Immobilien: Attraktive Städte für Vermieter und Immobilieninvestoren

Die Metropolen sind schon abgegrast und zu teuer, also wo in Immobilien investieren? Eine Analyse der besten Städte für ein Investment in Wohnraum.

Die Städte mit den besten Kaufgelegenheiten

Die Metropolen der Bundesrepublik gelten als die beliebtesten Immobilienstandorte. Allerdings sind dort auch wegen der stark steigenden Preise die Renditechancen gefallen. Die Luft nach oben wird dünner. Anders ist dies in Kassel. Die Autostadt bietet laut dem Städte-Ranking von Dr. Lübke & Kelber ein profitables Verhältnis zwischen Rendite und Risiko. Das Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite liegt bei 4,9 Prozent*

*Eigenkapitalrendite (durchschnittlicher Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital mit allen Einnahmen und Ausgaben inklusive Finanzierung) zeigt, womit Käufer kalkulieren können. Die Mindestrendite zeigt an, wie viel Käufer erzielen müssen, damit sich ihr Kauf abzüglich der Risikokomponente und Nebenkosten im Vergleich zu Bundesanleihen (aktuelle Rendite und Rendite im zehnjährigen Vergleich) rechnet. Das Verhältnis von Eigenkapitalrendite zu der empfohlenen Mindestrendite (auf Basis 10-Jahres-Durchschnitt der Bundesanleihe) zeigt, wo Risiko und Ertrag für Investoren im Einklang stehen.

Bild: dpa-dpaweb

Weimar ist eine Stadt mit einer bedeutsamen Geschichte und vor allem für die beiden größten deutschen Dichter bekannt. Friedrich Schiller und Johann Wolfgang von Goethe sind in Weimar gestorben. Neben dem wertvollen kulturellen Erbe bietet die Stadt auch wertvolle Renditemöglichkeiten hinsichtlich ihrer Immobilien.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 4,9 Prozent

Bild: dpa

Düsseldorf gehört zu den wenigen Metropolen, dessen Immobilienmarkt noch nicht so überteuert ist. Dementsprechend profitabel sind auch Investments im Düsseldorfer Wohnmarkt.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,4 Prozent

Bild: dpa

Das südniedersächsische Osnabrück ist ein wichtiger europäischer Wirtschaftsknotenpunkt. Bedeutende Auto-, Metall- und Papierkonzerne haben ihre Standorte in der Stadt. Doch nicht nur für Unternehmen bietet Osnabrück lohnende Investitionsmöglichkeiten. Auch auf dem Immobilienmarkt können Renditen erzielt werden.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,5 Prozent

Bild: dpa-dpaweb

Amazon, Canyon Bicycles, Debeka und Scania – diese und andere große Unternehmen haben ihre Geschäftsstellen in Koblenz.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,6 Prozent

Bild: dapd

Die Ostsee ist ein beliebtes Ferienziel von vielen Deutschen. Lübeck gehört dabei ganz klar zu den favorisierten Urlaubszielen. Doch nicht nur der Strand lockt nach Lübeck. Auch die Renditemöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt ruft Investoren auf den Plan.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,7 Prozent

Bild: obs

Braunschweig gehört zu den wenigen Kommunen in Niedersachsen, die nicht unter einer wachsenden Schuldenlast leidet. Die Stadt ist frei von Kassenkrediten. Der gesunde wirtschaftliche Zustand Braunschweigs macht sich auch in den Renditemöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt bemerkbar.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,8 Prozent

Bild: dpa

München macht es angehenden Vermietern nicht leicht. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren so sehr gestiegen, dass es vergleichsweise lange dauert, bis sich der Hauskauf amortisiert. Was nach Zins, Tilgung und nicht auf die Miete umlegbaren Kosten übrigbleibt, ist für einen Vermieter zu wenig. Anders gesagt, ist die Rendite für Vermieter oft so klein, dass der Immobilienkauf zur Vermietung nicht lohnt – sie liegt in der Regel nur noch zwischen drei und vier Prozent.

Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015

Platz 10

Stadt: Erlangen
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23

Platz 09

Stadt: Nürnberg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 57,04
Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
Scoring Strukturrisiko: 68,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 62,17

Platz 08

Stadt: Freiburg im Breisgau
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 58,11
Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
Scoring Strukturrisiko: 53,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 55,00

Platz 07

Stadt: Wolfsburg
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,35
Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
Scoring Strukturrisiko: 40,7
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 55,51

Platz 06

Stadt: Braunschweig
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,39
Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
Scoring Strukturrisiko: 37,1
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 67,54

Platz 05

Stadt: Hannover
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 60,91
Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
Scoring Strukturrisiko: 50,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 66,96

Platz 04

Stadt: Potsdam
Bundesland: Brandenburg
Gesamtscoring: 61,65
Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
Scoring Strukturrisiko: 57,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 74,71

Platz 03

Stadt: Darmstadt
Bundesland: Hessen
Gesamtscoring: 61,76
Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
Scoring Strukturrisiko: 74,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 60,22

Platz 02

Stadt: Regensburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,02
Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
Scoring Strukturrisiko: 55,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 65,72

Platz 01

Stadt: Ingolstadt
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23

Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83

Zur Studie

Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

Teilscoring	Gewichtung	Faktoren	Was wird untersucht?
Sozio- ökonomische Daten	25%	- Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013	- Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
Struktur- risiko	20%	- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum	- künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
Liquiditäts- risiko	20%	- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität	- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
Standort- potenzial	35%	- Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte	- Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Im Immobilienboom richteten sich die Augen der Anleger zunächst auf die sieben Städte in Deutschland mit der größten Magnetwirkung: München, Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart. Doch nach inzwischen fast sieben Jahren seit Ausbruch der Finanzkrise und dem darauffolgenden Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt stiegen in den begehrten Lagen die Preise für Wohnraum mit zweistelligen Prozentraten. Die niedrigen Zinsen drängten die Sparer und Investoren in Immobilienkäufe.

An dieser Grundtendenz hat sich nichts geändert, nur müssen Anleger mittlerweile weit jenseits der Metropolen auf Renditesuche gehen. Analysten des Finanzdienstleisters Catella aus Frankfurt haben deshalb bewusst die Wohnungsmärkte von 70 deutschen Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern unter die Lupe genommen, um die besten Wohnstandorte für Investoren aufzuspüren. Hierzu erfassten sie sozioökonomische Daten, Struktur- und Liquiditätsrisiken sowie das Standortpotenzial - also auch Daten wie die Entwicklung der Einwohnerzahl, Arbeitslosenquote, die finanzielle Ausstattung der Haushalte, die Liquidität des Immobilienmarktes, Hochschulen vor Ort und vieles mehr.

Die Schlusslichter der regionalen Wohnungsmärkte 2015

Platz 66

Stadt: Coburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 29,98
Scoring Sozioökonomische Daten: 62,28
Scoring Strukturrisiko: 45,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 13,26

Platz 67

Stadt: Siegen
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Gesamtscoring: 27,48
Scoring Sozioökonomische Daten: 41,12
Scoring Strukturrisiko: 33,2
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 13,62

Platz 68

Stadt: Detmold
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Gesamtscoring: 27,33
Scoring Sozioökonomische Daten: 33,80
Scoring Strukturrisiko: 33,5
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 22,39

Platz 69

Stadt: Remscheid
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Gesamtscoring: 18,84
Scoring Sozioökonomische Daten: 23,33
Scoring Strukturrisiko: 11,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 14,13

Platz 70

Stadt: Herne
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Gesamtscoring: 17,09
Scoring Sozioökonomische Daten: 0,00
Scoring Strukturrisiko: 23,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 18,99

Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83

Zur Studie

Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

Teilscoring	Gewichtung	Faktoren	Was wird untersucht?
Sozio- ökonomische Daten	25%	- Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013	- Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
Struktur- risiko	20%	- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum	- künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
Liquiditäts- risiko	20%	- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität	- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
Standort- potenzial	35%	- Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte	- Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Das Ergebnis: Renditen von mehr als sechs Prozent jährlich sind in einigen Standorten durchaus noch drin. Duisburg, Wuppertal und Oberhausen erreichen beispielsweise durchaus Nettorenditen von mehr 6,5 Prozent. Allerdings weisen sie mit Risikofaktoren um die 25 auch deutlich höhere Risiken aus als die sieben Top-Metropolen. Deren Risikofaktor liegt laut Catella-Analyse bei Werten um die 15.

Anhand eines Punktesystems lassen sich so die besten Standorte für Immobilieninvestment ausmachen. Das Ergebnis: Ingolstadt erreicht die höchste Punktzahl, gefolgt von Regensburg und Darmstadt. Auf den Plätzen vier und fünf folgen Potsdam und Hannover. Dass unter den Top-Fünf-Standorten gleich zwei Städte sind, deren Fußballclubs in die erste Liga aufsteigen, halten die Studienautoren allerdings für Zufall.

Mehr als die Rendite im Blick

Vielmehr punkten diese Standorte durch ihre gute Bevölkerungsentwicklung. Regensburg und Ingolstadt haben demnach ihre Einwohnerzahl zwischen dem 2000 und 2014 um zehn Prozent gesteigert. Sofern diese Entwicklung bis 2030 anhält, brachte das auch Höchstbewertungen beim Standortpotenzial, so dass Investoren von einem wachstumsfähigen Wohnungsmarkt ausgehen können. Darmstadt hingegen erzielt dank der Nähe zu Frankfurt, als Hochschulstandort und geringe Marktrisiken die besten Werte beim Strukturrisiko.

Mieten oder kaufen? Die größten deutschen Städte im Test

Rang 13: Essen

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
2,8	+2 bis -2%	+0,0	5,2	60,3	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Detailliertere Informationen finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.

Bild: dpa

Rang 12: Dortmund

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,4	+3 bis +8%	+0,6	5,4	56,0	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 11: Düsseldorf

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,4	+3 bis +8%	+27,7	4,1	33,5	mieten

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 10: Bremen

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,5	+3 bis +8%	+14,0	5,4	60,4	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 9: Köln

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,6	+3 bis +8%	+23,9	4,2	42,5	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

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Rang 8: Stuttgart

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,6	über +8%	+25,8	4,0	37,7	mieten

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 7: Hannover

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,9	über +8%	+23,5	4,6	56,3	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

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Bei der geografischen Verteilung der 25 Top-Standorte fielen den Catella-Analysten zwei Dinge besonders auf. Zum einen sind sie in Süden, genauer in Bayern und Baden-Württemberg, sowie im Norden mit den niedersächsischen Städten Hannover, Braunschweig, Wolfsburg, Lüneburg, Osnabrück und Oldenburg stark vertreten. Zum anderen macht die Nähe zu den begehrten Metropolen die regionalen Wohnungsmärkte im Umland deutlich attraktiver. Beispiele sind etwa Darmstadt mit seiner Nähe zu Frankfurt, oder Erlangen und Fürth im Verbund mit Nürnberg.

Der Ballungsraum Ruhrgebiet hingegen ist für Investoren nur mäßig attraktiv. Unter den zehn Städten mit den niedrigsten Mietpreisen finden sich gleich sechs Ruhrgebietsstädte, namentlich Herne, Hamm, Bochum, Recklinghausen, Wuppertal und Duisburg. Sie leiden vor allem unter ihrer hohen Arbeitslosenquote, Einwohnerschwund und niedriger Kaufkraft der Bevölkerung. Ähnliches gilt im Grunde für die Städte Aschaffenburg, Mainz und Bamberg. Dennoch können Investoren hier fündig werden, sofern ihnen einzelne Aspekte besonders wichtig sind. Duisburg bietet zum Beispiel die größte Marktliquidität und somit mehr Investmentchancen als die Spitzenreiter Ingolstadt oder Regensburg.

Wer in Wohnraum investieren will, sollte nicht nur die Rendite im Blick haben, sondern auch das verfügbare Angebot. Mittlere Plätze belegen hingegen Städte wie Heidelberg, Fulda oder Koblenz. Heidelberg ist mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 9,70 Euro pro Quadratmeter und aufgrund seiner Lage jedoch vergleichsweise teuer. Für Investoren bieten Fulda oder Koblenz größere Chancen auf Mietsteigerungen in den kommenden Jahren. Karlsruhe repräsentiert auf dem vierzigsten Platz genau den Durchschnitt der Gesamtwertung.