.

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Viele Einschränkungen

Grundsätzlich wird auf Gewinne von Hausverkäufen Einkommensteuer fällig. Allerdings hängt die Steuerpflicht davon ab, wie die Immobilie vorher genutzt wurde. War die Immobilie vermietet und wird innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, werden auf die Gewinne Steuern fällig. Ist die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen, stehen Verkäufer besser dar. Auch selbstgenutzte Häuser dürfen unter bestimmten Umständen steuerfrei verkauft werden.

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Wohnlage entscheidet über Preis

In guten Lagen wie hier in Frankfurt am Main sollte es kein Problem sein, einen guten Käufer für die Immobilie zu finden. Wer allerdings weit ab von Ballungsräumen auf dem Land wohnt, sollte genau prüfen, welchen Preis er für sein Haus verlangen kann.

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Kritische Fragen

Kritische Fragen des Interessenten können schnell nach hinten los gehen. Wer die hohen Heizkosten seiner Immobilie lieber verschweigen will, sollte sich auf entsprechende Fragen gut vorbereiten. Grundsätzlich gilt: Häuser mit einer guten Energiebilanz lassen sich auch gut verkaufen.

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Wer sich dennoch für den Verkauf entscheidet, muss die Einnahmen entsprechend aktiv anlegen und verwalten. Einfach auf einem Sparkonto geparkt werden sollte das Geld nicht. Mit dem reinen Verkauf ist es also nicht getan, viel Zeit und Aufwand muss investiert werden, um das frei werdende Kapital sinnvoll und altersgerecht wieder anzulegen.

Hinzu kommt die Crux mit der Lage. Denn längst nicht überall sind die Preise auf Rekordniveau. Wer eine Immobilie im ländlichen Raum besitzt, hat oft eher mit Wertverlust zu kämpfen als mit steigenden Verkaufspreisen. Dabei sind es gerade diese Gegenden, in die viele Immobilienkäufer zur Altersvorsorge gelockt wurden. Nicht nur in Ostdeutschland wurden Wohnungen als mögliche Renditeknaller gezielt als Altersvorsorge angepriesen, auch in anderen strukturschwachen Gegenden wie rund um Duisburg wurde mit dem Vorsorge-Verkaufsargument die Werbetrommel gerührt.