Immobilien: Bezahlbarer Wohnraum wird zum Glücksfall

Immobilien: Bezahlbarer Wohnraum wird zum Glücksfall

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Mieten in Großstädten werden unbezahlbar.

von Niklas Hoyer

Mieten in deutschen Großstädten werden unbezahlbar. Welchen Anteil des Einkommens die Miete frisst und ob der Immobilienkauf aufgrund der niedrigen Kreditzinsen eine Alternative ist.

Viele Haushalte, vor allem Familien, finden keinen bezahlbaren Wohnraum mehr. In den zehn größten deutschen Städten, von Berlin bis Bremen, sind oft überdurchschnittliche Einkommen nötig, um sich das Wohnen vor Ort leisten zu können. Das zeigt eine detaillierte Auswertung der WirtschaftsWoche auf Basis von Daten des Marktforschers empirica-systeme.

Damit eine 80-Quadratmeter-Wohnung zur Durchschnittsmiete des jeweiligen Postleitzahl-Bereichs bezahlbar bleibt, müssten Haushalte im Schnitt das 1,5-fache lokale Einkommen erzielen. Nur dann würde ihr durchschnittliches Pro-Kopf-Nettoeinkommen inklusive eventueller staatlicher Zuschüsse reichen, damit sie nicht mehr als 30 Prozent davon für die Miete aufbringen.

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30 Prozent gelten als noch tragbare Belastung. Besonders schwer erschwinglich sind Mietwohnungen in Frankfurt, wo im Schnitt das 1,9-fache lokale Einkommen nötig wäre. Im zwar teureren aber auch einkommensstärkeren München liegt der Wert bei 1,7. Für Geringverdiener, aber auch Normalverdiener-Familien, in denen nicht beide Elternteile Vollzeit arbeiten, wird eine bezahlbare Wohnung so zum Glücksfall.

Der Kauf einer Wohnung ist selten eine Alternative, trotz der niedrigen Kreditzinsen. Selbst wenn ein Haushalt 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten, etwa Notarkosten und Grunderwerbsteuer, selbst aufbringen kann, wäre der Kauf nur in Bremen, Essen und Dortmund einigermaßen zu stemmen. Dann würden dort – bereits großzügig bemessene - 40 Prozent des lokal pro Kopf verfügbaren Einkommens reichen, um die laufende Belastung aus Kreditraten und den von Eigentümern zusätzlich zu tragenden Betriebskosten (Hausgeld) zu stemmen. In Hamburg, Berlin, München und Frankfurt müsste ein Haushalt fast zwei Mal das lokale Pro-Kopf-Einkommen erzielen, damit der Wohnungskauf unter den getroffenen Annahmen bezahlbar bleibt. Der Kredit würde dabei in 30 Jahren voll getilgt.

Erst wenn man ohne jegliche Tilgung rechnet - was für viele wenig realistisch ist, weil Banken allenfalls vermögenden Kunden eine solche Finanzierung geben - und mit einem nur für zehn Jahre fixen Zins, wäre der Kauf in allen Top-10-Städten zu stemmen. Einzig in München wäre dann noch das 1,2-fache lokale Durchschnittseinkommen nötig, damit die laufenden Wohnausgaben nicht mehr als 40 Prozent davon ausmachen. In den anderen Städten würde schon das 0,6- bis 0,8-fache lokale Pro-Kopf-Einkommen reichen. Doch vor allem Geringverdiener würden sich mit solch einer Finanzierung auf den besten Weg in die Schuldenfalle begeben. Nach zehn Jahren wäre ihr Kredit so hoch wie zu Beginn und bei dann eventuell höheren Zinsen wäre dieser schnell nicht mehr zu schultern.

So bleibt nur der frustrierende Befund: Viele Haushalte müssen entweder massive Abstriche bei der Wohnqualität machen oder umziehen, in günstigere Städte im Umfeld (wie Augsburg statt München, Krefeld statt Düsseldorf) oder preiswertere Lagen im Umland.

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