Immobilien: Boom beim Wohnungsbau hält an

Immobilien: Boom beim Wohnungsbau hält an

Niedrige Zinsen und die große Nachfrage in Ballungsräumen treiben den Wohnungsbau in Deutschland an. Die Branche ist dennoch nicht zufrieden, denn die Mietpreisbremse bremse auch sie.

Die Flucht der Anleger ins „Betongold“ lässt den deutschen Wohnungsmarkt weiter boomen. Im vergangenen Jahr wurde bundesweit der Bau von rund 284.900 Wohnungen genehmigt, wie das Statistische Bundesamt am Dienstag in Wiesbaden mitteilte. Das waren 5,4 Prozent oder knapp 14.500 Wohnungen mehr als im Vorjahr 2013 - und so viele wie seit 2003 (297.000) nicht mehr.

„Damit setzte sich die im Jahr 2010 begonnene positive Entwicklung weiter fort“, betonten die Statistiker. Von den Höchstwerten in den 1990er Jahren ist der Wert allerdings noch weit entfernt: So war allein 1994 der Bau von fast 713.000 Wohnungen genehmigt worden.

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Die Mieten-Pläne der Bundesregierung

  • Mietpreisbremse

    2015 soll die Mietpreisbremse kommen. Die Regierung hat sich ihre Einführung für das erste Halbjahr vorgenommen. Durch die Mietpreisbremse darf die Miete in angespannten Märkten nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Beträgt die Vergleichsmiete also sechs Euro, dürfen nur noch höchstens 6,60 Euro je Quadratmeter verlangt werden. Die Länder dürfen festlegen, für welche Gebiete das gelten soll. Im Fokus stehen gefragte Lagen in den Großstädten.

  • Ausnahme für Neubauten und sanierte Gebäude

    Da gerade in Großstädten Wohnungen fehlen, soll der Neubau nicht abgewürgt werden - hier gilt keine Preisgrenze. Gleiches gilt für grundsanierte beziehungsweise umfassend modernisierte Wohnungen. Auch für sie gibt es keine Deckelung der Mieten bei Neuvermietung. Als Richtschnur gilt, dass die Sanierungskosten etwa bei einem Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung oder darüber liegen sollten, damit die Ausnahme greift.

  • Ortsübliche Miete ermitteln

    Um die Höhe der Maximalmiete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse zu ermitteln, muss zunächst die ortübliche Miete für vergleichbare Wohungen ermittelt werden. Viele Städte erstellen einen Mietspiegel. Allerdings sind die Berechnungsmethoden von Kommune zu Kommune untereinheitlich. Bundesjustizminister Heiko Maas hat angekündigt, dies mit einem späteren Gesetzespaket zur regulieren. Ist kein Mietspiegel vorhanden, soll der Mieter selbst die ortübliche Miete ermitteln. Allerdings hat er einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, wenn ihm das nicht gelingt.

  • Bestandsmieten ausgenommen

    Bei bestehenden Mietverhältnissen ändert sich nichts. Bereits seit Mai 2013 können die Bundesländer für Gebiete mit hohen Mieten festlegen, dass bei bestehenden Verträgen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 statt 20 Prozent steigen dürfen. Die Mietpreisbremse gilt nur für Neuvermietungen.

  • Aufschlag nach Modernisierung

    Nach einer Sanierung können Vermieter einen Zuschlag auf die gedeckelte Miete nach Mietpreisbremse verlangen, sofern sie dies gut begründen. Bislang liegt dafür die Obergrenze bei elf Prozent der vorangegangenen Miete. Dieser Zuschlag gilt bislang auch noch, wenn die Modernisierungkosten über den Zuschlag bereits gedeckt sind. Bundesjustizminister Heiko Maas hat jedoch angekündigt, den Zuschlag auf zehn Prozent begrenzen zu wollen. Außerdem soll er nur so lange gelten, bis die Investionskosten dadurch gedeckt sind.

  • Konsequenzen bei Nichteinhaltung

    Wenn die Mietpreisbremse nicht eingehalten wird, können Geldbußen fällig werden - das Bundesjustizministerium verweist zudem auf den Mietwucher-Paragrafen im Strafgesetzbuch (§ 291). Demnach kann ein Verstoß in besonders schweren Fällen auch mit Gefängnis geahndet werden. Zuviel gezahlte Miete kann zurückgefordert werden.

  • Maklergebühren zahlt der Besteller

    Wer bestellt, der zahlt, lautet das neue Prinzip. Bisher zahlt der Mieter in der Regel zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer für den Makler, der im Auftrag des Vermieters Exposés erstellt und Besichtigungen organisiert. Wenn Mieter einen Makler beauftragen, soll dieser nur Wohnungen aus seinem Bestand anbieten dürfen, die er anderen nicht anbietet. Kritiker beklagen, dass die Regelung dazu noch unklar sei. Sucht ein Makler etwa für mehrere Mieter, bestünde den Entwürfen zufolge kein klarer Provisionsanspruch gegen einen einzelnen Interessenten.

    Zudem fürchten Marktkenner, dass die Maklergebühr durch die Hintertür an die Mieter weitergegeben werden könnte, etwa durch eine zuvor erhöhte Miete oder indem die Zahlung gesetzwidrig als Abstandszahlung deklariert wird. Solche zu unrecht verlangten Zahlungen kann ein Mieter nach Auffassung des Mieterbundes noch drei Jahre lang zurückverlangen.

Zudem hat das Tempo im Vergleich zum Vorjahr nachgelassen, als das Plus gegenüber 2012 noch bei 12,9 Prozent gelegen hatte, wie der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) betonte. „Die sich abkühlende Dynamik bei den Baugenehmigungen zeigt, dass Regulierungsvorhaben wie die kürzlich im Bundestag beschlossene Mietpreisbremse entgegen aller anderslautenden Bewertungen ihre Schatten vorauswerfen“, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko.

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Zusammen mit steigenden Baukosten und Steuern schreckten „unverhältnismäßige staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt“ Investoren ab, sagte Gedaschko. Deren Neubauaktivitäten seien aber für eine Entspannung bei der Mietpreisentwicklung einiger Ballungsgebiete enorm wichtig.

Von den im Jahr 2014 genehmigten Wohnungen waren mit knapp 246.000 die allermeisten Neubauwohnungen in Wohngebäuden. Dagegen gab es Rückgänge bei den Genehmigungen für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser.

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