Immobilien: Ballungsräume werden immer teurer

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Immobilien: Ballungsräume werden immer teurer

von Andreas Toller

In Großstädten und ihrer näheren Umgebung steigen Mieten und Kaufpreise für Immobilien weiter schnell. Immer öfter werden ganze Landkreise von dieser Entwicklung abgehängt.

Die Immobilienwirtschaft freut sich im Rückblick auf das Jahr 2015 über neue Rekorde. Die Mieten sind gegenüber 2014 im Bundesdurchschnitt nochmals leicht gestiegen, die Preise für Eigentumswohnungen haben sogar noch stärker als im Vorjahr zugelegt und in Gewerbeimmobilien wurde erstmals wieder so viel investiert zuletzt im Vorkrisenjahr 2007. Das geht aus einer Studie des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. hervor, einem Zusammenschluss von Immobilienunternehmern und Verbänden.

Trotz der guten Geschäfte im vergangenen Jahr verfällt die Branche jedoch nicht in Jubelstimmung. Zunehmend zeichnen sich auch Probleme ab, für deren Lösung die Immobilienwirtschaft die Politik in der Pflicht sieht.

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So werden in den deutschen Ballungsräumen die Mieten nach Ansicht der Immobilienbranche weiter spürbar steigen, weil die Zahl der Wohnungsneubauten noch immer deutlich hinter der Nachfrage zurückbleibt. Das Defizit an Neubauwohnungen sei daher auch für steigende Kaufpreise für Eigenheime mitverantwortlich.

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„Ohne die starke Zuwanderung von Flüchtlingen wäre das Bild für 2016 ziemlich eindeutig“, erklärte Studienautor Harald Simons, Vorstand des privaten Forschungsinstituts Empirica. „Der Mietpreiszyklus hätte seinen Zenit erreicht.“

So stiegen die Mieten im Vergleich zwischen den ersten drei Quartalen 2014 und dem Vergleichszeitraum 2015 in Westdeutschland im Durchschnitt um 3,7 Prozent, in Ostdeutschland um 1,2 Prozent. Allerdings waren seit dem ersten Quartal 2015 keine nennenswerten Mietpreissteigerungen mehr zu verzeichnen. In Ostdeutschland seien die Mieten seitdem sogar leicht gesunken. „Die Mietpreisanstiege haben in ganz Deutschland an Schwung verloren“, sagt Simons.

Anstatt stabiler oder sogar sinkender Mieten erwartet die Immobilienwirtschaft wegen des wachsenden Bedarfs bei zu geringem Angebot an Wohnraum deshalb in den Ballungsräumen weiter steigende Mieten. Die weitere Entwicklung sei schwer einzuschätzen, weil die Auswirkungen der hohen Zuwanderung noch unklar seien. Klar ist nur: die Nachfrage nach Wohnraum steigt.

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"Flüchtlingsfamilien aufs Land - das hätte Vorteile auf ganzer Linie" argumentiert Empirica-Vorstandsmitglied Harald Simons. Quelle: dpa/Picture-Alliance

Zugleich geht die Entwicklung zwischen den Metropolen und gefragten Großstädten und ländlichen Regionen zunehmen auseinander. In Deutschland stehen nach offiziellen Angaben rund zwei Millionen Wohnungen leer. Die meisten lägen auf dem Land, mehr als 600.000 seien sofort verfügbar, sagte der Direktor des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Harald Herrmann.

Offenbar will dort aber niemand wohnen und auch die Zuwanderer ziehen nach Möglichkeit in die Ballungsgebiete. Die regional unterschiedliche Entwicklung spiegelt sich dem Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft zufolge vor allem den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen wider. In 70 Prozent der Kreise sind die Kaufpreise um mehr als zwei Prozent gestiegen, in der Hälfte aller Kreise sogar um mehr als sechs Prozent. Im Gegenzug fielen die Kaufpreise in nahezu jedem vierten Kreis in Deutschland, so die Gutachter.

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Dafür, dass insgesamt zu wenig neuer Wohnraum entsteht, macht Lars Feld, Wirtschaftsweiser und für die Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Lage im Rahmen der Studie zuständig, vor allem die gestiegenen Herstellungskosten und regulatorische Hürden verantwortlich. Feld lehnt deshalb die Mietpreisbremse, die gestiegenen energetischen Anforderungen laut Energieeinsparverordnung EnEV 2016 sowie Quoten für den Mietwohnungsbau ab. Die EnEV etwa hätte die Baukosten und acht Prozent verteuert, aber die CO2-Einsparung läge nur bei 0,02 Prozent, sagt ZIA-Präsident Andreas Mattner.

Hinzu kämen höhere Steuerbelastungen für Bauherren durch die gestiegene Grunderwerbsteuer. Eine Reduktion der Herstellungskosten – etwa durch Aufweichung der EnEV und niedrigere Grunderwerbsteuer - würde hingegen Anreize für den Wohnungsneubau setzen, ist der Wirtschaftsweise Lars Feld überzeugt. Aus Sicht des Immobilienausschusses muss das Regelungswerk für den Wohnungsbau gelockert werden.

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